观点网 一座栖霞山，半部金陵史。

那个马群 TOD 商业综合体，它看尽了金陵的春秋更迭，也看尽了花开花败，如今终于迎来了新的进展。

最新消息表明，在南京栖霞区马群换乘中心之上有一个 TOD 商业综合体，即南京健康大融城。此商业综合体已正式官宣，并且将于今年 6 月 28 日开业。

该项目的原名是“南京中垠广场”。山东健康实业集团在 2014 年拿下了这块地并开始建设。然而，历经了十年的时间，它却一直没有完工开业，一直处于蹉跎之中。

2024 年，该项目正式有了光大安石的参与。同时，该项目被改造成了南京的首个大融城项目。

如今，南京健康大融城正式落地了。这个存量项目此前被搁置了十余年，如今却焕发出了新生。与此同时，对于光大安石来说，大融城的面世，也就意味着它在不动产资管方面又迈出了一步。

该项目周边，有开业多年的马群招商花园城，还有 INS Mall·浪里等项目相互交织。同时，南京麒麟宝龙广场等项目即将开业。因此，南京健康大融城后续面临的竞争压力不算小。

十年面世

经历十年蹉跎，南京马群TOD商业综合体终于迎来新生。

近日，有市场消息传出。该消息称，在南京栖霞区马群换乘中心之上，有一个 TOD 商业综合体，即南京健康大融城。此商业综合体已正式官宣，并且将于今年 6 月 28 日开业。

这是光大安石与山东健康集团合作的第一个商业项目，同时它也是南京的首座大融城。

据悉，南京健康大融城之前是中垠广场。2014 年，山东健康实业集团旗下的中垠地产开始进入南京。它以 13.1 亿元的代价获取了栖霞区马群换乘中心的商住混合用地。

商业客经查阅得知，上述地块的住宅部分是由中垠地产开发成“中垠紫金观邸”的。该项目在 2015 年首次开盘，当时上演了千人抢房的大战，并且在 2 小时内狂卖 9 亿元，472 套房子全部售罄。

目前，中垠紫金观邸在南京住房市场仍处于较高地位，它被网友戏称为“鸡腿神盘”。

从第三方数据得知，中垠紫金观邸现在有在售房源 61 套，还有在租房源 313 套。其挂牌均价是 2.52 万元每平方米，栖霞区二手房挂牌均价是 2.14 万元每平方米，中垠紫金观邸比栖霞区二手房挂牌均价溢价 17.76%。同时，马群二手房挂牌均价是 1.37 万元每平方米，中垠紫金观邸比马群二手房挂牌均价高出不少。

不过，住宅部分较为火热。而其商业综合体的情况则不同，它是一个高开低走的剧本。

拿地的时候，中垠地产满怀信心，打算在这儿建设一个“50 万平方米的亚洲最大 TOD 综合体”。可是，时间变化，世事更替，这个被寄予了很大期望的项目却一直没有落地。

资料显示，上述商业综合体的最初推广案名为中垠广场，同时政府备案核准的名称为紫金城市广场。

中垠地产介绍，项目于 2021 年底完成主体封顶，原本预计 2022 年末开业。但有网友称，到了 2024 年，项目主体建筑已经屹立很久了，可内部装修等一直未见开始动工，始终没有传出开业的迹象。

2024 年 1 月 22 日，光大安石进行了宣布。它将与山东健康实业集团达成合作。双方针对中垠地产旗下的南京中垠广场项目，签订了商业运营战略协议。从这时候起，南京中垠广场迎来了新的生命。

光大安石进驻后，中垠广场正式改名为南京健康大融城。经过一年多的建设与调整，该项目在近日正式对外宣布。

对于项目来说，光大安石的入主可以快速让项目得以盘活并焕发出新的活力，能够提升项目在市场上的竞争力以及使用率。同时，随着项目开始经营并进入市场，肯定能够释放出项目持有者的资金流动性，对其资源配置进行优化。

光大安石介入项目的更新改造，这无疑能够让其不动产资管的规模进一步扩大。 光大安石参与到项目的更新改造中，其结果是能使不动产资管规模得以进一步拓展。 光大安石在项目的更新改造方面有所介入，这必然会促使其不动产资管规模进一步增大。

业内人士认为，南京健康大融城有希望打造成为光大安石的旗舰产品。

该项目具有较强的区位优势。据悉，它位于栖霞区马群换乘中心，此地有地铁 2 号线、12 号线、S6 号线以及一条轻轨在此交汇，是城际城郊人流换乘地铁、进出市区的主要必经之路。

交通网络的交汇点常能聚集较多人流，这样能扩大商业项目的辐射范围，进而带动项目的客流以及经营。

从项目的定位和体量方面来讲，南京健康大融城项目把商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等这些核心功能融合在了一起，它的总建筑体量是 22 万平方米。在这当中，商业面积为 6 万平方米，并且配备了 1723 个停车位，该项目被定位为“欢聚精致生活中心”。

