我发现已有将近三个月未与大家谈论房地产了，这是我的失职。这两天我看到，有的媒体竟已开始以“楼市迎来小阳春”为标题进行报道。俗话说，谎言若重复千遍便会变成真理，如今小阳春仿佛已成为一个事实。这种对房地产市场的鼓吹、公然唱多的歪风邪气和不正之风必须坚决刹停，并予以迎头痛击。

今年的《政府工作报告》将“稳住楼市股市”写入总体要求，16 日的《提振消费专项行动方案》再次着重指出要“持续发力促使房地产市场停止下跌并恢复稳定”，但有人却想要站出来泼冷水。

房价上涨了十几年，那时候大家都相安无事，都很好。可现在房价下跌才没几年，就一个个都急急忙忙地站出来了，这种表现未免有些太难看了。

2025年房地产市场，稳住了稳住了，真的能稳住吗？如稳。

我们先来看媒体所拿出的论述小阳春的有力证据。今年 1 月份至 2 月份，新建商品房的销售面积同比降幅比上年全年有所收窄，收窄了 7.8 个百分点。同时，新建商品房的销售额同比降幅也比上年全年收窄，收窄了 14.5 个百分点。

国家统计局监测的 40 个重点城市中，1 月份至 2 月份新建商品房的销售面积同比增长 1.3%。同时，1 月份至 2 月份新建商品房的销售额同比增长 7.1%。

这里有两个重要的方面。其一，销售面积以及销售额的降幅在逐渐收窄。只要我们拿出国家统计局的数据，便可以看到在今年 1 月，数据确实出现了跳跃式的变化。大家要注意到这个数据是同比数据。今年的销售额实际数据比图表最左边去年 1 月份的数据低。今年的销售面积实际数据也比图表最左边去年 1 月份的数据低。只是因为本图统计的是同比，是一阶导数，所以在图片上给人一种爆发式增长的错觉。可见不光新闻学有各种魅力时刻，统计学也很有门道。

这难道不意味着房价又开始上涨了吗？

我们回到市场。这两年的市场中明显出现了一个新名词，叫做好房子。

最近这几年，大中型城市的土地出让呈现出一种趋势，那就是越来越集中在优势地段。在整体市场处于下行趋势的情况下，房地产开发商在拿地时非常谨慎。对于那些土地位置不佳、周转时间长的地块，他们会选择舍弃。

第二，对于这些处于好地段的土地，开发商不会将其建成价格低廉的经济盘。他们会把这些土地建成面向中高端人群的改善型楼盘。

如果把这几年的政策主线串联起来观察，那么实际上它是更加清晰明了的。很多地方已经放宽了对房地产金融面积的规定，这样在相同的面积和房价情况下，消费者能够拿到更多的房子。就连北京这样的城市，也修改了计算办法，将阳台、饰面层部分的面积不计入容积率。以建筑面积为 100 平方米和 140 平方米的户型为例，“得房率”可以从 80%提升到约 90%。部分城市还出现了零公摊的新盘。

《住宅项目规范》把住宅层高标准提升到不低于 3 米。表面上看房子面积没有变化，然而实际上新房所获得的面积和空间增多了。在采光、通风以及居住体验方面，两者不是一个层次的。

这样打出组合拳后，名义单价能够自然地顶住下跌的压力，并且还有可能上涨一些，这便是政策改革所释放出来的红利。

这一轮小阳春，实际上是一二线城市集中开发了一些项目。这些项目地段更好，品质更高，得房率更高，实际面积更大。然而，这些项目和普通人没什么关系，只是给房地产市场续了命。

其用意十分明显，之前的视频中我已向大家讲过。在过去的几十年里，炒房的底层逻辑是：房地产市场中，地方既是参与者，又是决策者，还是最大的受益者。在房地产的造富神话里，它动员了整个中产阶级参与其中，让他们暂时放弃当下的消费，压缩支出，背上贷款购买房产，从而享受纸面上不断上涨的数字。

但现在有一部分中产阶级发现这场游戏无法继续进行下去了，他们想要把自己囤积的房地产转化为现金，以套现出一大笔财富。在这种情况下，新房和二手房就形成了相互对立的局面，地方必须想尽各种办法将钱继续锁定在房地产领域。近几个月，一线城市的二手房成交量达到了阶段性的新高，比如北京在 12 月的网签量同比增长了 66%。

二手房具有显著优势。其一，无需担心买到烂尾期房；其二，不必担忧潜在的风险；其三，所见即所得。然而，新房出售的最大受益者是地方。在二线城市及以上，地方以土地价格、税费等形式拿走了房屋价格的百分之 70 以上。地方最不希望看到二手房套现，因为买房能够填充土地财政，而卖房则如同从其口中夺食。

地方自救的思路明确了。其一，要拉开新房与二手房的差异性。原本 100 平的二手房和 100 平的新房相比，新房或许略贵一些，但实际能得到的房子面积可能更大。其二，新房的容积率、地段以及配套设施，都比原先的二手房要好。

