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有一种是一些先天条件比较好的板块，例如前滩、滨江以及浦东新杨思。

另一种就是上海各种头部小区，像翠湖天地、古北壹号、金茂府等

凭借地段和品质，在上海这么卷的市场中也能打90分的烫金属性

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在讨论哪个板块的房子最值得下手时，总有一些板块会首先被排除，大家把这些板块称为

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查了一些资料，发现很多被提及的区域，其房价涨幅只是不如其他区域那么明显，这并不意味着这些区域就是洼地。

那么到底什么样的板块才能算作真正的房价洼地呢

不只是房价低，关键是要地段有地段，生活需求也能得到满足

但整体房价就是比周边板块低很多

筛选了一下上海，我发现有些区域真的可以被称为洼地

这里暂且先不透露，一起看看究竟哪个板块是上海房价最为严重的洼地呢？

01

被周围板块光芒掩盖的曹家渡，真的不被看好吗

提到上海市中心，大多数人会想到繁华。这里的房价单平就能达到 10 万+的水平。

不过要说，内环房价洼地，就不得不提到曾经辉煌过的曹家渡

瘦死的骆驼比马大，然而如今的曹家渡确实被周边地块的光芒所掩盖了。

二手房的平均房价和周边板块相比差了4.8%

图片和数据来源于链家，仅供参考

房价出现了区域分级。静安区的房价均价大多在 10 万/平以上。而普陀区只有在交界处，单价才能达到 10 万/平左右。

周边板块房价对曹家渡房价产生影响，像静安壹号和嘉天汇单价突破 20 万/平，拉高了周边整体房价，使得曹家渡的房价洼地感更强烈

当然，曹家渡会形成当下这种局面，还是由板块所处的区域决定的

曹家渡处于普陀、静安、长宁三区交界的地方。曹家渡的北面到达长寿路。跨过长寿路，就进入了普陀板块。

作为城市交通重要节点，曹家渡的地位不言而喻

电视剧《繁花》展现出了当时曹家渡作为枢纽所具有的人流以及繁华的程度

然而，各个区域规划的方向存在差异。基于此，曹家渡的发展渐渐落后，它原本所拥有的交通枢纽和商业中心这两大支柱优势也已丧失。

所以在 2000 年前后曾对曹家渡进行过开发建设，然而整体的城市界面并非纯粹，而是处于新旧交织的尴尬状况之中。

曹家渡商品房的房价，不仅与周边板块相比没有竞争力，而且把板块单独拎出来看，近几年它的房价也一直在呈现下降的趋势。

数据来源于兔博士APP

2022 年的高点相比，下滑了 22178 元/平。同比下降 20.4%。曹家渡商品房与自身的老破小相比，也没有任何优势。

从价格方面来看，曹家渡的老旧小区价格大致在 7 万每平。那些加装过电梯的老旧小区，其单价能够达到 8 万每平。

很多电梯房小区价格下降之后，现在的价格保持在 7 万到 9 万每平左右。 电梯房小区价格下降后，现在的价格维持在 7 万至 9 万每平上下。 不少电梯房小区价格下降了，如今其价格保持在 7 万至 9 万每平左右的水平。 许多电梯房小区价格下降后，现在的价格大致在 7 万到 9 万每平左右。 有很多电梯房小区价格下降后，现在的价格处于 7 万至 9 万每平左右的范围。