消息透露，当前，该项目已经聚集了番茄花园、骆驼户外、趣成长童乐园、合电占这 5 家南京的首店，同时还有 29 家区域首店。

上述业内人士称，南京健康大融城开业了，这会给南京城东区域带来新的商业活力，也会带来新的消费体验。

项目周边的竞争势力早已错综复杂。马群招商花园城已经开业 12 年了。银城商管旗下的 Mall·浪里在 2019 年开始运营。此外，在五公里范围内，南京麒麟宝龙广场将于今年五年后呈现。

这意味着南京健康大融城后续面临的竞争压力不小。光大安石缺乏先天优势，它能否突出重围，还是个未知数。

资管路径

陈宏飞曾在之前接受观点新媒体采访时表示，他们会努力把握好房地产行业调整所带来的机会，并且会为更多的存量改造项目提供服务。

实际上，光大安石参与商业地产的主要路径是对存量项目进行盘活与改造。

陈宏飞曾说，当下市场中处于困境的资产，有一部分是存在着产权或者法律层面的纠纷。同时，还有一部分是在规划定位方面出现了差错，其功能无法与市场需求相契合。

这类项目，不动产资产管理机构能够主导进行项目改造或更新。办公物业和酒店物业能够被改造为保障性住房或长租公寓。社区商业与加工配送中心也能够相互进行调整。最终目的是要保证项目用途与市场需求相契合。陈宏飞认为，这就是我们从事城市更新业务的内涵。

商业客了解到，光大安石参与商业地产的方式主要有两种。一种是重资产收购，另一种是轻资产管理输出。

上述提及即将开业的南京健康大融城属于轻资产管理输出。签约合作后，光大安石会组建项目团队，把大融城品牌及其总部的运营经验资源引入进来，协助业主进行项目运营，助力业主盘活优质商业资产，提升项目运营的表现。

通常来讲，项目的持有者能够获得运营方面的收入以及资产的增值。而光大安石则会分享项目在管理方面所产生的增值收益。

南京健康大融城采用这种模式，江门新汇大融城也同样采用这种模式。

2017 年开业的美吉特广场是该项目的前身。它是片区内崛起的首个大型商业综合体。然而，因为缺乏统一招商管理，缺乏项目维护，且市场竞争加剧等因素，美吉特广场在 2022 年宣告结束。

新会国资委接手后重新进行招标来选取商管团队，光大安石在这个时候开始登场。据数据表明，江门新汇大融城在 2023 年整一年的客流量达到了 2200 万人次以上，与去年相比提升了 37%。

除轻资产管理，光大安石同样涉足重资产收购模式。

2009 年，光大安石和联想控股旗下的融科智地获得了重庆现代广场的烂尾楼。最终，他们将其改造成了重庆观音桥大融城。

这一项目在接管的首年，其调商率达到了 50%。在五年时间里，调整率超过了 30%。并且，该项目的 NOI 从 4300 万元提升到了 1.9 亿元。

2019 年，“光证资管 - 光控安石商业地产第 2 期观音桥大融城资产支持专项计划”得以成功设立。该计划发行的总规模为 29 亿元。这表明重庆观音桥大融城顺利地实现了退出。

有上东公园里项目，还有上海闸北沪太路项目，以及嘉定大融城等类似的案例。

光大安石官网信息表明，其在商业领域的投资主要集中在二线、三线城市的市中心购物中心，同时也涉及一线城市和重点二线城市的区域型购物中心。到 2023 年年末，它已在全国 9 个城市管理着 20 个商业项目，总的管理规模接近 300 万平方米。

当下，中国房地产市场已发生转变，从增量时代迈向存量时代。有数据表明，到 2024 年年末，全国购物中心的存量规模达到 5.2 亿平方米。并且，这还未将酒店、办公等其他可改造的存量项目计算在内。所以，未来，怎样盘活存量项目成为各家企业发展的关键所在。

有市场人士透露，在当下的市场环境之中，光大安石能够敢于进行重资产的盘活重整，这是因为它自身具备一定的优势。

他提到，其一，凭借股东光大嘉宝和光大控股，光大安石具备了雄厚的金融背景以及资源；其二，借助这些资源，它能够吸引众多的投资人。

一般来说，光大安石在盘活重整存量项目时，通常会采用“后进先出”的模式，并且是以“先运营后退出”的方式。

新进入的投资方可以在项目盘活后的一个较短时期内，按照优先于原有投资人的顺序，以合理回报退出。原有利益相关方则能在项目盘活开业后，产生持续的经营性现金流，这也为最终挽损退出创造了条件。

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