业主共有的资金一旦完全脱离开发商代收的模糊地带，随着房屋过户过程中的权责关系和透明监管体系逐步紧密相连，房屋的“养老金”方能真正稳固地成为守护千家万户灯火的长久支撑。

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

6月3日，郑州市住房保障和房地产管理局正式公布《郑州市房屋专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，此举迅速引起了社会各界的广泛关注。这份经过15年全面修订的新规定，直面维修资金管理中积存的顽疾，直击业主财产安全的痛点——明确了维修资金归全体业主共同拥有的性质，取消了开发企业代为收取的资格，规定在房屋产权发生变更时，维修资金应随房屋一同过户，并对挪用资金的行为实施了最高可达挪用金额两倍的罚款。

新规出台的背后，承载着惨痛的教训。2021年，国务院第九督查组揭露了襄阳市9家房地产企业长期拖欠共计5062万元的维修费用，其中最长拖欠时间达8年之久；同年，又有4家开发商或物业管理方挪用了1184万元；2022年，湖南东安县住房保障中心的工作人员侵吞了近千万元的维修资金；到了2025年，永州某房地产企业挪用了312万元维修资金来支付工资和税款……

新规定的颁布，被看作是对行业不良现象进行了一次深入的整治。有专家指出，这一政策变动不仅满足了业主的诉求，还在制度上加强了公共资产的维护。开发商代收款项的方式已成为资金监管的严重漏洞，郑州的新规定就是对这一制度缺陷的及时修补。

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权属归位

业主共有唤醒“沉睡”资金池

此次《管理办法》首次明确指出，住宅维修专项资金应归全体业主共同所有，这实际上是对《民法典》相关精神的深化和具体实施。在此之前，许多住宅小区在动用维修资金时，由于业主参与度不高、操作流程繁琐，导致资金长期闲置，进而影响了公共设施的维护效率。

新规的核心亮点在于确立了维修资金“为全体业主共同所有”。北京物业管理行业协会副会长宋宝程强调，这并非是创新之举，而是对根本原则的回归：“《民法典》早已规定维修资金属于业主共有，此次新规只是对这一上位法的再次强调。”自1998年维修资金制度建立之初，其所有权就明确归全体业主所有，郑州的新规则是地方立法对这一法律精神的坚定执行。

北京物业管理领域的权威人士史文军指出，强调“共有属性”与资金使用的前提条件紧密相连：“这着重指出资金的使用必须经过集体决策，是对业主‘惰性’的一种强制制约。”一旦资金的归属权明确归属业主，其决策权也随之自然回归——维修资金的续缴方案必须反映业主的意愿，资金使用的透明度需得到提升，这将激发业主参与小区管理的热情。

郑州众多老旧住宅区正急需这样的援助。同策研究院的联席院长宋红卫指出：“我国房地产市场现已步入存量阶段，那些年代较久远的住宅亟待进行大规模维修，而维修资金则是不可或缺的资金来源。”一旦明确了产权归属，集中账户的管理效率将得到提高，老旧小区的改造资金保障能力也将得到显著提升。

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资金流转革新

随房过户切断挪用链条

近期，一些房地产开发商在销售环节代为收取维修费用，却迟迟未将这笔钱存入指定账户，这使得小区维护资金不能及时到位，有时还被挪作它用，此举引起了业主的极大不满。实际上，房屋专项维修资金是确保公共区域及设施设备得以正常维护的关键经济保障，然而在实际执行过程中，却面临着使用不便、监管不力、挪用现象频繁等问题。

新规的核心举措在于剥夺开发商代收资金的资格。宋宝程明确指出代收机制的诸多问题：开发商资金链断裂、涉诉等情况频繁出现，导致代收资金被挪用或冻结的案例屡见不鲜，“取消代收机制能够从根本层面消除资金挪用的风险”。根据郑州的新规定，业主需直接向行政部门指定的账户缴纳费用，不动产登记时必须出示缴纳凭证，从而完全规避了开发商这一风险环节。

新规针对产权变更的难点，具体规定维修资金应随房屋所有权一同转移。史文军提醒大家，在实际操作中存在风险：“新业主往往只关注所有权转移，却忽略了资金剩余量。如果之前资金使用过多，新业主可能会承担起补缴的被动责任。”他倡导物业公司设立“一房一档”的定期公示制度，在产权变更时主动向业主告知资金的实际状况。

宋红卫进一步强调，对于房龄较老的住宅在过户过程中，维修资金短缺的问题尤为明显。他提出，物业公司应当细致管理维修项目的清单和账目，以防止因信息不匹配而引发的纠纷。为此，郑州的新规定特意留出了相应的空间——关于维修资金的各项具体业务规定将由房产管理部门另行制定。

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罚款翻倍难言震慑

监管闭环仍需加码

新出台的规定对挪用资金行为最高可罚款两倍，这一举措引起了广泛讨论。宋红卫坦言，这样的震慑效果不够明显：“一些开发商即便挪用了资金，也无力偿还，这样的二倍罚款实际上起不到作用。”他提出，应当将未经业主同意挪用资金导致损失的行为归类为侵占罪和挪用资金罪，并对相关责任人追究刑事责任。

史文军对罚款力度的提升表示认可，然而他更加强调了过程监管的重要性。他认为，必须设立社区和审批部门对业主签名真实性的抽查机制，同时业主代表应更深入地参与到资金使用的监督工作中，审计环节也必须执行得更为严格。为此，他提出了“纪检监察式”的监督模式，旨在构建起使用前、中、后全方位的全链条监管体系，确保监管无死角。

目前，我国众多地区正致力于探索维修资金管理的变革，其中一些城市已开始尝试“网络投票配合智能监管”的新模式，确保资金使用过程透明可见。地处中部的郑州，若能在此次改革的基础上，继续融入科技创新和公众参与机制，有望成为全国范围内可借鉴的成功案例。

治本之道在于将“不敢挪”转变为“不能挪”。安恒泰物业副总经理王帅强调，郑州此举取消开发商代收，实为制度层面的纠正。宋红卫进一步透露，其背后有着更深层次的规划：维修资金作为住房养老金制度中的个人账户，将来将和公共账户合并，实现统一管理。他提出，“政府统一收取和管理”是迈向住房养老金制度的必经之路。

郑州近期对维修资金管理的新规定进行了修订，这不仅体现了地方对《民法典》等相关法律法规的积极跟进，更是对基层治理中存在的问题进行了制度化的解决。随着业主共有资金不再受开发商代收的模糊管理，以及房屋过户时权责关系的明确和监管链条的逐步完善，房屋的“养老金”将得以稳固，从而成为保障千家万户照明安全的坚实保障。

值班编委：马琳