观点网 4月17日，中华企业发布2024年年度报告。

年报表明，中华企业在 2024 年度的营业收入为 69.59 亿元，与去年相比下降了 47.23%。归属于上市公司股东的净亏损达到 3.17 亿元，相较于去年同期减少了 157.06%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损是 4.31 亿元，比去年同期减少了 289.89%。这两项净利数据都从盈利转为了亏损。基本每股亏损为 0.05 元/股。

资料表明，上海解放后于 1954 年创立了中华企业，它是第一家专业从事房地产开发经营的国有企业。到如今，中华企业已有超过 70 年的历史。并且在 1993 年，中华企业进行了改制并在 A 股上市。

2018 年 1 月，中华企业完成了与上海地产集团的重组。此后，它成为了地产集团旗下专门进行市场化房地产项目开发的主要平台。

在行业处于退潮的态势下，中华企业是最早进入国内房地产行业的企业之一。然而，它未能做到独善其身，出现了一次规模较大的退却，且此次退却是其重组后的最大一次。

业绩拆解

报告期内，中华企业的营业收入主要由主营业务收入构成，其占比达 99.69%。其中，房地产业务的营业收入为 59.18 亿元，该业务的毛利率为 37.61%，与上年同期相比下滑了 51.93%。同时，物业管理业务的营业收入为 6.98 亿元，其毛利率为 4.1%。

中华企业在地域方面，上海区域的营收最高，达到了 67.31 亿元，且同比下滑了 47.61%。

房地产业务出现亏损的主要原因是 2024 年度结利项目减少。报告期内，中华企业结利的主要项目是上海的中企云萃森林。同时，推进中的云启春申以及誉品银湖湾等多个重点项目未被纳入 2024 年度结利项目。而 2023 年度结利的上海项目有中企云萃江湾、中企海睿滨江、中企光华雅境这三个项目。

存量市场到来后，中华企业顺应市场变动，在资产管理板块开始发力。到 2024 年末，中华企业运营的资产可租赁规模超过 80 万平方米，出租率一直处于较高水平，累计租金收入为 6.47 亿元。同时，其管理的物业项目有 296 个，管理面积达到 2550 万平方米。

值得注意的是，中华企业在上海开展了种菜业务，于上海闵行布局了都市农业。它形成了农业产、加、销一体化的产业链布局，闵行加工中心一期投产后，业务规模得以进一步扩大，2024 年实现了 3.2 亿元的营业收入。

在土储与开发项目方面，中华企业拿地动作不多，其项目大多为之前积累的老项目。报告期内，中华企业旗下仅有三宗土地处于待开发状态，这三宗土地分别在江苏扬州、上海浦东和松江，总面积是 21.22 万平方米，其中在扬州和松江的土地，中华企业拥有 100%的权益。

报告期内，有四个项目处于投资开发状态。其中一个项目位于上海的松江广富林，一个项目位于闵行莘庄，一个项目位于宝山顾村，还有一个项目位于浦东三林。这些项目的总建筑面积为 42.55 万平方米。

报告期内，有 11 个项目对外出售。这些项目主要集中在上海和江苏，其中个别项目位于吉林。11 个项目总共实现了 58.16 亿元的销售金额，销售面积为 10 万平方米。同时实现了 50.46 亿元的结转收入金额，结转面积为 7.5 万平方米。报告期末，待结转面积为 26.94 万平方米。

云萃森林项目在 11 个项目中贡献的收益最大。它的结转收入金额是 48.1 亿元，已售面积为 1.46 万平方米。

三林往事

年报观点新媒体发现，中华企业 2024 年的营收主要是由云萃森林项目所贡献的。其中，48 亿的转结收入金额占总营收的近 7 成。

查阅过往资料后得知，云萃森林项目所在的三林滨江板块项目（三林项目），在 2021 年被中华企业从总部上海地产集团那里收购了。

2018 年 1 月，中华企业发布公告。公告宣布，已正式完成对中星集团 100%股权的收购。交易完成后，上海地产集团在中华企业的持股比例提升到了 67.06%。并且，中华企业成为了地产集团旗下进行市场化房地产项目开发的主要平台。

2010 年 10 月发布公告。公告称与关联方从上海地产集团那里成功竞得 95%的股权。其中，出资 62.91 亿元受让淞泽置业 49%的股权以及相应债权。世博土控出资 59.05 亿元受让淞泽置业 46%的股权以及相应债权。值得注意的是，在当年，这笔交易的 121.96 亿元价款将以一次性付款的方式进行。

淞泽置业拥有上海浦东三林单元地块的开发经营管理权。该项目位于上海市浦东新区，处在济阳路以西，处于中环与外环之间。它是前滩南 8 号线凌兆新村站的上盖物业，与前滩仅相隔一站。

项目定位为辐射三林地区的商业消费中心，且是前滩的延伸。它具体由四幅宗地构成，分别是 05 - 11 地块、05 - 14 地块、06 - 07 地块和 08 - 02 地块。这些宗地占地面积总计 11.34 万平方米，计容面积总计 36.08 万平方米，还有部分地下面积。合计总开发体量约 56.9 万平方米，涵盖了住宅、商业、办公以及相应的配套设施等用途。

项目规划规定，四个地块内的住宅面积为 18.89 万平方米，其中 2.83 万平方米自持。需向市场供应 1568 套以上住宅。地块开发商要自持全部商业，面积超过 6.5 万平方米。同时，超过 10 万平方米的办公面积需自持 40%，且年限不低于 20 年。

合作开发项目的权益占比为 51%。

云萃森林项目可供出售的面积是 3.58 万平方米。报告期内已售面积为 1.46 万平方米。1.46 万平方米还不到总可售面积 3.58 万平方米的一半。并且该项目还有两宗地块的开发尚未启动。

当年三林项目成交时，有市场人士做过测算。其住宅面积为 18.89 万平方米，若按当时预估的 8 万元/平方米的售价来计算，那么该地块的货值接近 130 亿元。如今云萃森林项目的单价已达到 10.5 万元/平方米，按最新价格估算，该项目已接近 200 亿元，且超过了 182.84 亿元的总投资额。

因此，三林项目的后续开发或许会成为未来中华企业扭亏为盈的重要所在。

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