这是自1999年房贷期限从二十年提至三十年以来, 时隔二十七年再度上调“天花板”。

在八月二十八日这一天, 中国人民银行这个机构, 还有金融监管总局这个部门，它们联合起来发布了一份叫做《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》这样的文件, 这份文件里面明确地说了这么一件事, 就是把个人住房贷款这件事情上面, 它的最长期限, 以前是三十年, 现在要延长到四十年了, 但是具体能贷多少年这事呢, 得由买房的人和商业银行双方一起去商量着定下来。

政策落地还没有满一个星期, 不同地方的银行推进工作的节奏其实是不太一样的。在一线实地走访的时候我们看到, 北京那边的好几家银行都说自己现在还在搞细则制定的那一个阶段。

深圳方面呢, 已经有好几家银行率先开始受理房贷申请了, 而且这个申请的期限能到40年。杭州的国有银行也表示新客户确实已经开始提交申请材料, 但是说目前审批成功的案例暂时没有。

新老客户两本账

大家应该怎么来理解那个最新出来的关于贷款的规矩呢? 凤凰网房产这个地方留意到了一个情况, 就是在央行写的文件里面, 话写的是说最长的时间不超过四十年的时间这个数, 而没有说是那些已经存在的贷款自动地去顺延十年这个年限。

工商银行的一个支行那里表示, 对于已经发放出去的贷款是按照原来签好的合同去执行的, 银行方面是不会主动去调整的；但是客户如果你想把期限延长, 需要向负责的这个银行经办机构去提交相关的申请材料, 然后银行会去看你要求延长期限是出于什么原因考虑, 以及看看你后续的还款来源是什么这样的状况, 只有在内部审核通过了的情况下, 才允许的最长时间可以到四十年。

建设银行是首家里头明确把那些存量的房贷延期政策真正落地执行的国有大型银行。

建行的客服人员说, 客户能够去跟银行那边提交一个申请, 说是想要延长一下贷款的期限, 然后, 银行会看着你说是因为啥子原因要去这个延长期限的, 你的钱是从哪里头来的, 还有以后打算怎么个还钱的法子等等这一大堆东西, 来做一个整体的评估, 最后, 会合理地定下来到底可以给你增加多长的年限出来。

按照建设银行现在执行的口径, 延长期限最长不超过原贷款期限的一半, 而且, 原贷款期限与延长期限合计不得超过40年。

在9月2日这一天, 凤凰网房产联系上了杭州建设银行某支行的电话部门进行致电。对方提到的情况是, 关于新的贷款业务已经按照40年的期限来申请办理了, 目前为止审批通过的案例暂时没有出现。

此外, 关于存量客户的情况暂时不需要走柜台流程, 现阶段还没有相关的细则出台。如果用户想要延长年限的话, 可以直接在手机APP上进行自行申请。

工商银行的一个支行的回应内容是, 工商银行那边申请期限为四十年的贷款是可以办理的, 正常的按揭贷款发放业务也能够正常进行。但是关于存量贷款的情况目前还不是这样的状态, 对于老客户而言把原来的三十年贷款转成四十年贷款的这项政策还没有正式出台。

中国农业银行的问题出在了系统那边。

杭州当地农业银行网点的员工说了这样一番话, 表示他们确实已经接收到了相关的通知, 可是系统方面还没有把调整给彻底完成, 所以如果要直接去办理按揭贷款的话, 是办不了的, 只能等着看系统什么时候调好为止, 至于目前所指的新客户, 其实就是那些刚刚把网签手续给办好的购房者, 对于老客户的转换业务, 到现在还没有接到任何专门的文件说明可以让大家转过去。

中国银行的杭州网点给出了更宽松的表态, 他们说, 新办的贷款可以申请四十年期, 已有的贷款也可以去改。但是, 客户的征信记录上会显示出这样的信息, 说是落实了金融纾困等政策, 由银行主动进行了延期。

