还得熬

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大年刚过，行业内传出两个声音。

一种情况是，越来越多的酒店有了交不起房租的状况，另外一种状况则是，高租金模式的酒店正在加快速度被清理出局。

和好些酒店投资人交流过后，我听到频次最高，且最为刺痛内心的一句话是，并非我们不想用心去经营，而是租金把我们置于绝境。

大约一个月之前，我身旁有个身为店总的朋友才刚经历过此种事情。他所在的那家酒店跟我乃是同一个房东，有着100多间客房，已经经营了五六年之久，然而如今却由于承受不住租金的压力，悄无声息地倒闭了。

朋友讲，在租期就只剩下一个月的那个时候，老板居然想着以三十万的低价去转手，然而就连一个愿意接手的人都不存在。等到租期一结束，就只能眼巴巴地看着房东把房子收回去，然后再租给下一家。更为讽刺的是，下一家接手之后，连一丁点儿的装修都没有进行改动，直接就按照原来的样子开门开始营业。

这般话语源自位于武汉的某家单体酒店的投资人G总，她向笔者讲，在当下这样的大环境情形里，要想让房东降低租金，根本是绝无可能之事。

那些房东只会这么觉得，你亏了钱，你交不起房租，那是你自己的事儿。房子我租给你是租，租给别的人同样是租，要是你撑不下去，他们就会想着让你直接走人，然后换个人接着租。

就是哪怕下家经营状况稍差些，终归近些年会比较不敢轻易去提及降低租金。然而像我们这般经营了好些年的呢，必定每年都会去找房东进行商谈，故而房东实际上对老租客颇为厌烦。

事实上，近一年来，这类现象早已此起彼伏地出现。

先是上海浦津酒店出现欠租数千万从而被关停的情况，接着是广州老牌四星酒店历经5年欠租360万最终被焊门清退，然后是西安经营11年的酒店由于长期欠租而遭遇断水断电，最后是厦门地标老酒店无奈之下退租闭店。

接连不断的一批批酒店，由于租期方面出现违约情况从而倒下，而这背后实际上是一组早就已经没办法调和的矛盾：市场处于下行状态，房价存在内卷现象，出租率承受着压力，酒店的收入曲线持续一路向下，然而多年之前签订的租金合同仍然刚性执行，一点都不减少、还逐年递增，成本曲线一直向上。

简单来说，是那种酒店承担着所有经营风险，而房东无论怎样却都能稳稳获利，对于酒店投资人而言，如果出现违约关店的情况，或许这反倒会成为最为明智的用来止损的办法。

本月，笔者偶然留意到，佛山一家有着将近30年历史的老牌酒楼，在临近过年时突然宣称倒闭，连年夜饭都不再承接了。

去了现场走一遭发觉，倒闭的并非仅仅是这家酒楼，马路对面，有一家酒店同样是大门紧闭着，从两家的停业告示里面不难推断出来，也都是被房租给压垮的。

G 总无奈感叹道，我们店的租金，在同行当中，算是处于中等水平，然而，却很难将房价抬高，无论我怎样去提高出租率，怎样去降低人力成本，最终也仅仅只能勉强维持现状，根本谈不上盈利。

02

根据酒店转让平台指点网给出的数据，在2025年的时候，全国酒店转让的数量已然达到了2024年同一时期的3倍，然而成交量却是非常低迷的状态，至少有30%的酒店因为租金过高而没办法转让。

换一种说法来讲，在原本的租赁模式情形之下，租金实际上已然变成了将酒店压垮的最为重量级的大山。

难道跟房东谈降租缓解经营压力，真的一点可能都没有吗？

并不全然如此，这要视房子归属于何种类型的物业而定 ，广东某酒店投资人A总向笔者透露 ，房东于出租物业之际 ，起初大多期望能够获取较高的租金 ，然而当酒店市场行情趋向疲软 ，同质化竞争愈发激烈 ，客房价格难以维持稳定之时 ，不同类型房东的态度 ，便会呈现出极为显著的分化。

那些拥有独栋物业的大房东，一般来讲是最不情愿降低租金的，这是由于他们的物业说不定全都抵押给了银行，每当租金降低的时候，资产估值呢就会随之缩水，如此一来很容易触动银行的风险条款，进而面临被抽贷、断贷的这样的后果。

反倒是那些手上仅有一两套公寓的中小业主，或者房源较为零散的中小业主，更易于被市场所带动。他们甘愿降租，甚至商议分成的缘由之一，乃是目睹自身的楼盘在这两年里价格急剧暴跌，与此同时又瞧见他人降租，于是自己便随之而降。

在社交媒体那儿，瞧见有个屋主是公寓的，他把自己出租房屋的过往经历给分享出来了，笔者去点开其中的一条，大体意思是：

该整层公寓被租予他人用作酒店长达10年之久，此后酒店老板每交付一次房租便实施一次降价举措，直至如今已降至无法再降的程度，致使其自己都深感难为情而不便再度提出降租要求了。

