万里辖区的大部分住宅小区都历经了约 20 年的时代变迁。真华路 157 弄的水泥路面上，有深浅不一的裂痕，这些裂痕如同年轮一样，诉说着岁月的沧桑。金华苑南区的楼道墙面斑驳，它映照着物业服务与物价飞涨之间的现实落差。

调价缘起——破局之困

光阴不断流逝，人工成本和水电费用都以几何倍数在增长，然而物业费却仿佛被时间定格成了“琥珀”。从数据来看，万里街道将近一半的住宅小区物业费一直停留在世纪之交时的定价水平，与此同时，人力成本已经上升到了原先的 7.5 倍左右。金华苑南区的物业负责人叶经理在掰着指头算账：“之前保洁员的月薪是 800 元，而现在即便给到 6000 元也招不到人。然而，物业费却依然停留在二十年前的水平。经过多年的修缮，维修资金已经见底，小区的收支情况已经是入不敷出了。”

物业并非不肯提升品质，而是确实面临着没有足够资源去做的困境。这种困境在万里不是个别的情况，成本倒挂所带来的不良后果逐渐显露出来：万里名轩的灌木由于养护不够而疯长成为“绿墙”，真华路 157 弄的泥沙路每逢雨天就变成了“沼泽地”，金华苑南区更是因为维修资金的使用问题，电梯出现故障竟然需要业主共同筹集资金来解决。物业服务陷入了“低收费—低质量—低满意度”这样的恶性循环。在这种情况下，一场需要攻坚克难的调价行动就必须要进行了。

在基层治理的坐标系当中，物业费的调价并非仅仅是简单的“四则运算”。它是一道需要从多个维度去求解的“复杂方程”。只有让服务的增值变得可以看见、可以感知，才能够让居民心甘情愿地为品质而付费。基于此，街道城运中心把“服务增值先行于价格调整”当作解题的关键钥匙，推动进行调价工作。

服务升级效应如同春风化雨，在多个住宅小区得以生动演绎。万里名轩小区把保洁频次增加了一倍，使窗明几净成为日常的景象；保绿团队把绿植雕琢得如同会呼吸的艺术品，用人工除草代替农药喷洒，让草木的清香替代了化学气息。金华苑南区通过“安全+”服务体系构建了安心港湾：双重安全巡检十分精准，就像钟表一样；即时响应机制能够让问题在萌芽状态就被消除；电瓶车“归巢计划”与监控网络一起织就了立体防护网。这种调价方式是“服务先行增值”的。它使得服务如同看得见的光一样。同时，也让品质宛如摸得着的暖一般。

特殊困局成为调价方程的未知变量时，解题思路需要有创新突破。城运中心面对万里雅筑小区因物业更迭而出现的服务真空，以“服务成本透明化”来破题，让居民明白优质服务需要合理成本来支撑。信任的建立并非在于完美无缺，而是在于真诚地沟通。经过多轮恳谈，最终把冷冰冰的报价单转化成了温暖的服务承诺书。

中鹰黑森林小区的难点在于开发商与物业存在着脐带般的关系，这使得服务天平长久地向一边倾斜。街道采用“断脐手术”这种方式，破除了利益藩篱，促使物业脱离了开发商的关联。通过让物业进行财务独立核算，以及使服务标准变得透明化，从而让物业服务回归到了专业的本位。在物业说明会上，那些展示服务蓝图的 PPT 不仅仅是一些数据图表，更是一份重构契约精神的宣言书。业主们纷纷感概：现在物业才真正成了自家人。

算经济账的同时更要算民心账，保障基本服务的同时更要创造品质生活。如果服务增值的速度超过成本曲线，品质提升的程度超越了价格刻度，那么居民自然就愿意为美好生活投下赞成票。最终，这五个住宅小区都顺利地完成了物业费的调价。

经验启示——破题之策

当服务品质有了可感知、可触摸的增量时，价格调整的共识就自然而然地达成了。在这次实践中，街道城运中心总结并提炼出了三大定律：一是通过服务的增量来换取价格的变量；二是借助数据的流量去消解民意的变量；三是利用治理的能量来控制风险的变量。

第五步，依托 12345 市民服务热线数据平台与物业考核的联动机制，实现质价相符的动态监管。

这套“万里调价工作法”在真欣园小区迅速取得实战成效，真欣园小区成为 2025 年全区首个正式实施新调价方案的住宅小区。

数据表明，万里街道在 2024 年对五个住宅小区进行了物业费调价。这五个住宅小区的物业费平均涨幅达到了 26.67%，同时 12345 的投诉率下降了 32.76%。这条探索之路，不但打破了物业费调价困难的局面，还以服务升级的实际成绩回应了居民对于美好生活的期望。

楼道里的感应灯亮起，带来的不只是光明，还有物业服务的用心；绿篱被修剪，修剪的不只是枝桠，还有基层治理的匠心。此时，物业费调整不再是冰冷的数字博弈，而是成为了品质生活的共同投资。“服务可度量，价值看得见，监督无死角”的治理长卷，在万里街道的更多住宅小区内正徐徐铺开。