用这种方式吸引购买新房，以稳住房价的锚。看上去房地产价格似乎被锁死了，甚至还出现了反弹，然而实际上是通过各种优惠政策以及隐性降价，用空间来换取时间。其根本目的是吸引刚需群体和改善群体购买新房，从而稳住新房下跌的速度。

我对房地产市场的宣传稿子都没什么好感。如今却大模大样地跳出来说要让大家住上好房子，那之前都在干什么呢？

之前的房子为何“不好”呢？是因为缺乏土建方面的能力吗？是因为缺少钢筋混凝土和水泥吗？是因为没有人指出特色御手指以及特色公摊这些方面的问题吗？快告诉我！回答我！

人为制造稀缺性，将土地价格大幅提升，在最大化土地收益之际，未曾见你们让出如此之多的利益。你们并非不知道自己有错，只是清楚自己即将面临困境。

新房的对手盘是二手房的房主，他们也不傻。新房通过各种方式获得了竞争优势，然而二手房主不会像开发商那样，一旦房子卖得便宜了，就马上有人来窗口指导要求房子涨价。他们始终有最后一个办法，那就是降价。

我们来看 2025 年 2 月 70 个大中城市二手住宅指数。北京比上一年下跌了 3.4%，这情况还算较好。整张表的平均下跌值在 5%以上。唐山、秦皇岛这种城市的下跌值正式达到了两位数。对比 2024 年同期，二手房的跌幅在不断增大。并且这是官方数据。安居客的数据更为突出。在百城的二手房挂牌均价方面，一线城市的二手房挂牌均价下跌了 9.0%；新一线城市的二手房挂牌均价下跌了 10.2%；二线城市的二手房挂牌均价下跌了 11.1%。

你一直在跌，你根本就没停过

有一个重要逻辑，现在有能力购买改善型楼盘的业主，通常已经拥有自有住房。在购买新房时，旧房子会被出售。根据安居客 2025 年 1 月的数据，百城的二手房挂牌量为 229.8 万套，与去年相比增长了 19.0%；其中一线城市增长了 16.1%，新一线城市增长了 14.7%，二线城市增长了 20.5%。

房地产相关的视频可以说是我客观性最强的视频。因为数据是客观存在的，它就在这里。所以我无需做过多的解读，大家自然会有自己的判断。

去年年初，在刺激政策的支持下，楼市曾炒作起一波小阳春。小阳春之所以被称作小阳春，是因为它并非真正的第二春。就如同人到中年，不进行健身锻炼，却疯狂服用伟哥，随着剂量不断增大，下面的反应却越来越微弱。

现在的媒体不太注重看疗效，而更看重广告数据。它们讲得少，调门却起得高，这让我感到疑惑。你们如此大力地鼓吹，究竟想把大家都引导到房地产这个下降通道里，这是什么用意呢？到底是谁在不停地按喇叭，想要让大家都去买房子呢？真的很难猜到呀。

现在你有喇叭，我也有喇叭。你能够让记者费尽心思为你论述稳中向好的情况。你还能够掌控得住观众把关注和三连给予谁吗？

总的来看，我们对房地产的观点保持不变。如果没有新的、更大力度的大招，例如彻底放开超一线城市居民户口，且买房即可落户这种超预期政策，那么房地产的下降通道在 2 到 3 年之内不会有变化，只是会存在急跌和缓跌的区别而已。

注意我说的是一二线城市，三四线城市可以进行战略性放弃。随着人口老龄化，人口数量在减少，这些城市的房子在未来的 10 到 20 年期间，都会逐步向鹤岗的情况靠拢。这些房子只有居住价值，而没有经济价值。

过去几十年间，我们借助房地产，通过使用钢筋水泥以及炒估值的方式，将房地产打造成为了支柱产业。这不仅是因为它在 GDP 中所占的比例较高，还因为房地产兼具了税收功能，实际上起到了税务部门的作用。

一线城市的地产价格收入比为 26.3，二线城市的是 11.2，三四线城市的是 7.9。在房价收入比处于如此畸形的状态下，这种情况简直可以称得上是反动的。长期以来，房地产市场一直抗拒着市场自发地完成出清。

2016 年开始涨价去库存。依靠政策进行刺激。一次次地进行挽救。最终把泡沫越吹越大。然而经济学并非可以任人随意揉捏的橡皮。所以为此要付出的代价必定会更加巨大。

在房价上升阶段，只是躺着收钱，而不想进行房产税改革。在房价下降阶段，由于债务积累，就更不敢进行房产税改革了，而是想着通过卖新房的办法来维持土地财政。实际上，任何金融产品市场本质上都属于新兴市场，如今所有人都明白房地产不会一直上涨，房地产的美好时光还在后面呢。

章北海的自然选择

Après moi, le déluge