截至8月31日那个时间点, 关于上海2026年第八批次土地拍卖活动当中的首宗地块的出让结果, 这个情况竟然直接就出现了那种非常具有爆炸性的影响状况。

上海普陀区真如社区里的W060802单元, 包含B03B-01、B04B-01还有B06-01这几个地块组合在一起, 最终被中海地产给竞取得了, 成交的总价高到达到了150.19亿元这个数字, 这成为了普陀区到现在为止总价最高的地王情况。

虽然这个数字比今年7月份上海杨浦区八埭头地块那一百六十一亿两千万的总金额稍微低一点, 可它也是今年上海土地市场上数得着的好价格, 在全国的市场环境里面, 这都属于是顶级的、非常贵的地块价格。

在8月28日房地产新模式系列新政出台之后, 举行的那场土地拍卖的场面, 可以说是热闹非凡了。

不过我们可以从土拍的参与人员那边看出来一个情况, 拿地这件事现在越来越像是主要由国有企业和中央企业来参与的竞争活动了。

中指研究院上海数据中心的总经理张文静觉得, 这一回土地拍得这么紧挨着那个828新政已经落地下来的这个时间节点。说实在的这个市场现在正处在一种什么状况? 就是在慢慢消化那些政策的影响, 同时在重新构建大家的预期。

那么话说回来, 这新政对我们那些预售的节奏, 还有资金回款这样的一些具体环节会产生什么样的影响? 这个目前还是不好说的，还要等着那些详细的实施细则全部完善了之后, 才能进一步地展现出来。所以说, 这些房地产开发企业在考虑去拿地的时候, 总体上都保持了一种非常谨慎的态度, 不敢轻易下结论。

后面随着政策的细则变清楚, 市场的反馈慢慢积累起来, 上海土地市场的运行节奏还有它的热闹程度到底会怎么变, 这个还需要继续看一看。

知名专家李宇嘉指出一个事情, 他觉得新政的本质是削弱土地的加杠杆功能, 同时也削弱预售的加杠杆功能, 而这个和住建部门发布的通知是有关系的, 这个通知要求用自有资金去购地, 同时对预售资金进行严格监管。

换言之, 要是某个公司原本就打算用他自己手里的钱去买那块地, 那么这个新出来的政策, 会对他买地的计划, 产生不了丝毫的影响。

其实, 828新政也明确提出了土地分期支付以及报建流程规范这样的要求。由于中海地产这种大型央国企具备长期资本支持、拥有明确的退出通道, 同时还具备新增融资的能力, 所以如果它们选择继续拿地并进行建设的话, 就会受到比较有限的影响。

普睿数智的研究中心也表示, 828新政里面的那些规定, 像是“配套落地自有资金全额购地要求”以及“分户土地使用权集合抵押机制”。

这些措施的主要目的, 是为了从前面堵住使用杠杆来拿地的操作空间, 让拿地变得没那么容易。同时, 它们也是为了从后面去匹配房子建好之后现房阶段, 那种需要用到抵押融资的情况, 这样前后结合起来管控土地市场。

政策想要达到目的的地方, 在于对那种利用巨额负债去购买土地的行为进行控制, 但这并不意味着干脆就不买地了。对于那些拥有非常丰富资金实力并且提前做好了一切准备工作的特大型国营企业以及中央直接管辖的国有企业来说, 它们依然具备有底气的去获取土地的资本条件。

实际上, 咱们把上海普陀那块地王的底价拿来算一算的话, 综合的楼板价大概在每平方米3.78万元这个样子, 地价成本这块儿其实是在可控的范围以内的, 要是结合大家预期的售价来测算的话, 里面还是能有合理的利润空间的。再说当前土地拍卖的整体节奏嘛, 它是符合眼下市场处于修复阶段这个基本特征的。

这股力量传导到了楼市。当前的新房供给已经连续三年主动收缩了, 房企普遍转向“以销定产”。加上主办银行制的资金闭环保障, 政策落地不会引发供给端剧烈波动, 反而能引导资金向优质项目集中, 保障合理的开发建设需求。

但从整体的情况来看, 在实行现房销售这种模式的时候, 项目在前期阶段会占用很多资金, 而且这些资金被占用的时间长度也比较大。这种情况在一定程度上可能会对市场上短期内的供应量情况以及供应速度情况产生一定的影响作用。

在后端方面, 如果销售的速度减慢下来, 那么资产周转变慢的这种情况就容易出现, 同时资金链路也会出现紧张的现象。所以在新政所形成的新格局之下，这也起到了一个推动的作用, 促使开发商去大力地进行销售和变现活动, 并且这一步骤会进一步压缩价格还有利润的空间。

所以, 从短期的阶段性的情况来看, 在中期的楼市当中, 即便是要出现这种所谓的供应减少的现象, 也非常的很难再去出现那种房价上涨的情况了, 未来的房地产市场完全就是属于买方市场的这一种状态, 而对于开发商来说的话, 他们所能够获得的溢价空间已经是非常小了的。