社会加速进入中重度老龄化阶段，在此情况下，银发经济成为产业转型的新风口。

根据国家统计局给出的数据，到2024年年底时，我国60岁及以上老年人口数量已达3.1亿，占全国总人口的22% 。与此同时，退休人员数量急剧增加，在未来十余年里，中国会经历大规模退休潮，“60后”和“70后”是这轮退休潮的主要力量。

复旦大学老龄研究院发布了《中国银发经济发展报告2024》，该报告预测，在高增长方案下，到2035年，银发经济规模将达到51万亿元，占总GDP的25.5% 。

在十万亿量级的银发经济赛道里，老年人的居住以及配套服务是一个重要的发展方向，不少房企进入并“攻占”银发地产市场，除了传统的市场化养老院，还有银发商业体、银发旅居物业、银发产业经济园区等细分赛道，据克而瑞统计，百强房企中已经有超过70家涉足康养产业投资。

不过，从过往房地产转型康养的经验来看，不少企业遇到了一些问题，比如盈利模式不清晰，资金回笼周期过长，重售房导致服务薄弱等 。有业内人士直接表明，做养老产业和房地产挣钱的“短平快”模式不同，长期主义与精细化运营是破局的关键 。

适老化居住仍是蓝海产业

在卧室床边加装扶手，在淋浴房里也加装扶手，拆掉门槛使卫生间与其他房间地面齐平，把厨卫地板换成防滑材质以减少老人滑倒摔跤的风险，这样的居家适老化改造正在上海的虹口区、静安区、黄浦区等多个区域展开，费用由居民和政府共同承担。

上海市民政部门公布的数据显示，到2023年年末时，上海市户籍人口里，60岁以及60岁以上的老年人口数量已达568万，这部分老年人口占上海市总人口的比例为37% 。

近日，在2025中国银发人居发展大会上，上海市虹口区副区长章维称，虹口是上海老龄化程度最高的城区，户籍老年人口占比已超45%，近年来，虹口区持续积极推进居家适老化改造。今年3月，虹口区正式发布了《虹口区银发经济高质量发展三年行动计划（2025 - 2027年）》，并宣布在未来三年里，虹口会借助四大重点工程，来推动养老产业与养老事业协同发展。

上海市虹口区针对人口老龄化采取了相应做法，并且在发展银发经济方面也有举措，其做法成为了我国社会逐步迈入中重度老龄化社会的一个样板。

国家统计局公布了相关数据，截至2024年年底，我国60岁及以上老年人口数量达到了3.1亿，这一数字占全国总人口的22% 。

与此同时，退休人员数量因老龄化加剧而急剧增加。依据《中国统计年鉴2024》，截止到2023年年底，我国企事业单位中享受基本养老金待遇的离退休人员数量总计约达1.42亿，相较于20年前，增长了1.02亿。

在2025中国银发人居发展大会上，易居中国联合创始人朱旭东称，2023年银发经济产业规模约7万亿，到2035年预计可达30万亿元，银发经济催生的各种机遇，是“百年未有之大变局”中最确定的事，在银发经济多元化需求里，特别是银发人居的居住环境与配套服务愈发受重视和关注。

乐湾科技副总经理梅陈觉得，中国银发经济人群数量如今已突破3亿，到2040年左右，中国银发经济人群会达到4.8亿，这超过了欧盟所有国家的人口总和。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光称，说到银发人居，当前主要包含四个业务形态，有居家养老、公寓养老、社区养老、旅居养老。其中，居家养老是国内最为主流的模式，当下业内常提及的“9073养老格局”，也就是90%的人会选择居家养老，7%的人选择社区养老，3%的人选择机构养老。

这四个业态中的每一个，目前都存在不少发展方向，比如居家养老，我们现在的住房都是普通住宅，要将其改造成为适合老年人居住和生活的，需要大量适老化改造。比如说公寓养老，当下中国城市存在大量商办建筑空置的情况，要将空置的商业办公写字楼改造成符合老年人需求的康养公寓或者养老公寓，这需要大量资金与政策协同。比如说养老社区，这属于重资产业务，如何解决资金投入问题，并且能顺利实现资金回收，这同样是个问题。张其光表示，存在问题，这就意味着行业拥有创新的机遇，也拥有发展的机遇，并且有可能探索出一片蓝海。

很多经济问题的底层逻辑是人口问题，人口老龄化出现后，今后几乎所有产业都要针对老龄社会进行细分，还要进行转型，银发经济会成为一个大产业，它也是最稳定、最具确定性的产业。复旦大学老龄研究院副院长、教授吴玉韶觉得，当下我们的社会存在许多不适老的因素，其中有人居方面的不适老，有环境方面的不适老，还有设备方面的不适老，未来的银发人居存在诸多落地场景和增长点，比如银发综合体、银发商业、银发旅居等。

服务能力不足是行业痛点

实际上，在“后开发时代”，发展养老板块成为了许多开发商转型探索的方向，中海、万科、华润、越秀、绿城、滨江、远洋、绿地等头部房企都推出了自身的康养品牌，据克而瑞统计，百强房企中有超过70家涉足了康养产业投资。

银发产业具备政策红利、需求爆发等优势，因此业内有一种说法，即现在进场，就好比2000年做房地产。

不过，不少房企早就看到了发展康养业务的前景，然而这一直不是一个盈利模式清晰的赛道。国内养老地产尚处发展初期，房企“重售房轻服务”的现象较为普遍，多数企业通过开发售房形式进入养老行业，服务质量薄弱。此外，行业整体面临资金投入大、回笼周期过长的问题 。

第一波房企进入养老赛道的时间是2017年，之后遭遇了新冠肺炎疫情，其进程出现了搁浅。去年我参观了上海的“老博会”，发现养老行业上下游产业链已十分完备，当初众人切入养老赛道时，或许初衷各异，然而历经多年，我认为行业所需的是沉淀，当下我们要秉持长期主义精神投身该行业，它与房地产行业不同，并非能即刻盈利，而是个细水长流的行业。”绿地康养集团执行董事、总经理李莉说道。

巴马世纪养生园副总经理李宗臣表示，开发商转型做养老产业并非易事，他在2023年看过一份业内调查报告，其中显示民营企业做养老终端的，98%都尚未盈利，这是因为养老产业与房地产短平快的模式不同，他本人是从地产行业转行至大健康产业的，强调转行大健康产业必须要有躬身入局的决心 。

颐养中心院长潘啸建议房地产开发商，要学会耐心做服务，用服务征服客户，他表示会珍惜客户的任何一条意见，强调与老人建立信任很漫长，老人不会一下子拿出两三百万，而是要提供优质服务让其每年购买，通过深度运营，资产价值才会慢慢变大 。

上海国药康养总经理徐亚峰也认为，行业的服务能力依然有待提升，他觉得原来的服务还没做好，这里面有太多可做的空间，过去讲养老产业是满足老人最基本的需求，却还未满足老人个性化需求，现在需要往精细化去做 。

吴玉韶表示，对于“银发大潮”下企业应施行的策略，银发经济是正确的事，是困难的事，是需要时间积淀的事，要坚持长期主义。他认为，随着科技进步和商业迭代，如今企业生存周期越来越短，然而银发经济未来能够做成百年老店、长寿企业。此外，企业应当聚焦科技创新，聚焦生命科学、脑科学、智能制造、抗衰老等处于前沿的创新技术，推动银发经济持续与大数据融合，推动银发经济持续与物联网融合，推动银发经济持续与5G融合，推动银发经济持续与人工智能融合。

(本文来自第一财经)