（图源：小红书）

令人不禁心酸的是，这位业主于疫情期间曾减免过租金，并且还免除了合同所约定的租金递增部分，然而她自身所背负的银行贷款却一分都未曾减少，即便如此这般，这家酒店最终还是没能支撑下去。

跟这位业主相同，十年的时间里，看着他建起高耸之楼，又看着那楼倾塌毁坏，这或许便是众多房东所目睹听闻的情形吧。

好消息是，A总告知笔者，当下市场里小型的公寓酒店愈发多了起来，众多运营方也都趋向于跟业主运用分成的模式去合作。

然而，留存下来的那些具有一定规模的酒店，还有拥有较大物业的业主，他们全都不情愿参与分成。对于前者而言，酒店是不想让自身的财务状况以及销售状况被房东知悉。对于后者来讲，房东唯一认可的是一口价形式的合同。

追根溯源，关键的决定权实际上归属物业一方。在地产蓬勃发展如狂飙突进的时代，众多房东已然惯于闲适地坐等收取租金。现今随着红利逐渐消退，却依旧坚守着那一份书面契约，准时去收取租金，既无需操心人员事务管理，也无需留意具体事情，甚至无需关注市场行情变化。

再往深的层面去看，租赁的酒店出现了批量违约倒闭的情况，这些酒店，它们或许并非输给了对手，而是输给了一个已然过时的合作规则。

03

实际上，A 总讲的分成模式，是业内正探讨的合作方式，即保底房租加分成。这种模式需要房东同意将未来租金折合成股份投入，与运营方利益相连，把固定收益转变为浮动收益。

但为什么现实中很难看见？

一方面呢，存在着诸多房东，他们对酒店运营并不了解，不信任运营团队，心里担忧入股进去后，获取不到应有的利润；另一方面呢，也许更为根本的缘由在于，酒店的扩张周期尚未完全终结。

品牌部的易总，有着长达16年的酒店品牌开发经历，并且还自行投资开设了一些酒店，他向笔者说道：

这套模式于其他行业而言已颇为常见，像那购物中心里的部分业态，还有科技园区里的一些业态，早就如此这般了，只是酒店呢仍处于疯狂开店的进程当中，尚未历经一个完整的周期。据我所了解的情况来看，当下从事酒店开发工作的人员还有几千人之多，至少要等到他们当中八成的人失去工作了，才算是完成了这一过程。

前些日子，有一位我的朋友同我谈及了这个话题，他讲，此后于酒店项目的谈判当中，此种方式大概会愈发常见。缘由关乎当供给有所增加、周期被拉长的环境状况下之时，仅仅单纯的固定租金模式对于双方而言都并非是友好的。

若这般，那我们不妨试着大胆去猜想一番：设若以后租金违约的情况愈发严重，越来越少的投资人会去接盘或者开发酒店，那会不会反过来迫使房东用租金当作股份，进而考虑分成的那种模式呢。

从易总这边的看法来讲，房租入股那种常见的真实诉求，常常能够划分成两类，一类是房东有着更稳的回款需求，与此同时期望能够享受到上行的情况；另一类是经营方有着淡季缓冲的需求，期望将抗周期的压力给分出去。

而现在，显然是第二类居多。

关于这分成究竟该如何进行才恰当呢，考虑到酒店的收入构成确实相当繁杂。他讲道，首先要确定酒店的类型。

有限服务酒店的赢利命脉主要是房费，分成重点紧紧围绕着房费。即便房东对酒店运营一窍不通也无妨，只要他能够读懂房费月报以及收款流水，便能够判别情况是否正常。全服务酒店除了房费之外，还存在餐饮、宴会等非房收入，分成方式要么是拆分成两段，要么索性仅仅划分房费这一块。

最关键之处在此，并非分成比例，而是一套能执行的规则。像口径如何确定，账怎样核对，税怎样划分，票如何开具，钱如何结算，吵架如何计算，翻车如何退出，各项条款都得如说明书那般清晰。

当然，存在按房费分成的情况，除此之外，还有按营业额分成这种方式，而按营业额分成是最常见的，同时也是最容易和房东产生争吵的，所以建议谨慎去使用这种方式 ；按利润分成的话，在对账实操方面是最难的，对于新手而言不建议采用这种方式。

说到房东把租金用来入股，能不能使得酒店违约潮得到解决呢。或许，这并非是那种最为完美的方案，然而在供大于求的行业环境当中，它却是能够让房东与酒店从双输朝着双赢转化的最为现实的一条途径——并非是谁迁就谁，而是彼此都在救对方的命。

要让房东想清楚，在楼盘价格纷纷急剧暴跌的这种大环境状况下，首先需要考虑的并非依靠收租来获取收益，而是寻觅一个有着稳定租金收入，并且能够准时交租的酒管运营公司展开合作实属不错之举。对于酒店而言也要想透彻，你务必要让房东察觉到希望，进而赚取到钱财，如此人家才会心甘情愿地跟你一同去应对承担风险。”A总于最后进行补充说道。

对此，你怎么看呢？