这意味着什么? 意味着处理存量贷款的延期, 在系统里面走的是纾困那条通道, 而不是普通合同变更的那种流程。

谁该选40年？

年轻人“以时间换空间”，中年人擦肩而过

但是, 从目前各大银行反馈的情况来看, 想要把贷款年限设定为40年, 所受到的那些限制条件还是不少。

中国建设银行客服人员表示, 其应用程序已经推出了关于延长贷款期限的意愿登记功能。然而, 这种申请是否能够被批准, 以及最终能够批准的延长期限是多少年, 主要取决于借款人的收入是否足以覆盖相关费用以及房屋房龄的情况。

也就是说, 要是想把房子贷款的时间延后到40年这么长, 用来降低每个月需要偿还的金额, 不过这一项政策并不是每一个人都能够享受到, 年纪大小就是一道非常刚性的界限。

在银行审批房贷的时候, 还是会严格遵守关于年龄和贷款年限的封顶风控规则的。因为这个规则的限制存在, 所以中年人群基本上就很难享受到40年房贷这一政策带来的红利了。

根据已经掌握的情况来看, 北京的某一家国有银行, 它所执行的现行规则是, 借款人的年龄加上贷款的年限, 这个总和最高是80年。如果想要直接办理长达40年的房贷业务的话, 那么相应的借款人其年龄就需要控制在不超过40周岁这一条件之下。

有一部分银行所采取的标准, 实际上收得更加严格一点。以建设银行为例, 它就明确要求申请人将个人年龄与拟申请的贷款年限这两个数字加起来之后, 总合的上限必须设定在75年这个数字以内。

如果想要申请办理一个长达40年的住房按揭贷款, 那么在正式办理贷款手续的时候, 当事人的实际年龄是必须要处在35岁这个数值以内才行。这么来换算一下的话, 意思就是所有在1991年之前出生的那些打算购房的人, 在面对新房贷业务选择的时候, 就根本没有办法去挑选40年这样的贷款期限了。

另外, 除开年龄这一条件之外, 楼龄以及房子自身的状况, 同样会锁死申请40年房贷的空间。新房因为受房屋条件约束比较小, 所以更容易申请到40年的上限。但是二手房必须同时通过房屋的风控关卡, 这次期限放宽的政策, 对于老旧小区的贷款延长来说相当有限。

部分国有银行还设置了楼龄加上贷款期限的合计上限, 这些上限的标准分为75年和80年这两档。从大体上来看, 房屋的建筑年代越久远, 银行能够批准的贷款最长年限就会相应地缩短, 因此, 对于许多房龄已经比较大的二手住房来说, 即便借款人的年龄非常年轻, 也很难获得时长达到四十年的贷款审批结果。

算账：100万贷款月供少六百，利息多二十万

拿100万元贷款、三年期百分之三的固定利率来算账: 要是选30年期, 每月还4216.04元, 最后利息加起来大概51.8万元；要是延成40年，每月只用交3581.02元, 可总利息却涨到71.8万元了。

这么一对比, 每个月少掏635元, 降幅达到15%, 一年下来能省下7620元, 五年累计释放了近3.8万元的现金流空间。不过, 你也得多付20万元的利息, 这笔账就这么摆着。

如果我们要根据现在5年期以上LPR的利率3.5%来进行相关的测算, 那么针对100万元的贷款总额而言, 选择40年的还款周期, 相比起选择30年的还款周期, 其最终支付的总利息金额大约会多出24.3万元。

业内有人觉得, 月供少了一点, 但是总共要付的利息反倒多了起来, 所以应当按照自己以后收入会增加的预期去选还款的年限, 千万不要不管不顾地把时间拉长。

大多数客户本来是借了三十年的钱, 但到最后其实都会选择提前把款还清, 所以现在说把期限延长到四十年, 它的本质意思就是希望给那些正在购房的前十年的年轻人们减少一下压力, 这并不代表大家应该鼓励着去还贷款一直还到退休为止。