3 月 31 日晚，观点网消息，万科发布了 2024 年度业绩报告。去年是极为艰难的一年，然而这一份年报却仍有值得称赞之处。

数据表明，2024 年在开发业务方面，万科的销售金额达到 2460.2 亿元，其销售面积在行业中位列第一，并且销售回款率一直保持在 100%以上。全年一共交付了 327 个项目以及 666 个批次，合计交付的房屋有 18.2 万套。2024 年开发业务的开复工计容面积完成了年初计划的 95.4%，开发业务的竣工计容面积完成了年初计划的 107.7%。

万科着重介绍了长租业务的表现。到 2024 年底时，泊寓运营管理的长租公寓数量为 26.24 万间，已开业的有 19.12 万间，其中 12.57 万间被纳入保障性租赁住房，并且出租率超过了 95%。

在经营服务业务方面，2024 年的收入规模一直处于增长态势。其营收在公司总收入中所占的比例明显提升，并且已经为公司贡献了正向的利润。例如，万物云在 2024 年的营收超过了 360 亿元，在这一年里新获取的住宅服务项目超过了 400 个，新增的饱和收入超过了 20 亿元。另外，商业业务实现的营收接近 90 亿元，建筑面积超过了 1000 万平方米，出租率达到了 95%等等。

万科实现了多赛道 REITs 的突破，同时也实现了 Pre-REITs 的突破。它成为了业内少数能够实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。万科实现了业务模式从重向轻的转变，并且建立了面向未来的投融资模式。

值得一提的是，万科在 2025 年一季度到期的公开债都已经完成了兑付。所以，尽管房地产行业还在进行调整，但是万科的管理层依旧对行业的前景持有坚定的信心。

万科的一位负责人称，在政策的引导以及支持之下，其相信行业已然度过了最为困难的时期，并且房地产市场将会回归到稳定且健康的发展轨道当中。

瘦身健体

年报数据表明，在行业处于下行态势的背景当中。2024 年万科达成的销售面积为 1810.7 万平方米。2024 年万科实现的销售金额是 2460.2 亿元。2024 年万科的销售面积同比下降了 26.6%。2024 年万科的销售金额同比下降了 34.6%。同时，万科的销售回款率保持在 100%以上。

万科为促进销售，组织成立了针对现房住宅的跨专业现房管理小组，形成了包括销售场景提升、现房保鲜提升、社区运营提升、入住服务提升等在内的清单并推进落地；对于车（位）商（铺）办（公）资产，通过资源分类管理、大客户资源维护、地物协同以及产品升级等方式来提升客户体验。年初，现房实现了 352 亿元的销售，准现房销售了 556 亿元，车商办销售了 270 亿元。

万科积极对商品房现房销售模式进行探索，并且初步构建起了现房开发与销售的完整流程。从年报中能够得知，在海南金色里程以及海南公园里这 2 个安居房现房销售制项目之后，海南三亚湾项目成为了万科的首个项目，同时也是三亚市首个一次性将全项目都实现为商品房现房销售制的项目。

该项目从开工到竣工备案用了 372 天。2024 年 12 月首次开盘。实现了认购金额为 38.2 亿元。取证认购率达到 72.3%。

结算毛利率为 9.5%，扣除税金及附加后营业利润率为 3.0%。

此情况产生影响，报告期内集团的业绩处于亏损状态。其实现的营业收入为 3431.8 亿元，与去年同期相比下降了 26.3%。归属于上市公司股东的净利润为亏损 494.8 亿元，和去年同期相比下降了 506.8%。

万科对于亏损原因的解释如下：主要是对部分项目计提了存货跌价准备；部分其他应收款需要计提减值；非主业的财务投资，由于是基于成本法核算，所以出现了一定的账面亏损；还有部分大宗资产交易和股权交易的价格低于账面值。

此外，公司的部分应收款出现了回收风险，这进一步加大了亏损的压力。

事实上，“瘦身健体”产生了一定亏损。对于急需现金流的房企而言，这是一种资金回流手段，并且是最直接有效的。

年报表明，万科在 2024 年进行大宗资产交易，完成了 54 个项目的交易。这些交易合计签约 259 亿元，同时实现了资源盘活回款 104 亿元。并且，通过存量资源的盘活，新增和优化了 412 亿元的产能，回收的现金超过百亿。

