今年业绩会前夕，绿城中国突发换帅，引发市场关注。

董事会主席张亚东掌舵绿城中国近八年，之后突然辞任。中交集团党委常委、副总经理刘成云接任。在混合所有制房企人事变动频繁之时，由刘成云掌舵，这被视为中交集团正以更为强势的姿态，引领绿城中国进入新的战场。

刘成云在近期的业绩会上表达了中交集团对绿城中国的支持态度。他称，在新的阶段，中交集团对绿城的支持力度会不断加大。

过去一年，绿城中国从处于深度调整状态的房地产行业中脱颖而出。在这场激烈到刺刀见红的存量博弈过程中，绿城中国凭借 2768 亿元的销售额冲入了行业的前三甲。同时，它还打造出了千亿规模的代建帝国，然而，这却难以掩盖其在利润端所面临的压力。

这家央企地产商将要打响突围战。在行业的新周期，它将通过更多的变革来应对市场变化。

当地产行业从高杠杆扩张转变为精益化运营。绿城中国作为一家以产品力在行业闻名的央企地产商。它能否借助产品主义来对冲周期波动呢？在中交的支持下，能否将规模优势转化为利润增量呢？这些就是这家央企地产商在新阶段的主要关注点。

调仓

在行业深度出清的阶段，绿城中国于 2024 年采取了积极的态度进行“换仓”。

从财报方面来看，绿城中国在 2024 年达成营收 1585.46 亿元，与去年同期相比增长了 20.7%，创出了历史上的新高。然而，股东应占利润却和去年同期相比下跌了 48.8%，降至 15.96 亿元，其直接原因是计提了 49.17 亿元的资产减值以及公允价值变动损失。倘若把这一影响扣除掉，那么绿城中国股东应占利润与去年同期相比是有所增加的。

绿城中国在之前的年报预告里，提前给投资者打了“预防针”。公告表明，它在 2024 年主动增强长库存去化的力度，加快对库存结构的调整，从而致使 2024 年度计提的资产减值亏损有所增加。

绿城中国的执行总裁耿忠强表明，存货发生减值是每一家房地产企业都正在遭遇的状况。2024 年的资产减值，基本上是 2021 年以前的库存项目。

耿忠强指出，绿城中国近几年新增投资的平均净利率接近双位数。并且这些新增投资基本上都实现了兑现。这就意味着，随着之前的库存逐步被出清，接下来，随着新获取的项目进入结算周期，其利润端会逐步得以改善。

绿城中国提供的数据表明，在 2024 年，其项目的首开去化率达到了 82%这一较高水平。同时，有 64%的项目实现了首开溢价，并且溢价率最高为 11%。

绿城中国在土储方面，去年新增的土储货值为 1088 亿元，在行业中位列 TOP4。其权益投资额为 484 亿元，权益比提升到了 79%。在新增的 42 个项目中，一二线城市的货值占比达到 92%。北京、上海、杭州等十大核心城市贡献了 53%的货值。

绿城中国的副总裁李骏着重指出，绿城的打法在于始终坚持差异化投资。绿城会深耕核心城市，对于机会性城市，则以狙击式的投资方式进入。这样做既能确保安全性，又能突出流动性，还能实现均衡赢利性。

当前土拍市场呈现回暖态势，尤其在上海、杭州等城市，优质地块的竞争十分激烈。在此情形下，绿城中国需要做到既不错失市场机会，又能保障投资安全。

绿城中国的行政总裁郭佳峰再次强调了“没有好城市，只有好项目”这一策略，他表示会对过热的地块加以避开，而去寻找那些比较小众的结构性机会。

去年全年的投资额的一半接近今年一季度绿城中国完成的投资额。

郭佳峰预期，在拿地货值方面，2025 年绿地的拿地货值将与 2024 年相近。倘若机会良好，绿地还会追求更高的目标。

李骏表示，除了新拓展的项目，绿城的销售在自投板块一部分来自存量项目。截至 2024 年底，这部分存量项目的销售额大约为 2800 亿元。预计在 2025 年，这部分存量项目可以完成约 1250 亿元。从全年来看，绿城今年自投项目的销售额有望达到 1600 亿元。同时，代建板块的营收会与 2024 年基本保持一致，维持在 1000 亿左右的规模。

更迭

自此之后，绿城中国与中交集团的关系变得愈发密切。

宋卫平退出董事会之后，李永前凭借中交背景，于 2015 年担任绿城中国执行总裁一职。接着，在 2019 年 7 月，张亚东被委任为绿城中国董事会主席。而到了如今，是刘成云在掌控大局。

绿城中国的董事会成员组成方面保持着相对平衡。在张亚东离任之前，十二名董事会成员里，有四名董事会成员具有中交背景，其中包括张亚东。

目前的十名董事会成员中，有三名是独董。周安桥和吴天海这两位非执行董事都来自二股东九龙仓集团。郭佳峰和李骏是“老绿城”。执行董事洪蕾和耿忠强具有中交系背景。刘成云担任董事会主席且为非执行董事。在董事会成员里，中交背景的人士占比为三分之一。

绿城中国在回应此次人事变革时进行了表示。其表示这是依据上市公司的治理要求而做出的举动，同时也是基于公司自身发展的实际情况，属于正常的人事变动范畴。

多位业内人士和分析师觉得，在当下的行业形势之中，这次人事变动体现出了中交集团对绿城中国的支持。中金公司的分析师还指出，这彰显了中交对绿城的进一步支持，或许会持续促使绿城维持资产负债的稳健状态，并且推动绿城与中交的战略协同，有助于绿城更好地发挥“央企信用+市场化机制”的核心竞争优势。

中交入股绿城中国已逾十年，其对绿城中国的一个重要支撑在于，金融机构将绿城中国视为拥有央企信用。2013 年，绿城中国的加权平均利息成本为 8.7%，而到 2024 年底，这一数字已降至 3.7%，处于行业领先地位。

绿城中国的财务安全垫远远超过民营房企。

今年 2 月，绿城中国成功发行了规模为 5 亿美元的优先票据。这笔票据的发行使得已经冰冻了两年的中资地产美元债板块得以解冻。这也从侧面体现出，绿城中国在资本市场上获得了投资者的信任。

绿城中国在市场化机制下，同时实现了开发效率的持续提升。去年年底，绿城中国从拿地到经营性回正的周期为 12.3 个月，相较于 2022 年的 17.2 个月有了显著的提升。

中交地产在今年初宣布剥离房地产开发业务后，绿城中国成为中交集团旗下房开业务唯一的核心上市地产平台，中交集团内部的地产资源整合已迫在眉睫。在业内人士看来，由于刘成云执掌绿城中国，它将获得中交集团更多的资源倾斜，这家央企地产商也迈入了发展的新历程。

刘成云在业绩会上着重指出，在中交集团给予支持的情况下，在股东全力进行协同的情况下，在全体绿城人付出努力的情况下，绿城具备从容应对市场变化的能力。

刘成云称，在面对行业发生的重大变化时，只有持续进行调整和改革，才能够推动发展。

如今的市场确实对房企提出了更高的要求。在房地产行业朝着“制造业逻辑”转变的过程中，只有那些既具备高信用，又有市场化效率，还拥有产品溢价能力的玩家，才能够穿越周期。

在行业步入新周期的时候，总会有一些人能够率先抓住机会。绿城中国不但要维持生存，还要凭借“高质量生存”这一理念，重新对地产央企的竞争力边界进行界定。

这家央企地产商能否在“去库存”带来的阵痛之后实现利润的修复，能否在代建赛道持续保持领先地位，这将决定它能否成为行业下半场的标杆。