本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

4 月 15 日，央企（000736.SZ，即“中交地产”）发布了 2024 年的业绩报告。去年，其实现的营业收入为 183.02 亿元。与上年相比，调整后收入减少了 44.59%。归母净亏损为 51.79 亿元，相比之前大幅减少了 221.44%。

中交地产在发布年报的时候，被实施了退市风险警示，并且停牌一天。到了 4 月 16 日复牌之后，公司的股票简称从“中交地产”变成了“*ST 中地”。

《中国经营报》记者获悉，从 2023 年开始陷入亏损，在近两年的时间里，中交地产已亏损 68 亿元。市场对其业绩早有预判，在今年 1 月份的时候，中交地产就宣布将会退出房地产业务，之后将专注于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

业绩大幅亏损

2024 年业绩出现亏损。中交地产方面作出说明，其一，由于公司的房地产开发业务交付排期存在差异，本期达到交付条件的项目比上年同期有所减少。并且，在市场竞争日益激烈的大环境下，为了加快库存的去化以及资金的回笼，公司对销售策略进行了调整，从而致使报告期内交付项目的毛利率同比降低了。

一是竣工的房地产项目增多了，二是公司的费用化利息随之增加，所以本期的财务费用比上年同期上升了。

三是在报告期内，公司的部分房地产项目呈现出了减值的迹象。公司依据会计准则，针对存货减值展开了初步的测试。由于秉持着谨慎性的原则，所以对那些存在减值迹象的房地产项目，计提了资产减值损失。

中交地产的业绩在过去两年呈现出大幅下滑的态势。据悉，在 2023 年，该公司达成的营业收入为 324.68 亿元，与上年相比下降了 15.60%。归属于母公司的净亏损达到了 16.73 亿元（经调整后为 16.11 亿元）。在最近的两年时间里，中交地产的亏损总额达到了 68 亿元。

中交地产的核心业务是房地产业务，其在总收入中所占比例超过 90%。不过，去年的房地产销售收入为 171.81 亿元，与上年相比下降了 46.69%。

去年 2 月份，中交地产宣布地产业务将旗下 16 个城市公司按项目地理区位以就近原则进行重组，重组后分为 9 个。同时，中交地产还宣布精简管理层级，此前实行“总部—区域—城市”三级管控模式，精简层级后由集团总部直接管理城市公司，实行两级管控。

从销售表现方面来看，调整还没有起到效果。去年它的地产全口径销售金额是 156.43 亿元，比上年同期减少了 58.13%。全口径签约销售面积为 85.32 万平方米，相较于上年同期下降了 52.51%。销售回款达到 247.07 亿元，和上年同期相比降低了 45.07%。

公司在年内达成的权益销售额为 105.11 亿元，与去年同期相比减少了 61.58%；其销售回款达到 188.13 亿元，相较于去年同期减少了 42.78%。

退出地产业务

市场对中交的业绩表现早已有所预期。在今年 1 月份发布业绩预告的时候，中交地产方面就表明，打算通过现金方式，把所持有的与房地产开发业务相关的资产以及负债转让给公司的控股股东。

2020 年，中交地产宣布要冲刺 500 亿元销售额。当年，公司在土地市场表现积极，拿地面积达 635.59 万平方米，比上年增长 176.9%。土地购置总价款为 535.8 亿元，权益价款是 252.54 亿元。而当年的合约销售额仅为 533 亿元。

自 2021 年下半年开始，楼市的情况发生了急剧的转变。各线城市的销售状况十分惨淡，房价也在持续地下行。在这种情况下，行业中风险事件频繁发生，并且消费者的购房意愿比较低。

在这种情况下，中交地产的业绩和其他同行企业一样出现了下滑。而且，由于前期拿地成本提升以及销售端限价等因素的影响，公司的部分项目毛利空间比较小，盈利空间也变窄了。2018 年到 2022 年期间，公司的营收从 89.48 亿元提升到了 384.67 亿元。然而，在同一时期，归属于母公司的净利润分别是 8.1 亿元、5.4 亿元、3.47 亿元、2.36 亿元和 0.34 亿元。2023 年，公司达成的营收为 324.68 亿元，与上年相比下降了 15.59%。归属于母公司的净利润出现亏损，达到 16.73 亿元，这是多年来首次出现亏损的情况。

到 2024 年年末时，中交地产拥有房地产项目 117 个。这些项目绝大部分为合作项目。其土地总面积减少到了 1045 万平方米。在建及待建面积约为 771 万平方米。

据悉，地产行业持续下行。已有多家上市公司选择剥离房地产业务。在中交地产发布公告之前，华远地产、美的置业、格力地产等已相继发布公告。它们把房地产开发业务出售给控股股东。仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等轻资产业务。转型为轻资产业务公司。

中交地产称，公司会把名下与房地产开发业务相关的资产负债进行置出。之后，公司将把重点放在物业服务、资产管理与运营等轻资产业务上。

财报表明，中交地产除了有地产业务之外，目前还具备房产租赁和物业管理等业务。其中，其房产租赁业务在去年获得了 1.72 亿元的收入。公司旗下目前拥有 4 项物业。这些物业涉及工业厂房及宿舍等业态，还有商业、写字楼以及购物中心等业态。对应项目分别是深圳百门前工业区、中房·那里、华通大厦 B 座、中交美庐天地购物中心。去年，这 4 个项目的平均出租率分别为 90.32%、60.2%、97.42%、98%。

去年中交地产在物业管理业务方面实现了 7.28 亿元的收入。该收入同比大幅增长了 56.82%。这 7.28 亿元的收入占中交地产总营收的 3.98%。同时，这一比例比之前提升了 2.61 个百分点。

据悉，这部分收入的主要来源是从母公司收购物业公司。去年 9 月，中交地产发布公告称打算向控股股东收购其所持有的物业公司，即中交物业 100%的股权。该笔交易在当年 11 月完成。因为此交易的影响，去年中交地产在物业管理业务方面新拓展了 1293 万平方米的物业面积，在管面积为 6265 万平方米。

值得注意的是，中交地产在发布年报的时候，被实施了退市风险警示，并且停牌了一天。4 月 16 日复牌之后，公司的股票简称从“中交地产”变更成了“*ST 中地”。

财报表明，在 2024 年年末这个时间点上，公司的总资产达到了 1076.98 亿元。同时，归属于上市公司股东的净资产为-35.79 亿元。依据《深圳证券交易所股票上市规则》第 9.3.1 条第（二）项的规定，公司最近一个会计年度经过审计的期末净资产呈现负值状态。基于此，公司的股票交易将会被实施退市风险警示。

同时还会推动重大资产出售，将重点聚焦在轻资产业务上。