天河，这个广州房产的 “顶流” 区域，又有盘跌出新纪录了！

刷着手机的时候，看到了黄村的中海康城成交了一套房子，这套房子是两房，单价为 2 万+/平。

我滴天！2字头！？

要明白，去年这个时候中海康城的成交均价处于 5 万+/平。如今，一下子下降了将近六成。哇，实在是难以想象……

业主：跌的好痛

1 月 19 日，中海康城有一套 84.77㎡的两房两厅成交了。成交总价是 225 万，平均价格为 2.6 万/平。

业主之前的报价还是286万，结果最终成交猛降了61万！

真的很难想象，这一价格不是在广州近郊，而是在天河。

我扒了一下这几年来该小区相同大小相同户型的成交情况。

2021 年 6 月，这套房子的面积是 84.77㎡，是两室两厅的户型。它在这个月成交了，总价是 477 万，每平方米的单价是 5.6 万。

2021 年 7 月，有一套房子成交。这套房子是两室两厅，面积为 84.77㎡。它的总价是 520 万，单价为 6.1 万/平。

而上个月该小区的成交均价为3.3万/平，这一下跌了21%。

我询问了中介这套房是否存在“秘密”。中介明确表示，没有任何问题，只是业主急于出售该房屋。

中海康城已是二十多年的老小区了。其中有些是楼梯房。这些楼梯房的户型设计陈旧。这些楼梯房的装修风格也很陈旧。车位配比不够。如果急于出手，那就只能割肉成交。

不过割的有点太痛了，一下子丢了近54万。

是什么原因，

让它们跌个不停？

其实认真翻开数据来看，在过去的这一年中，降价依然是主要的基调。不过，各个降价房源之间的降价幅度是各不相同的。除了那些有特别原因的房源之外，有些房源降价的幅度非常大，已经连续跌到了 2 万+/平，这让人们感觉广州的二手房市场好像要塌了一样。

现在广州二手距离止跌越来越近。然而，一些房源在市场的冲击下早已失去竞争力，只能以低价出手。

仔细观察跌得厉害的房源，不难发现它们有这几大共同点：

1.物理条件落后：楼龄20年+，车位紧张，还没电梯。

厦滘的珠江花园，最新成交的那套楼龄大概有 26 年了。它的外墙是马赛克的，并且楼间距比较近，小区内的绿化还很少，所以它的竞争力确实不大。

2.周边配套设施不齐全，生活不方便。

一些楼盘存在配套短板，且非常明显。这些楼盘在宣传时称“30 分钟可到达市中心”，然而在早高峰时实际通勤时间超过 1 小时，这样的通勤状况着实令人伤神。

学校商业屡次爽约，比如增城朱村的科教城。此前它常被人诟病商业不足，商业以及学校等配套设施落地的速度极为缓慢，就像蜗牛爬行一样。业主们从原本的“期待”逐渐熬成了“绝望”。

3.前期价格虚高。

前期价格被高估，增城的碧桂园云顶便是一个典型例子。它在高峰期拿地，并且定位较高，与此同时，大量炒家也闻风而动。云顶在价格最高的时候能够达到 4 万+/平，然而随着市场回归理性，如今云顶的新房都跌到了 1.3 万+/平，甚至比拿地价还要便宜。

4.产品力掉队+新盘扎堆入市。

产品品质是房子的关键所在，是其核心竞争力。若产品品质不好，在现今的房产市场里就会成为“短板”。自广州容积率新规发布之后，旧规下的新盘以及二手房都陷入了窘迫的境地。户型设计方面的滞后，致使它们在与新规之下的新房进行竞争时处于不利的地位。

中海康城的北侧是天河区奥体新城保障房项目。据说该项目的设计接近第四代住宅，并且使用率较高。因此，其竞争力不可谓不强。