郑州的王女士为了能尽快把房子卖出去，一直在不断调整房子的价格。她最初挂牌时房子价格是 150 万元，之后一路下调到 117 万元，但还是没有卖出去。而她当初购买这套面积 143㎡的房子，实际付出的成本大概是 170 万元。

4 月 3 日，王女士发现她所在小区里，有一套与她户型、面积相同的房子。这套房子已悄然把房价降到了 110 万元。王女士表示，如今同个小区的业主们，为了把房子卖出去，都不得不互相竞争着降价。然而，即便他们都这样做了，什么时候能够把房子卖出去，依然是个未知数。

一些二手房不断降价但仍难以卖出，这与郑州一些区域的新房市场形成鲜明对比。郑州一些区域的新房市场呈现出一派兴旺的景象。

4 月 3 日上午，第一财经进行了实地走访。在郑州市金水区的金投豫发豫园售楼部里，能够看到不时有购房客户进出。

该项目的一位负责人表示，他们的这个楼盘，有很多是面积在 117㎡至 147㎡之间的三房和四房。此楼盘主要是针对改善型客户的。在 2024 年底，该项目首次开盘的时候，推出了 77 套房。然而，却迎来了 148 个购房者参与摇号。77 套新房在 2 小时内就几乎全部售罄，总销售额约为 2.2 亿元。

实际上，金投豫发豫园的单价是不便宜的。其平均价约为 20000 元/㎡。一些房子的单套总价，动不动就超过 300 万元。

与此同时，一些二手房处于郑州三环内。这些二手房即便以 5000 多元/㎡的单价对外挂牌。然而，它们依旧迟迟无法卖出去。

目前郑州的房地产市场，一边是二手房在不断降价，另一边是新房动辄就被抢购一空，正呈现出“冰火两重天”的局面。

同在一片区域，售楼部仅相隔数百米的两个新楼盘，它们之间也呈现出价格差异，且动辄近万元。

以位于郑州市管城区的两个新楼盘为例，一个是城东南路东侧的洺悦融园，它的高层房源售价是 18500 元/㎡，小高层房源售价为 22000 元/㎡；另一个是与其一路之隔、位于城东南路西侧的世茂云尚城，其高层房源售价均价是 11000 元/㎡左右，近期还推出了降价优惠，最低只需 8000 元/㎡起。

二手房中介马涛拥有 10 多年房地产从业经验，他表示，在郑州房地产不断分化的背后，反映出的是购房者心态的变化。

马涛称，10 年前，客户对于房子的需求仅仅是“能够居住就可以”。然而如今，随着“第四代住宅”在郑州持续涌现，购房者，尤其是改善型客户，对户型、环境以及舒适度等方面的要求，变得更为细致了。

所谓“第四代住宅”，它是绿色建筑的一种衍生品。它融汇了中国传统建筑四合院的特点，融汇了街巷胡同的特点，融汇了低层别墅的特点，也融汇了第三代住房电梯房的特点，并且能够向高层建筑形态发展，这种新业态又称“空中庭院房”“空中城市森林花园”。

马涛告知记者，这种房子具备高得房率、高赠送面积，还有宽敞的阳台，并且每户都有空中花园等产品优势。正因如此，郑州有不少改善型客户把它当作再次购房和换房的新选择。

记者进行查询后得知，当下中海、招商蛇口、华润、亚星、正弘等这些地产公司在郑州都推出了“第四代住宅”项目。并且，这些项目中有不少在开盘之后都受到了追捧。

招商蛇口在郑州市二七区开盘的招商林屿境项目情况如下：2024 年底推出了 162 套房源，当日成交了 149 套，去化率达到 92%。而上述提到的金投豫发豫园，也是凭借“第四代住宅”获得了购房者的喜爱。

郑州市住房保障局的数据表明，到 2024 年底时，郑州市商品住房库存与 2023 年底相比减少了 474.13 万平方米，下降幅度为 20%。把非市场因素去除后，郑州市内八区的商品房去化周期已经降低到 16 个月以内。

中指研究院的一份数据表明，2015 年 1 月，郑州新房价格因“第四代住宅”热销等因素而环比上涨 0.3%；2025 年 2 月，郑州新建住宅价格也因相关因素而环比上涨 0.12%。

在郑州地产观察家奚春山看来，局部区域有新房热销的情况。但这并不能表明郑州房地产市场整体回暖。同时还得看到，有大量的二手房处于高库存的状态，并且房价处于较低水平。奚春山称，部分二手房业主为快速卖出房屋，只得“割肉”卖房。然而，这一行为最终致使业主间相互竞相降价，如此一来，反倒让一些潜在的意向购房者产生了“等等看”的观望心态，进而又导致二手房价格持续下滑。

郑州的待售二手房数量在这个时候，从 12.8 万多套开始。之后一路上升，最终达到了 13 万多套。

记者查询郑州市住宅与房地产业协会旗下郑州 360 房产网数据，发现 2025 年以来，大量二手房在不断降价。郑州市的二手房成交量连续几周创下新高，其中 2025 年的第 11 周和第 12 周，连续两周成交的房源都在 2000 套以上。

郑州房地产的未来发展方面，奚春山表示，从目前郑州二手房的情况来看，其挂牌量和成交量都在不断创新高。在这种情况下，二手房业主存在抛售心态，而潜在购房者则有“捡漏”心态，这两种心态构成了目前二手房交易中的两大博弈。

“第四代住宅”热销，这说明随着 80 后、90 后以及 00 后逐渐成为购房的主体，购房客户对于房屋居住品质和生活方式的需求会比以往更为强烈，同时也给开发商在未来的产品设计提出了新的要求。

河南省住房城乡建设厅表示，下一步，河南会着力构建房地产开发的新模式，并且指导各地积极开展现房销售的试点探索工作；同时会完善“好房子”的相关标准体系，引导行业在设计以及建造等方面做好工作，努力建设“好房子”。

(本文来自第一财经)