多个城市已经陆续出台了新的规定, 也发布了一些有关的意见文件, 在这样的情况之下，关于“四代宅”那些夸大的、夸张的一面, 现在正在慢慢地展现出本来面目。

以广州为例, 在近日这个时刻, 《住宅户型标准化图集(征求意见稿)》正式出现了, 把40—140㎡共8个面积段、21套“好房子”参考户型摊开在桌面上, 这被看作是自去年以来, “收紧四代宅”、“严管偷面积”、“严控赠送面积”的系列规范研究之后, 广州的又一记重磅。

到了今年的六月末期, 广州市的荔湾区这边才弄出了第一张关于“偷面积”的处罚单, 这张罚单是开给力诚榕诚湾的开发商的, 罚款的金额是9.8万元, 这个数额是根据两栋楼原来报建的时候说是装饰柱但是后来改成了结构柱那样的建造造价的10%来算出来的。

不止发生在广州, 像天津、北京、西安、武汉、成都、福州、长沙这些全国范围内的很多个城市, 也都陆续出台了相关政策, 用来对所谓“四代宅”的发展进行收紧管理, 并且这些各个城市在采取的行动上方向是完全一致的, 就是要通过一些手段, 把之前那种卷得厉害的“得房率”, 重新拉回到100%这个界限的里面去。

多个城市把这一些列的政策组合拳给放出来后, 市场上曾有过这样一种呼声, 说那种被称为第四代的住宅被按下了暂停键, 还说那能达到百分百三十到百分之五十一百五十的得房率这一做法已经到了尽头。

购房时, 如果看到得房率超过了一百三十个百分点, 还听到了关于赠送面积的宣传, 这些说法乍一听上去, 似乎是站在了业主的立场上为他们谋福利, 但仔细推敲起来, 事实的情况却未必就是这样子的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对凤凰网房产表示, 有一些地方打着高品质的幌子, 或者是用新规产品的名义来操作四代宅的事情, 以此来偷面积, 这样的做法其实存在许多不好的隐患。

举例来说, 像那些靠着把得房率这事儿给藏起来, 以此去隐藏那个合理的价格的做发, 是会去扰乱那个市场价格这个局面的存在情况的。

有些四代宅新房在计算得房率之后, 其得出的价格水平甚至比其他正在销售的项目还要低廉, 同时也低于同类二手房的价格区间了这种情况被认定为是一种不公平竞争的态势。

这也是导致广州在2025-2026年这段时间里, 房价出现名义上下降的一个主要原因。因为后来的那些产品降价之后, 对原来按新规开发的产品产生了反噬的作用。这种影响使得各个项目之间的价格竞争变得越来越恶劣, 陷入了互相压价的恶性内卷状态之中。

李宇嘉说, 以前那些开发商总是觉得, 要是推出了符合新规定的房子, 新房子的销售工作就能加快, 卖地的事情也能办好, 政府肯定也就不会管得太严格了。

只不过, 像偷偷增加面积这样的事儿吧, 已经对广州这个地方的房地产市场造成了特别大的影响和冲击, 这让地方政府没办法, 只能去加强房子建好以后的监督管理工作。

另外, 得房率要是太高了, 还会去过度地偷面积, 这样很容易就会引来安全问题。同时，也很容易引发关于工期的纠纷。并且, 还可能产生民事方面的纠纷问题。

并且, 这种风气容易让好房子和高品质出现走偏的情况, 会让产品陷入同质化竞争和低水平的内卷, 最终导致去化率下降, 地方土地的价值也被人为地给降低了。

在广州的新规正式发布以后, 真正通过了验收的项目数量是比较少的。如果监管机构进行非常严格的管理和检查, 估计会有非常多个项目都需要缴纳罚款。

对于那些还没有获得批准并进行销售的楼盘部分, 购房者在看待开发商的宣传材料时, 态度一定要保持十分谨慎, 因为可能会存在这种情况, 就是由于无法完成验收, 导致某些区域的实际面积根本没办法正常使用。

李宇嘉说到, 因为广州这边, 北京那边, 上海城市, 还有成都这些城市, 都已经接连慢慢地把审批的标准收紧了, 堵住了那些偷偷增加面积的漏洞, 这样的情况让大家看到了一个信号出来, 那就是那种大家全都一样的竞争局面, 还有没有水平的互相折腾的情况就要到头了, 不过这话还有个前提条件在前面摆着呢, 就是相关部门在房子建好之后的管理工作能够一直坚持下去, 而且管得非常严厉。

需要特别指出的是, 假如这项全新的规范能够在整个中华大地的各个角落都得到切实的执行与落实, 那么在广大民众心目中已经视为理所当然的许多种建筑结构形态与空间布局方式, 都很有可能会迎来翻天覆地的巨大变动。

我们可以以广州市所颁布的那份关于新房建造标准的最新官方文件系统作为研究样本来加以分析, 那么在实际推进过程中有可能出现的状况, 大概可以列举为以下几个具体方面——。

