房地产市场持续下行，商品住宅待售面积创下新高，同时闲置土地规模也创下新高，这倒逼中央加快推进房屋及土地收储政策。数据表明，在 2024 年末，全国商品住宅待售面积达到 75327 万平米，与去年相比增幅为 11.9%。从 2021 年开始，房企待开发土地面积急剧增加，到 2022 年末已经达到 49828 万平米，创下近二十年的峰值。在此背景之下，国央企利用资金方面的优势，加快对核心城市优质地块的布局。同时，盘活存量资产的制度创新，也成为破解行业困境的重要关键。

一、待售与闲置土地双重压力倒逼收储政策

供需失衡加剧库存积压

房地产市场一直处于低迷状态，这使得供需矛盾变得越来越突出。在 2021 年房企出现流动性危机之后，土地购置面积有了很大的变化，从 21590 万平米迅速下降到 2022 年的 10042 万平米，跌幅超过了 50%。并且，2023 年的新开工面积只有 69669 万平米，与 2019 年的高峰时期相比，减少了近 60%。开发速度变慢以及销售情况不佳，这进一步使得库存规模增大了。到 2024 年末的时候，全国的商品住宅待售面积呈现出连续三年上升的态势，资金沉淀所带来的压力是比较显著的。

闲置土地盘活迫在眉睫

房企的土地储备结构失衡问题很严峻。部分企业存在流动性压力，以至于没有能力去开发已经购置的土地。同时，地方政府为了稳定市场，减少了推地的规模，使得待开发的土地积压起来。在 2022 年末的时候，房企待开发的土地面积达到了 49828 万平米，这是历史新高，大量的土地资源无法转化为有效的供给。这种局面既加重了企业的资金链压力，也导致了土地资源的浪费。

专项债收储加速政策落地

多地为化解存量土地难题，进行了以土地储备专项债券收购闲置土地的试点。比如，广州采用票据补偿方式，收回了越秀地产的 4 宗地块，给企业提供了 120 亿元的换仓空间。中指研究院指出，这样的政策一方面能够优化房企的土地储备质量，另一方面也能够缓解政府的供地压力，未来有望在全国范围内加快复制。

二、市场分化下的房企布局调整

国央企聚焦核心城市高价补仓

在市场整体处于低迷的状况下，核心城市的土拍热度呈现出逆势上升的态势。2025 年的 1 月到 2 月期间，华润置地以及保利发展等央企在权益拿地方面的金额都超过了百亿元。其中，华润置地在北京和上海等地的溢价率多次突破 30%。并且，在杭州的地块竞拍中，更是以 72.48%的溢价率刷新了单价纪录。这类企业凭借自身融资成本的优势，一直在持续加大对一二线优质地块的投入力度，其目的是通过高周转的项目来迅速回笼资金。

民企收缩战线深耕区域市场

国央企的情况与之不同，多数民营房企的投资处于停滞状态。克而瑞数据表明，在 2025 年前的两个月里，全口径销售 TOP100 企业中只有两成有新增的土地储备，并且这些新增土储集中在滨江集团等区域型房企。拿杭州来说，滨江凭借 107 亿元的拿地金额位居首位，然而它的布局范围被严格限定在省内市场。这种“收缩保安全”的策略，体现出民企对市场风险所持有的审慎态度。

政策创新助力存量资产盘活

全国政协委员翟美卿针对存量房与土地资源错配的问题，提出了“以旧换新”以及房票制度等方案。地方政府能够通过专项财政补贴来支持居民置换新房，并且允许房企把闲置的商业物业改造成租赁住房，还能让房企享受低息贷款。如果这类政策能够落地，就有希望打通存量与增量的市场通道，促使行业进行出清。

结语

当前房地产市场存在结构性矛盾，此矛盾亟待利用制度创新与资源整合来破解。国央企在核心城市进行激进补仓，而民企在区域方面进行深耕，二者形成了鲜明的对比，这反映出市场分化在不断加剧的现实情况。随着专项债收储以及存量盘活等政策工具逐渐完善，行业有望在经历阵痛之后迎来新一轮的格局重塑。