很多人向我咨询郑州房价的走向。我认为当下很难确切地给大家得出结论。

你说下跌？

看看市场上一些楼盘释放出来的消息，看着吓人：

中海峯境叁號院，向外界释放出高层的价格在 3.2 万到 3.4 万之间，洋房的价格大约在 4.2 万左右。

金投天宝府，洋房对外释放3万+，高层大概率2万左右

招商嵩云序，对外释放2万-2.2万，打破惠济区天花板

正弘序，对外释放2万+，打破高新区天花板

高新华曦府，据说比肩正弘序甚至高于它

铁建投城发花栖樾，1.95万的价格硬刚惠济天花板

……

纯新盘的高层价格在 2 万以上，甚至要冲向 3 万；洋房的价格最高能够达到 4 万以上。这不得不让人对改善型住房的情况捏一把汗！

当下市场中，金水的洋房创造了新的纪录。随后，未来天奕的二期正等待着确定价格。

中原区想要迈进 2 万的门槛，高新区也想要迈进 2 万的门槛，惠济区同样想要迈进 2 万的门槛。他们向东区宣示，2 万+不再仅仅是东区的专属。

但是你说它上涨，你瞅瞅二手房，让你无从释然：

建业天筑有 154 平的户型，其市场价在 460 万到 470 万之间，现在出现了 435 万的价格。

中油运河上郡有 119 平的户型，其在市场上的价格为 200 万，然而现在出现了 180 万的价格。

海马公园 A 区有 113 平的户型，其市场价为 210 万，现在出现了 199 万的价格。

正商书香华府有 138 平的户型，其市场价为 210 万，如今出现了 190 万的价格。

碧桂园天琴湾有 144 平的户型，其市场价为 280 万，现在出现了 255 万的价格。

……

看看这价格，东区的房子也是如此，所以，你说说这到底是涨还是跌。

新房的价格与二手房的价格差距越来越大。纯新盘在上涨，二手房在下降，这两者不管是哪种情况，都透露了一个信号：所有人都在楼市处于盘整期的时候进行自救。

当下横行的四代产品，就是开发商自救的结果！

当下市场上到底有哪些主体呢？这些主体能够带来怎样的影响呢？这些主体能够成功自救吗？

喏，这个是目前四代或者类似四代楼盘分布图：

从中可以看出：

从区域方面来看，三环以内呈现出井喷的态势，三四环以外则是点状分布的情况，而四环以外到目前为止基本上没有什么动静。

下行周期里，楼市呈现收缩态势。远郊新城的幻想已然破灭，而主城的价值则开始凸显出来。

最直接的是买房的客群发生实质性的改变。

数据来源克而瑞，感谢支持

根据郑州近 5 年的数据来看，购房的主力是来自地市的 25 至 34 岁客户。在这 5 年的成交结构当中，地市客户缩减的幅度比较大。不仅地市客户在缩减，市区和郊县的客户也在缩减。不过市区的客户缩减情况比较稳定。并且区域分布可以分为三类。

