本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

四时文宴国潮市集已营业两个多月，然而，访客稀少，超市日销售额仅限于寥寥无几的几十元。李青（化名）所经营的是该市集中规模最大的店铺。尽管每日收入远未达到百元，但启动所需的成本却颇为高昂：包括20万元的保证金以及每月1.2万元的物业管理费，再加上超市的库存成本，整体投入接近50万元。

据悉，四时文宴国潮市集坐落于上海市凯德闵行商业中心，该地已成为莘庄地区的一处商业地标。为激活商场中客流稀少和低效利用的区域，凯德闵行商业中心与东溪荟（以下简称“东溪荟”）达成了长达10年的商铺租赁协议。东溪荟扮演“二房东”的角色，成功吸引了30多位个体租户入驻。

市集的个体租户代表指出，市集在推广时承诺的非物质文化遗产主题并未真正实现，目前市集已沦为空荡的“鬼城”，面临诸多问题，如空调未开、异味弥漫以及安全隐患等。另外，东溪荟在吸引商家入驻时，以“零租金”为诱饵，涉嫌进行虚假宣传。目前，许多租户希望退租，然而东溪荟却将超过300万元的保证金挪作他用，拒绝退还。

凯德闵行商业中心由凯德投资负责所有权的掌握以及日常的管理工作，而该项目与东溪荟之间存在着房屋租赁的合同联系。凯德投资的一位负责人在近期接受《中国经营报》记者的采访时透露，在法律规定的框架内，该项目的运作将严格遵循合同中的各项条款。若东溪荟未来出现违反合同条款的行为，项目方将有权依照合同规定暂停与东溪荟的合作关系。

国潮市集人流稀少

凯德闵行商业中心的B1层，盒马鲜生即便在平日里也总是熙熙攘攘，餐饮店更是顾客盈门。然而，与此形成强烈反差的是，B2层的四时文宴国潮市集却显得冷清，许多店铺已经停止营业。

李新，化名为此，他是众多闭店潮中的一员。他曾在此地开设了一家名为东台鱼汤面馆的餐馆。他向记者透露，在投入了所有积蓄之后，这家面馆在春节期间正式开业。然而，无论是堂食还是外卖，一天的营业额都未能达到一百元。如今的市场，宛如一座空荡的“鬼城”，每多开一天，亏损就随之增加一天。

租户代表向记者出示的《商铺租赁合同》揭示，凯德闵行商业中心与东溪荟达成一致，将B2层的02/31/32号房屋出租给东溪荟，租赁时间为2024年9月至2034年9月。随后，东溪荟将租赁区域进一步分割，转租给了30多家商户，最终形成了四时文宴国潮市集。

从外在表现来看，东溪荟的行为显然契合“二房东”这一概念。北京金诉律师事务所的主任王玉臣对记者进行了解读，“二房东”在法律层面通常指的是转租者，他们并非房屋的拥有者或最初的出租方，而是先从房屋的拥有者或最初出租方那里租得房屋，然后再将房屋转租出去。

凯德投资的相关负责人对此回应称，根据合同内容，东溪荟作为租赁场地的整体管理及运营主体，承担了租赁区域内铺位所需硬件设施的装修改造、软装美陈的布置以及市集招商运营的职责。这种合作模式在商业地产业界市集类品牌中属于常见做法，其显著优势在于能够有效激活商场客流量较少的区域和低效空间，从而提升整个商业项目的价值。

凯德投资的宏伟蓝图未能变为现实。在联名信中，三十多位租户直言不讳，指出四时文宴国潮市集长期人迹罕至，尤其在冬季，气温常低于零度，且异味扑鼻。“众多店铺经营者承受着巨大的压力，经营状况愈发艰难。”

据了解，东溪荟在运营中未能开启排油烟风机，导致了油烟问题的出现；至于冬季空调（暖气）供应不足，则是因为东溪荟为了节约成本，要么未开启空调，要么未按照设计规范进行配置。凯德投资的负责人在解释时提到，项目方面已就现场发现的问题与东溪荟进行了多次沟通，并且已经发出了书面整改通知，要求其进行整改。

以“零元房租”为噱头招商

此外，四时文宴国潮市集存在虚假宣传的嫌疑。东溪荟在招商过程中，以“零元房租”为诱饵，然而，一旦计入营业额扣点和物业费用，其铺位成本几乎仅为凯德闵行商业中心B2层相同面积铺位的一半。李新如是说。

针对租户所提出的疑问，凯德投资在回应记者的提问时透露，据他们所知，所有签约的小租户需按照月营业额的15%至18%的比例支付租金，并且还需额外承担每平方米115元的固定物业管理费用，这并非所谓的“零租金”政策。

王玉臣指出，东溪荟打着“零元房租”的旗号，实际上在《商铺租赁合同》中与租户约定了租金按“抽成租金”计算，这显然与他们的宣传不符。若东溪荟在宣传或签约环节未对租金收取规则进行明确说明、提示和披露，导致租户产生误解，这种行为可以被视为虚假宣传。

