地处房地产销售放缓、高端零售波动的状况背景之中，恒隆地产（00101.HK）来到2025年时，其业绩持续呈现出承压的走势状态。物业销售出现大幅收缩这种情形，进而拖累了整体的收入，然而租赁业务依旧保持着相对稳定的态势，公司整体的策略朝着防守方向进行转变。

从年报能够看出，在2025年的时候，恒隆地产达成了总收入99.50亿港元，跟之前相比下降了11%。当中，物业销售收入方面同之前比减少了83%，变为2.64亿港元，这成为了收入下滑的主要缘由。因为租赁业务保持稳定，并且物业销售亏损有所收窄，所以公司股东应占基本纯利同比出现小幅度增长，增长幅度为3%，达到了32.02亿港元，借此对冲了财务费用上升所带来的压力。

恒隆选择延续防御策略，在控制风险的前提下放缓增长节奏，公司管理层在年报中对中短期市场维持审慎判断，尽管下半年内地零售在非高端消费带动下有所恢复，但整体环境仍存在不确定性。

租赁基本盘承压分化，部分项目调整加速

仍是恒隆核心收入来源的是租赁业务，在2025年，该业务实现了93.89亿港元的收入，同比微微下跌了1%，其中，内地商场收入按人民币计算增长了1%，变为48.71亿元，不过项目之间的表现差异是很明显的。

具体去看，大连项目达成了百分之十二的增长，无锡项目实现了百分之十的增长，上海核心项目保持在百分之一至百分之二的幅度呈现微小程度的上升态势；然而武汉恒隆广场收入降低了百分之三十一，沈阳市府恒隆广场收入降低了百分之三十六，年末出租率下降到百分之九十以及百分之八十九。

在此种分化加剧的背景情形之下，恒隆对内地商场的运营策略作出了调整，从2025年开始起，公司不再继续采用“高端、次高端”这样的分类方式，而是转而依据客群以及消费需求来作为导向，进而开展品牌组合的调整。

针对承压的项目，恒隆着手开始加大改造的力度，武汉恒隆广场引入了超过90个新的品牌，并且打造了“恒享里”美食街区用以带动客流，沈阳市府恒隆广场把约4.4万平方米的待开发用地临时改造成为城市公园，借助增加公共空间提升区域的活跃度，为后续开发保留弹性。

在一连串的调整当中，济南恒隆广场成为了为数不多达成修复的项目，在2025年，该项目有着3.23亿元人民币的收入，与同比相比增长了2%，租户的销售额增长了6%，出租率从93%回升到了97%。

这一变化，和其完成的为期三年的资产优化存在关联，项目使得运动休闲以及餐饮业态的占比得到提升，引进了JORDAN WORLD OF FLIGHT、迪桑特（Descente）等品牌，与此同时还增添了科技与生活方式类的租户，大疆、BOSE、华为以及泡泡玛特门店相继入驻，配合音乐节、运动季等活动，客流和销售都有了回升，并且出现了单月销售的新高。

相比于零售业务所进行的结构调整，办公楼板块的压力展现得更为显著清晰，2025年的时候，恒隆在内地的办公楼组合收入，同比出现了下降，降幅为8%，达到了10.05亿元人民币，整体的出租率也降低到了79%，在供应不断增加、需求逐渐走弱的这般情况下，企业租户缩减面积或者迁往成本更低区域的现象变得越来越多。

其中，上海恒隆广场甲级办公楼的营收，与同比比较下降了11%，出租率降低到了82%。公司正在凭借引入灵活办公空间，以及提升绿色建筑与ESG服务等途径，尝试着稳定租户结构。

转向轻资产与扩建并行，增量项目待验证

存量项目分化程度越来越高的情形下，恒隆着手寻觅新的能够带来增长的源头。年报当中提出了“恒隆V.3”这一战略，着重凭借轻资产的模式去拓展商业的版图，于核心城市安排更多并非高端类型以及社区型的项目。

当前，公司获取了无锡新世界百货旧址的20年运营权，同时也取得了上海南京西路梅龙镇广场上述时长的运营权，这些运营权是作为现有项目的延伸以及补充存在的。

与此同时，重资产项目依旧会对未来业绩表现造成影响，杭州恒隆广场购物中心预估在2026年上半年开业，部分办公楼已于2025年11月交付，上海恒隆广场扩建项目同样计划在2026年下半年投入使用。

恒隆在主动把扩张节奏放缓之后，其增长更多是依靠存量优化以及新增项目的释放。上述那些项目的招商进度，还有出租率以及租金水平，会直接对公司在下一轮商业周期里的表现产生影响。