像我去踩盘的达安花园小区属于02年的电梯房

目前的价格大约是 8.6 万每平。居住感受存在差异，然而在价格方面，它与老破小相比并没有很大的差别。

以上对比，最直观的感受就是曹家渡的商品房卖不上价了

尽管如此，因为内环的地理位置，曹家渡房价的洼地情况与下面这些板块相比，程度要小很多，没有那么夸张。

02

中环内的性价比之王，同比邻近板块相差19.9%

曹家渡的房价相比周边板块已经低了许多。接近 9 万/平的单价。对于多数购房者来说，这还是一个不小的负担。

因此很多市中心上班的打工人选择将目光投向中环

中环内房价性价比最高的地方，大家首先想到的可能是宝山大华。

图片和数据来源于链家，仅供参考

作为宝山唯一一个处于中环以内的板块，房价也是宝山最贵的

无论是地段还是各项配套设施，大华都不拉跨

没想到，大华的二手房均价与其他中环内的板块相比，同比相差 19.9%。

旁边的大宁房价最为夸张，其均价能达到 9 万/平。浦东地区的张江凭借自身产业，房价也能达到 7.6 万/平。

其他中环板块发展态势良好。然而，宝山大华自身板块的成交均价在 2024 年呈现出急速下滑的态势。

数据来源于兔博士APP

所以为什么宝山大华会成为中环的房价洼地呢

第一，就是因为大华这个板块，已经很久都没有出现新的楼盘了

在2005年前后，大华板块中环以内的部分基本全部落成

目前最新的楼盘是大华碧云天，它在 2019 年左右交房，到现在已经过去了 6 年。其余的商品房大多集中在 2000 年到 2011 年左右。

数据来源于链家，仅供参考

第二，也是因为承接大华板块的开发商过于单一

像宝山南大有华润置地、保利、金茂和中建七局等开发商

宝山杨行板块也由万科等知名房企的共同开发

大华板块中，80%的部分是由大华集团来承接的，并且板块内的开发呈现出更为同质化的特点。

我在中介的带领下，去看了一个小区，这个小区是目前由大华集团开发运营的，并且它的运营状态是最好的，它的名字叫铂金华府。

从立面上来看，17 年楼龄的小区存在一些老旧的痕迹。这些痕迹有外墙褪色，还有构件腐蚀，以及屋顶积灰等情况。然而，小区的绿化环境维护得还是比较好的，是值得称赞的。

铂金华府已是运营和配套设施良好的小区，然而仍需降价卖出。刚开年，某户型便又下降了 12 万元。

不过大华集团在同时间段开发的阳城，房价却比大华高了很多

主要是因为地理位置靠近大宁，所以承接了大宁的辐射。并且购房需求带动了房价的稳定。

没有新楼盘，也没有崛起板块的辐射作用，仅能依靠早年的楼盘来艰难维持，这就使得大华板块不再是购房者优先选择的对象。

周边区域不断推出高品质新房项目，这使得大华板块的市场竞争力逐渐被削弱。 大华板块的市场竞争力正因为周边区域推出的高品质新房项目而逐渐削弱。 周边区域推出的高品质新房项目，导致大华板块的市场竞争力逐渐减弱。 随着周边区域推出高品质新房项目，大华板块的市场竞争力在逐渐降低。 周边区域持续推出高品质新房项目，从而使大华板块的市场竞争力逐步被削弱。

