钱江晚报报道称，杭州有一买家花费 759 万元购买了二手房。在居住之后，该买家得知所购房屋为“凶宅”，因为原房东之子在屋内发生了非正常死亡的情况。于是，买家起诉原房东，要求退房并返还购房款。而原房东回应说，双方在 2021 年 2 月签订了合同，并且在次月完成了过户。不过，合同约定是在次年交房，也就是在过户之后、交房之前，原房东“返租”了一年。在这返租期间，原房东遭遇了丧子之痛。

买家曾提到，原房东提出，为便于孩子读书，希望等到过户一年后再交房，也就是再住一年，买家答应了这一要求。等到交房且自己入住一年后，她从邻居那里得知，在房屋过户一个月后且交房前，原房东的孩子在家中自杀。之后，买家起诉原房东，要求退房。

资料图 据IC photo

原房东称，在返租期间孩子去世，此为客观事实。然而，在事情发生之前，买房流程已完成，对方也已享受到优质学籍。这几年房子本身跌了 300 万元，在这个时候，对方拿孩子的事情让自己以当时的房价退房，这就如同在刀口上撒盐，对自己来说太不公平，是自己没办法承受的。

媒体此前有报道，买家和原房东在 2021 年 2 月 8 日签订了房屋转让合同。之后，双方于 2021 年 2 月 18 日签订了补充协议。在补充协议的其他特殊情形事项中明确约定：甲方承诺，在其本人持有该房屋期间，房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件，比如自杀、他杀等情况。若甲方在签署本合同之前对前述事项隐瞒了真实情况，那么甲乙双方确认：由于甲方的欺诈行为，导致乙方在违背自身真实意思的情况下订立了本合同，在此情况下，乙方有权依据法律要求撤销房屋买卖合同以及相关协议。2024 年 12 月，该案进行了一审判决，法院判定原房东未按照合同约定交付未发生非正常死亡事件的房屋，买家获得了胜诉。而后，原房东提起上诉，目前二审尚未宣判。

过户了但没交房，而是进行“返租”，在这种情况下，房产交易是否已经完成呢？在此期间，房屋的情况发生了变化，那么应该由谁来承担责任呢？红星新闻针对这些问题咨询了相关律师。

北京金诉律师事务所主任王玉臣称，在房产交易过程里，过户登记和交付这是两个相对独立的行为。登记的时候会发生所有权的转移。通常来讲，交付房屋是以交钥匙以及完成对房屋控制权的转移作为界限的。通常意义上的“返租”，指的是房屋出售后，会建立起一个新的租赁法律关系。在这种情况下，双方的关系从买卖关系转变为租赁关系，原来的房主依然可以使用房屋，然而其法律角色发生了改变，变成了租户。在本案中，有一个细节需要特别留意，那就是在所谓“返租”的时候，并没有另外签署书面的租赁合同。所以在一审判决时，可能没有认定其为一种新的租赁关系，很有可能是依据尚未交房这一情况来进行认定的。

王玉臣提醒卖房人，若打算返租，为保险起见，最好单独签署一份租赁协议，不要仅口头说，也不要直接从房款中扣除。

陕西恒达律师事务所的高级合伙人、公益律师赵良善表示，返租指的是房东在把房屋出售之后，由于自身方面的原因，像是小孩读书啦、新房装修之类的，就需要在该房屋里继续居住一段时间，“返租并非是在严格意义上的法律术语，而是房产行业内比较通俗的一种叫法。”

他进行了分析，涉案的争议焦点是这样的：房屋已经办理了过户手续，然而却没有进行实际的交付；并且是在未交付期间发生了非正常死亡案件。从风险承担的角度来看，通常情况下，房屋在交付之前的风险是由卖方来承担的。自杀虽为意外事件，但因房屋未实际交付，卖方对房屋仍有一定控制和管理义务。所以，对于该事件引发的房屋价值贬损等风险，卖方应承担相应责任。从合同约定方面来看，双方签署了补充协议，这是双方自愿协商确定的，未违反法律法规的强制性规定，属于有效约定，买卖双方均受此约束。从占有权角度而言，虽然房屋所有权以办理过户手续为准，过户后买方成为法律上的房屋所有者，但占有权与所有权是不同概念，占有权涉及对房屋的实际控制和使用。卖方在持有期间对房屋具有直接的控制能力，基于这种控制能力承担有关后果也符合公平原则。”

他指出，通常来讲，房屋交付的时间是以合同约定为标准的。在本案里，双方已经约定在 2022 年 3 月交房。在这个约定的时间之前，房屋的实际控制权以及风险在一定程度上依然是由卖家来承担的。如果实际交付的时间比合同约定的时间要晚，那么就以实际交付的那一天为准。而交付的衡量有着一个重大因素，那就是谁获得了控制权，谁又实际占有了房屋。涉案房屋已经办理了过户手续。在过户之后，卖家在对房屋进行使用和管理的期间，应当符合合同所约定的内容以及一般的注意义务。倘若买卖双方在完成过户这一行为之后，又另外签订了一份协议，将延迟交付的性质、双方各自的权利义务以及风险承担等方面进行明确的约定，那么双方的法律责任就会变得更加清晰明了，也能够有效地避免像这样的纠纷发生。

红星新闻记者 陈馨懿