由于四时文宴国潮市集的客流始终未能显著增长，李新等30多位个体租户均表达了退租的意愿。一位租户代表透露，东溪荟不仅拒绝退还超过300万元的保证金，还将这笔款项转移至了其他投资项目。

王玉臣在分析中提到，《商铺租赁合同》的条款显示，个体租户在权责上承担的较多，而东溪荟则享有更多的权利。具体到第九条关于合同变更与解除的约定，并未提及个体租户因收支不平衡等因素可以行使合同解除权。因此，仅从《商铺租赁合同》的内容来看，承租方很难实现合同的解除。

王玉臣进一步阐述，依据法律赋予的解除权，东溪荟对市集负有维护、养护、管理及运营的责任。若其未能履行这些责任，这将是导致人流量减少的主要因素，进而导致个体租户收入不足以覆盖支出。基于此，承租方可以尝试依据这一情况提出解除合同的要求。若在合同订立阶段，东溪荟对商场实际的人流量及经营收益状况进行了严重的虚假宣传，借助信息不对称，使个别租户未能掌握真实信息，那么承租方亦有权尝试申请解除合同，并提出相应的赔偿要求。

依据《上海市住房租赁条例》第二十九条之规定，若住房租赁企业以个人住房为依据进行转租活动，则必须遵守相关要求，在商业银行设立专门的住房租赁交易资金监管账户，并且通过住房租赁平台对外公开相关信息。此外，对于一次性收取的租金若超过三个月的总额，以及收取的押金若超过一个月租金数额的，均需存入上述监管账户中。

租户有权查询监管账户的相关信息。若东溪荟出现规避资金监管的行为，导致保证金无法退还，租户可通过投诉或举报等途径，促使相关部门对东溪荟的违规行为进行调查与处理。这些处理结果，在协商或诉讼过程中，将可作为依据和证据使用。王玉臣如是分析。

凯德投资的相关负责人指出，凯德闵行商业中心为个体租户与东溪荟构建了多种沟通渠道。相关部门已明确表态，个体租户与东溪荟签订的合同并未涉及违约条款。若个体租户对此仍有疑虑，则属于民事纠纷范畴，建议他们尽快通过法律途径提起诉讼。

非遗元素货不对板

近段时间，上海商业地产普遍出现供过于求的现象，市场竞争日趋激烈，众多复古风和国风主题的市集已逐渐成为商业综合体吸引客流的重要手段之一。

钟芳芳，第一太平戴维斯中国区商业及零售服务部的负责人，指出市集已经成为商场运营活动的优选之一。为了增加人流量和填补空置区域，众多商业地产的业主正努力探索新的模式，比如创设沉浸式体验区域和主题市集，以此来增强消费者的参与度和项目的吸引力。同时，一些品牌也在尝试将主题市集的概念融入到各种不同的空间形态中。

凯德闵行商业中心同样期望模仿主题市集的运营方式。据凯德投资的负责人透露，在招商的早期阶段，他们之所以会打造四时文宴国潮市集，主要是因为闵行项目本身是一个典型的社区型商业，它缺少具有强烈体验感、社交性和高传播度的餐饮聚集地。国潮市集的出现正好填补了这一空缺，同时也能够为周边的消费者提供更多的选择，并与周边的其他项目形成一种健康的差异化竞争关系。

据我们所知，东溪荟项目旨在将国潮市集塑造成一个具有非遗特色的美食集散地。在租户合作的初期，承诺将有30%的非遗流量品牌入驻，40%的老字号参与其中。此外，项目还将结合空间场景设计以及多样化的非遗活动，通过“主题化场景、差异化品牌、高频更新以及非遗市集”的模式，吸引一批核心店铺入驻。对此，凯德投资的负责人进行了详细阐述。

然而，四时文宴国潮市集所标榜的非遗特色，实际上仅存在于宣传资料之中。李新向记者透露，他之所以会挑选这个市集，正是因为被其中的非遗元素所吸引，宣传册上所描绘的那份古色古香的环境显得格外迷人。然而，实地参观后，市集的实际情况与宣传册上的描述有着很大的出入，原本预期中占据主导地位的非遗品牌和老字号并未如约而至，仅有的一家非遗火锅店以及寥寥无几的非遗手工摊位点缀其间。

记者多次尝试联系东溪荟的相关负责人，然而始终未能成功打通电话。东溪荟的招商人员对此作出了解释，指出市集目前正处于调整和改进的时期。在该市集内，设有一个专门的舞台，将上演一系列非物质文化遗产的表演节目。

这正是当前社区商业在生存压力下所面临困境的一个缩影。据相关数据揭示，截至2025年第一季度，上海市的商业地产空置率高达11.3%，其中中高端购物中心的空置率仅为9.47%，而社区商业却成为了拖后腿的存在。

上海商业地产领域的专家提出，首先，社区商业应摒弃空洞的“国潮”和“复古”标签；其次，此类商业形态应由商场自主运营管理，以杜绝“二房东”带来的混乱经营问题；再者，在运营初期，应向租户提供相应的租金补助。