1.在安装空调的时候, 必须选择外挑的方式来进行固定, 而不能把它们放置在飘窗的下部区域之中。

由于空调外机位的要求是必须同建筑结构进行一体化设计, 所以它被做成了一种悬挑式的空调搁板。这种空调搁板的特点是突出在外墙的右侧外侧部分, 并且与室内的环境是不相通的。同时规定好了如果搁板的进深参数大于零点八米的话, 那么这个区域就肯定需要计算容积率了, 因此也就不能算是免费的面积赠送部分。

这其中的意思就是, 空调设备务必需要悬挂安装在墙体之外的位置上面, 绝对不能进行塞入到飘窗台下方内侧区域的安排, 同时也无法采用内凹式的机位设计方案。

2. 现在的飘窗是不可以拆除的, 房子交付的时候就已经是厚度为80厘米的实体墙了。

在前一段时间, 有一些样板间流行一种做法, 就是交付以后帮忙把飘窗给砸掉, 可是现在新盘销售的口径都发生了变化, 他们都改口说了, 那个八点零厘米厚的结构型飘窗要按照原来的样子交付, 是不允许被砸掉的。

除了厨卫以外的其他房间, 内凹飘窗这一设计也需要实施。在后续拆除并且转变为室内空间的状况下, 将不再获得项目审批过关。

3. 花池这个东西并不是免费赠送的, 如果在四楼以上的楼层进行相关操作的话, 那么对于花池部分是完全禁止进行任何形式的改动行为存在的。

眼下那种叫做“四代宅”的住宅楼盘, 阳台的花池还有结构板, 都被包装成了所谓的“全赠送花园”, 这种现象变得特别平常。

不过在新的要求落下来之后, 评判的标准就得彻底改了, 现在必须采取这样的新口径: 凡是楼层高度超过40米的地方, 花位那边就不准后期拿去改动或者封堵, 这么做的目的就是为了防止高空坠物伤人, 同时也防止有人偷偷多占面积。

4. 阳台面积只算一半, 另一半赠送上去, 整体上限不得超过百分之二十。

现在的好房子有了新标准, 半开敞空间（阳台/入户花园）占套内≤20%才半计容, 超出部分全部计算房产面积。

关于主景观阳台, 它的进深是不存在任何限制性规定的, 不过需要特别注意的是, 它的连续开敞率必须达到或者大于百分之四十的数值。

具体到你个人而言, 你是绝对不能把面积很大的那个阳台, 完全用玻璃窗把它封闭起来当做一个单独的卧室来使用这种做法的, 一旦进行了这种彻底封闭的处理就不算是符合规定的那些开放式比例了, 在这种情况下就必须要按照全部的计算面积来进行容积率指标统计和计算了。

5.得房率130%-150%堵死

在最新的标准规定里, 对于那种属于公众可以自由进入的开放区域, 比如建在半空中的花园或者用来连接的走廊这样的结构来说, 如果在整个建筑物的最底层部分的外侧进行计算。

要是按照一栋建筑面积为一万平方米的计容住宅来进行计算的话, 从首层之上的所有空中庭院以及公共平台所加总起来的免费面积部分, 是严格被限制在了五百平方米这个数值以内的, 这就意味着, 那些号称得房率能够达到百分之一百三十到百分之一百五十的四代宅所拥有的那种庞大的空中花园场景, 在现实条件下基本上是不可能实现了的。

6.之前所谓的“实用率”数据被推翻重新计算之后, 现在的数值落在了73%到86%这个区间之内。

在由广州方面出台的关于户型标准化的图集征求意见稿里, 对于飘窗的面积占比有一个限定, 就是必须控制在房屋内部使用面积的百分之十这样一个界限以内。与此同时, 这里对实用率的参考数值给出了一个区间值, 是从百分之七十三到百分之八十六之间。

尽管这个规定在当前阶段并没有被设立为强制性执行的条款, 可是它实际上意味着由官方发布的这一参考答案, 已经不承认那种所谓能够超过百分之百的得房率说法了。所以如果房地产销售人员还在向消费者夸大宣传说他们的房源得房率能高达百分之一百二十的话, 这种行为就属于典型的虚假或夸大宣传范畴了。

7. 同一单元窗户与对面视线之间的距离, 要保持在四米或以上。不同单元之间对视的距离, 则必须不低于十五米。

在以前的时候, 开发商为了能够多弄出一些建筑面积, 很有可能会去建设那种凹进去的窗户或者呈L形状的飘窗。最终所产生的一个结果是, 假使楼宇之间的距离并没有非常大, 那么对面楼栋里的住户就完全能够清晰地看清楚你们家在自家餐桌上吃东西的样子。

新的规则把对视距离这一项给严格地限制住了, 这样做的结果就是让L型的大飘窗想要去偷取面积的空间也完全没有了。

那么, 你对这一批收紧四代宅的新规, 以及好房子的新标准这样的状况, 你是怎么来看待的呢。