3月北京市场数据，表现的确很亮眼！

二手房的成交量达到了自 24 年开始以来的第二高的数值，其签约的数量超过了 1.9 万套，并且这个签约数量在所有月份中仅低于去年 12 月。

新房市场处于 930 新政之后的状态，且维持在相对高位，其签约数量超过了 4000 套。

我拉了过去一年多的数据对比发现：

二手房的成交量与去年同期相比增长了 34.7%，在环比 2 月时增长了 62.0%。

新房在去年同期增长了 47.6%，在 2 月环比增长了 99.7%，其增长趋势较为明显。

这个时候很多朋友会问：“市场真的止跌回稳了吗？”

我的答案是不一定。接下来可以耐心观察两个月，然后再说是否止跌回稳也不晚。因为 3 月份的数据具有特殊性，不能将其作为评价市场温度的标准样板。

原因有二：

前几天与一个粉丝进行了交流。在他的单位里，有 7 个同事。其中 5 个同事换了学区房，在这 5 个换学区房的同事中，有 3 个在海淀，2 个在西城。

海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鸣这双子星项目开盘了，永丰南的颐海澐颂也开盘了，还有通州梨园的招商云璟揽阅也开盘了。在选房阶段，它们一个比一个积极；在网签阶段，它们一个比一个势头猛。

这两个因素起到了加持的作用，在一定程度上使 3 月的数据有所拉高。然而，倘若仔细查看 3 月份的成交榜单结构，就会发现其实这是挺让人吃惊的。

我总结了几个点供大家参考：

第一，两极分化的情况极为严重。豪宅买家在加速入场，刚需上车的群体也在加速入场，而改善买家还在等待。

看三月份的成交上榜项目：

要么是和樾望云、颐海澐颂、北京宸园这样的高总价豪宅项目；

要么是越秀星樾这样的项目，要么是云璟揽阅这样的项目，要么是住总青年 ONE 这样的项目，要么是和知筑这样的项目，这些都是高性价比的刚需项目。

主力总价区间处于 700 万到 1000 万之间的改善项目。然而，这些项目很少有上榜的情况。

改善买家仍然抱有很重的观望情绪！

优质新盘供应一旦出现，这部分需求就会集中释放，而功德寺双子的爆火正是这个因素导致的。

对于整个北京市场而言，这反而是一件坏事！因为少量的项目集中了全市的优质购买力，所以其他还未入市的项目将会面临极大的挑战。

结果是，市场的核心矛盾仍然存在。改善型买家既有需求，又有选择焦虑。这两种情况并存，使得大多改善型产品的去化过程十分艰难。

第二，“六边形战士”在迅速成为刚需买家菜单中的必选项

从去年底的长安华曦府起，那些具备“优质刚需板块+出色产品力+价格足够诚意”这些特质的刚需项目，在北京楼市开始跑出了独立的行情。并且在未来很长的一段时间里，这个趋势将会不断蔓延开来。

在当下市场完全不确定的情况下，能够满足刚需买家需求的项目，即那些既满足这方面需求又满足那方面需求还满足其他方面需求的项目，一定会持续受到热烈追捧而热销。

3 月 2 日刚刚开盘的招商云璟揽阅，其最低上车门槛被控制在了 460 万以下。该项目首开 230 套房源，选房的有 208 套，去化率达到了 90%。

不到 1 个月的时间里，网签量达到了百套以上。在这些网签量中，购买 79 平米和 89 平米小户型的购房者贡献了较大部分的业绩。

有一个新盘，即位于昌平北七家的北京国贤府二期。它采用的是同样的模式，在一期热销之后，二期的户型面积进行了向下试探，并且上车的门槛也更低了。

未来，这类项目会更多地出现在热销榜单中。

如果你购房预算较为有限，然而却想要购买一个综合属性较为强劲的房子，那么建议你密切关注这类项目。

例如中海朱辛庄 0029 地块尚未入市，还有通州梨园的强力家具 6007 地块等。

第三，卖了很久但库存仍然很高的板块和项目，切记谨慎再谨慎

查看 3 月成交榜单，你会发现许多之前不为人知的项目在榜单上。这是不是很意外呢？这些项目怎么突然就卖得好了呢？

你去扒扒他们最近的成交价格，就会惊奇的发现，他们降价了！

住总清樾府，开年之后出现了一次大幅度的降价。到了 3 月份，其销量直接朝着 42 套的数量奔去了。

没办法，在好房子的冲击下，很多老项目要被拍死在沙滩上了。

所以，接下来若要考虑买房，务必警惕那些库存过高的项目，这些项目已经卖了三四年却还没卖完。你购买之后很有可能会遭遇价格背刺的情况。

给大家一个在 3 月底的最新的板块存量套数以及面积的排行榜，大家可以自行去提取。

项目存量排行榜较为敏感，所以文章中暂不放置。若有需要的朋友，可联系好评来获取。

第四，房子是不缺了，但好房子还缺

1 月朱房村有两个地块进行土拍，3 月功德寺和永丰南项目开盘十分火爆，树村地块拍出了北京土拍史上的最高楼面价，这些情况恰恰都能说明这一点。

土拍的火热，是给大家传递信心；

优质项目开盘后瞬间被抢购一空，这是买房人在如今市场变化极为迅速的情况下所达成的共识。

未来的商品房市场，随着好房子标准的出台以及更多优质项目的供应，只有那些高品质、极度稀缺且资产安全边际更宽的产品，才会被市场所买单。

去年黑神话悟空很火热，今年哪吒 2 也很火热，大家一直都有需求，只是苦于没有优质内容。

未来的房地产市场亦是如此。核心资产必然会持续获得市场的认可，并且必定是更为安全的。

好房子在如今的市场环境中，能让你居住得舒服。长期持有这样的房子，还能给你带来更多的边际效益，它是一种恒产。

错过了功德寺，接下来的酒仙桥也值得关注。

这两天，朱房村的两个项目，它们的案名以及控规图都接连被公布了。在文章的最后，给大家透露一点消息：

华润的 0029 地块、招商的 0029 地块、中铁的 0029 地块，案名叫做臻澐。昨天下午，该地块公布了控规图，规划有 15 栋 8 至 16 层的洋房以及小高层产品。

华润将 8 - 10 层的洋房产品置于最北侧。有传言称其户型面积分别为 130、180、200、220、280。层高为 3 - 3.3 米。售楼处和样板间预计在 4 月底开放，5 月底开盘。

建发 0030 地块，其案名为海晏。控规图在前天发布了。该地块规划有 16 栋产品，包括 7 - 15 层的洋房和小高层。户型面积有 130 平方米、180 平方米、200 平方米、220 平方米和 280 平方米。层高为 3.2 米到 3.6 米。总户数为 435 户。售楼处开放以及开盘的节点与华润项目相近。