2 月以来已经呈现出房价破冰的态势。不过，与其他中环板块相比，大华目前仍暂时属于房价洼地。

03

作为一个合格的居住区，为什么丰庄的房价一直在降

丰庄是嘉定的东部门户，就像宝山大华一样。它距离市区很近，并且所处地段非常好。

地铁13号线和14号线贯穿整个板块，在出行方面也是十分便利

不过与周边板块来比，丰庄的房价还是逊色很多

光是均价就差了快1万/平，同比差值更是达到14.9%

图片和数据来源于链家，仅供参考

出现这种价格差值，也是因为丰庄自身存在一些不容忽视的短板

区域的房屋楼龄普遍较大，并且大多数商品房是在 2000 年前后建造的。

从外立面上就能明显看出小区外墙的破旧痕迹

户型设计比较陈旧，车位配置存在不足，整体的配套设施以及环境等方面都存在品质问题，所以无法像长征板块那样承接长宁的外溢客群。

二是传统的产业被削弱

之前大家对于丰庄的印象就是曹安公路两侧的大型批发市场

商贩络绎不绝，货车频繁出入，声音嘈杂和交通拥堵是必然的

丰庄大型批发市场 图片来源于百度地图

部分商家称电商对他们的冲击较为强烈，市场内的客流量出现了大幅下滑。

如今的批发市场十分冷清

这种产业的下滑影响到了原本的物流运输行业，导致整个板块内的产业内循环受到阻碍。

周边有桃浦智创城，长风生态商务区尚未发展至鼎盛状态，无法为丰庄带来产业方面的助力，最终丰庄只得完全变成住宅集中的区域。

一是附近的城市设施，其中有一个较为重要的是丰庄北侧 2 公里处的设施；二是该设施对周边影响较大；三是其中影响最为严重的当属丰庄北侧 2 公里的垃圾中转站。

上海目前的生活垃圾转运模式在不断完善，其味道并没有想象中那么重。不采用垃圾焚烧的方法，对空气质量和居民健康都能起到一定的改善作用。

但是对于多数购房者来说垃圾处理厂能离远一点还是远一点好

建造时间最早且距离处理厂最近的是阳光威尼斯 c 区，其最新的成交价格为 4.5w/平。

房龄较新，且距离最远的阳光威尼斯 3 期，其最新成交价格为 4.8w/平。

不能单纯把房价差异归罪于与垃圾处理厂的距离这件事。但不可否认的是，这样的地理位置的确对周边小区的房价以及销量带来了一定程度的影响。

房屋的硬件条件不给力，周边设施也不给力，这使得丰庄失去了很多刚需购买者的选择意愿。

04

丰庄旁边的江桥，也是这样的处境

丰庄是受产业和城市设施的影响。与之相邻的江桥，无疑是外环外最具争议性的板块。

先来看下江桥的优势

地段最为直接。从大虹桥出发打车只需 15 分钟。这对于一大批在虹桥上班的年轻置业者而言，无疑是最大的竞争优势。

13 号线从金运路站出发，能够便捷地抵达南京西路，此过程仅需 36 分钟，前往市中心也很便利。

当你设想在上海何处能够用 400 万购得一个带有电梯的板块，该板块在市中心出行需四十分钟，且被三轨环绕，那么江桥必定是一个无法被忽视的备选选项。

不过它是外环的热门板块。同时，它与周边二手房的均价相比，仍相差 1.02 万/平。

图片和数据来源于链家，仅供参考

江桥起步较晚。影响房价的因素更多的是自身规划开发的问题。

江桥有大量的动迁安置房，而高品质的优质次新小区相对较少。

作为上海最热门的动迁基地，江桥安置房的数量有多夸张

南江桥的九成小区是安置房，仅有零星几个是商品房小区。例如商品房万达城市公寓，其两房产品的价格能达到 400 万左右。

距离拉开仅 1km，然而在周边众多动迁房社区里，同类产品的价格却降至 290 万。

动迁房的房价较为便宜。其一，动迁板块的房子数量着实很大，常常一个小区挂牌的房子就有上百套之多。其二，是因为房东没有购房成本。

正因如此，动迁房的大面积使得江桥板块整体的房价被拉低了，并且还有持续下降的态势。

数据来自于链家，仅供参考

其次也是因为江桥板块有种城乡结合部的既视感

南江桥设有万达广场，引进的品牌走的是平价路线。与隔壁的南翔印象城相比，实在是差了很多档次。

北江桥小区较为密集，然而各种商业却主要由社区底层商铺构成。仅从配套设施这方面来看，它远远比不上房价更为便宜的宝山顾村。