主城核心区域，东区以及金水区域，还有高新区等这些利好较多的区域。其余的区域主要是以地缘因素为主。总价在 300 万以上的房子，其买房逻辑也有了聚焦性。

特别是在 2019 年之后，在 35 到 54 岁这个年龄段中，市区客户在进行区域选择时，东区和金水所占的比例高达 6 成到 7 成。

数据来源克而瑞，感谢支持

谁在买房，买哪些房，一目了然？这也倒逼开发商去做新的产品。

2、房价格局被打乱。

2022 年时，东区的表现使得所有区域都感受到了巨大压力，仿佛被天花板压住了一样。而在这种情况下，只有金水老城东偶尔会有一些楼盘出现，它们试图进行抵抗。

看看这房价分布图，价格在 1.5 万到 2 万之间以及 2 万以上。一到 2 万以上这个价格区间，基本上东区在这方面处于领先地位。

现在，有不少区域开始出现破 2 万的楼盘，且这些楼盘呈点状分布。它们打乱了以往的房地产价格格局体系。

注重地缘方面的改善，其中最典型的表现为面积增大，容积率有所降低，得房率变得更高。

容积率主动下降了。之前超过 3 是很正常的情况，而现在基本上都处于 2.5 到 3 之间。

另外赠送的得房率比较多，75%左右是之前高层得房率的基本情况，而现在 97%-122%都有出现。

就拿华润超总二期户型来说：

139㎡有 38㎡的赠送面积，149㎡有 48.7㎡的赠送面积，179㎡有 55㎡的赠送面积，199㎡有 54.7㎡的赠送面积，赠送的部分为阳台和飘窗。

这是得房率比较高的原因。因为赠送的部分多，而建筑面积相对少，所以契税自然也会减少。

当下主城核心地段加上产品能够卖出溢价，这是一个原因；远郊能够成为卖点，这是另一个原因。

最典型的就是二七四代住宅，招商林屿境，卖到郑州第二名。

4、三环内买新房四代住宅的刚需正在被边缘化！

热门新盘的面积起步是 120㎡，小面积的几乎没有。那些动辄价格在 1.9 万 - 2 万 +的房子，对于刚需来说选择的就很少了。

看看这总价150万楼盘的分布，能占有几个四代产品：

那么问题来了，这些楼盘可以买吗？我们可以一一来看：

中海峯境叁號院：金水地缘老钱集聚地

所以如果是纯粹的地缘性需求且离不开此地的话，可以予以关注。

越秀大石桥（观樾华庭）：地段+学区房关注度高

金水处于核心地段，这里是一个 tod 社区。地铁 3 号线和 7 号线的大石桥站就在附近，还有金水河以及人民公园。片区内的房源能够划片进入优胜路小学和 7 中。这些房源对外释放出较高的性价比，大家可以着重进行关注。

华润SIC超总二期：东区稀缺楼盘

容积率低于 2.42，最高高度为 80 米。规划的楼有 8 栋，其中 6 栋是 17 层的小高层，2 栋是 26 层的高层。整体被定位为纯粹的改善型产品，也就是第四代住宅产品。它是高铁片区为数不多可供选择的楼盘，对外释放的价格从 2.49 万开始。

中原颂：中原区首个四代，老钱集聚地

中原区的首个四代住宅，容积率低。它的得房率高，赠送率也高。周边学校不错，处于核心地段，价格以 1.9 万为起步。

铁建投城发花栖樾：惠济区地缘改善

容积率大概为 2.8，占地面积约 89 亩，此地块规模较大。是小高层与洋房组成的社区。主要特点是距离贾鲁河较为接近，较高楼层能够看到河景。价格处于 12500 到 19500 之间。

正弘序：高新区老钱集聚地

位置较好，周边的配套已经成熟。有正弘汇，还有地铁 8 号线银屏路。它是高新区首个第四代住宅，容积率相对较低，属于静音住宅等类型。受到高新区地缘方面的关注。

电建高新华曦府：高新区老钱集聚地

中原制药厂进行城市更新。其拥有会所和架空层。有高层与小高层。该地块规模较大，包含 19 栋楼。起步面积为 132㎡，较为纯粹。

招商嵩云序：惠济区改善

地铁 8 号线和 3 号线的同乐路站，离绿荫公园较近，离瀚海海尚也较近，离正弘城也较近。附近的片区划片为东风路小学。该区域有 270°环幕采光设计，能实现“阳光平权”。其容积率为 2.99，规划有高层和洋房，面积在 135 - 165㎡之间。露台位于边上且为错层设计，隐私性相对较好。能否购买，主要取决于价格。

信达天樾九章和信达棠樾七里：区域刚改，改善关注

天樾九章后期会变更为四代住宅，这是值得期待的。棠樾七里，其大面积部分是四代住宅，小面积部分是三代住宅。地铁 4 号线果树所站附近。该楼盘容积率为 3.5，设有架空层。赠送的飘窗都已打好。阳台的推拉门会一同交付。外立面采用铝条加彩晶石的材质，顶部有金属条。这些特点都值得关注。