总的来说，江桥板块的宜居属性不高

动迁房的均价较低。因为存在户型朝向方面的问题，以及人员大量流动的情况，所以它终究也只是一个过渡性的产品。

商业配套趋向于县城水平，并且医疗资源匮乏，这些因素共同使得江桥成为整个区域内的房价洼地。

05

除了按环线分类，浦东这个地方也极具代表性

上述提到的板块被称作房价洼地，主要是从不同环线的角度来进行考虑的，并且这些板块都属于浦西板块。

这个时候大家或许会问，尽管浦东拥有丰富的产业资源，然而它难道就不存在房价洼地吗？

事实上存在这样一个情况。它占据着极为优越的地段优势，拥有着一线的江景资源，交通方面十分便利，产业也很发达，然而房价却仅仅在 6 万/平左右。

上海世博源 图片来源世博金岸

这个地方就是世博

它与同属滨江板块的区域相毗邻。周边房价在 7 万/平上下。世博房价刚 6 万/平出头。对比之下，世博的房价显得格外亲民。

图片和数据来源于链家，仅供参考

世博的房价与地段优势不相符，主要是因为板块内的供需关系出现了问题。

一方面，就是世博板块新房紧缺

众人熟知世博板块，应该是 2010 年的世博会。当时，整个世博板块存在大量工业设施和老旧住宅区。

借着世博会的契机，板块内部进行了改造与升级，被大量的公共建筑和绿化所取代，其中绿地更是直接占据了总用地面积的 35.6%。

世博会结束后，板块的发展依然在持续。各类场馆占据了板块内的滨江地段，运动设施也占据了板块内的滨江地段，主题公园同样占据了板块内的滨江地段，这些滨江地段都是板块内最优质的。

老公房因远离世博会选址而未被动迁，这反而使得世博板块的居住空间和发展空间受到了限制。

浦东世博板块的土地已经断供了很多年，上一次有土地供应的时间可以追溯到 2017 年 7 月。

在 2024 年 5 月的上海土拍里，中铁置业拿下了上钢街道的土地。这或许会给沉寂许久的世博板块注入新的活力。

总体来看，世博板块新楼盘的供应量比较少。在市场上，零几年的商品小区以及工人新村处于主导地位。

另一方面，也是因为愿意接手世博小区的人少

其实上海最不缺的便是老破小。在市中心，因为地段具有不可替代性，所以老破小的价格很高，并且其流通性也很强。

对于世博板块而言，原先居住在那里的大多是老上海工人，因此它本身与浦西老破小不同，浦西老破小有很多原住民会购入，而世博板块则没有。

整个板块的小区质量对新上海人吸引力不够，并且商业便利以及医疗资源都比不上浦西，所以许多居民更愿意置换到浦西板块。

在这样供需失衡的局面下，世博的房价自然起不来

图片来源于小红书博主 五等分

目前世博的老破小，其单价最低只需 4 万/平。此单价与我们上面提及的江桥板块相近。然而，两者的地段有着很大的差别。

对于世博而言，老小区在硬件条件方面没有明显优势，其生活品质也不突出。并且，老小区既没有好的学区，也没有新的楼盘进入市场。

这些因素使得世博的房价有了大幅度的下降，就连一些本身带有学区资源的老旧破旧的小房子也完全卖不出价钱了，这无疑让它房价处于洼地的现象更加严重了。

06

最后

其实写一篇文章并非只是想单纯地表达某些板块是房价的洼地，以及这些板块与周边板块相比差了多少钱。

而是想说，为什么这些板块会成为“房价洼地”呢

一方面当然是因为一些不可抗力的因素

比如板块所处的地理位置，还有交通网络的建设情况，以及商业中心的迁移等这些外界因素所产生的影响。

另一方面也是取决于板块自身对未来发展的决策

比如很多板块已经没有土地可以用于住宅开发，新的楼盘断供已久

市面上流通的多为比较老旧的早期产品，这使得它们在与周边区域高品质新小区对比时，价格自然就失去了竞争优势。

不过这些被称为“房价洼地”的板块也是值得关注的

当有刚需时，对这些板块的房产进行购置，这未尝不是一个性价比高的选择。

毕竟它们可能蕴藏着未被充分挖掘的价值潜力

还有哪些你认为的房价洼地，欢迎在评论区留言讨论～

联系我时，请说是在二手彩钢网看到的，谢谢！！