万科管理层在投资者关系活动中针对大宗交易和资源盘活表示：积极去落实瘦身健体的要求，并且推进非主业业务以及投资的退出。公司在 2024 年的经营性净现金流达到了 38 亿元，并且连续 16 年都保持为正。

另外，总结房企业绩必须要提到保交付这一点。从年报中可以得知，万科在 2024 年全年交付了 327 个项目以及 666 个批次，总共交付了 18.2 万套房屋，并且依然在行业中处于领先地位。

万科在报告期末为保证交付的兑现，2024 年开发业务开复工计容面积约为 1022.7 万平方米，此面积完成了年初计划的 95.4%；开发业务竣工计容面积约 2374.5 万平方米，该面积完成了年初计划的 107.7%。

此外，万科在近年期间实现了存量盘活能力的提升。它成功地落实了一批存量项目的盘活，这些项目的困难较大且复杂度较高。在这一年里，通过盘活这些项目可回收的资金超过了百亿。

据悉，万科在投资策略方面，坚持以存量资源盘活为主导，同时以精准投资作为补充。在报告期内，累计获取了 13 个新项目，这些项目的总规划计容建筑面积为 137.0 万平方米，权益计容规划建筑面积为 83.3 万平方米，权益地价总额约为 55.6 亿元，新增项目的平均地价为 6,670 元/平方米。新获取的资源里，存量盘活项目有 11 个。这些存量盘活项目成为了资源获取的绝对主体，并且主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

提到万科的存量盘活时，长租业务不得不被提及。据悉，万科长租业务率先摸索出了“存量盘活”的发展模式。在 2024 年，通过“由售转租”的方式，将近 1.5 万间内外部存量房源进行了盘活，其中万科旗下的房源近 7000 间被盘活。

年报表明，到 2024 年底时，万科长租业务平台泊寓在运营管理的长租公寓数量为 26.24 万间，其中已开业的有 19.12 万间，为企业客户提供服务的超过 5400 家。泊寓对国家纳保政策积极作出响应，在其所管理的租赁住宅里，有 12.57 万间被纳入了保障性租赁住房。

万科长租业务凭借数字化运营的优势，其出租率超过了 95%，前台的 GOP 利润率达到了 90%。据悉，万科长租业务已经构建了属于自己的“渠道护城河”，在拓客方面，自有渠道的占比为 85%，并且营销成本得到了大幅的优化。

据透露，长租业务的客户满意度一直保持在 95%以上。老客户的续租率大约为 60%。全年老客户推荐成交的次数超过了 2 万次。同时，服务品质得到了超过 5000 家企业客户的认可。在这些认可的企业客户中，有腾讯、比亚迪、大疆等知名企业。

筑牢底线

万科除了开展开发业务之外，其经营服务业务在 2024 年的收入规模一直在持续增长。该业务的营收在公司总收入中所占的比例明显上升，并且已经为公司贡献了正向的利润。

其中，万物云在 2024 年的营收超过 360 亿元。通过对蝶城的深入耕耘，万物云在这一年新获取了超过 400 个住宅服务项目，新增的饱和收入超过 20 亿元。商业业务的营收达到近 90 亿元，建筑面积超过 1000 万平方米，出租率达到 95%。物流仓储业务的营收约为 40 亿元。

上述多业态表现良好，这使得万科能够实现多赛道 REITs 和 Pre-REITs 的突破，万科也因此成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

万科管理层对此向投资者表明：公司会一直扎实地打造 REITs 战略平台；会促使业务模式从偏重向偏轻转变；会加快长租公寓以及物流 REITs 的上市进程；会推动中金印力消费 REIT 进行扩募。公司将积极推动建万住房租赁 Pre-REIT 基金持续发展，同时也将推动中信万科消费基础设施 Pre-REIT 基金持续发展，并且将推动万新金石（厦门）住房租赁基金持续发展，以此建立面向未来的投融资模式。

REITs 模式会加速服务业务价值的释放，还能减轻对资金面的压力，因为万科目前正面临着较大的资金压力。

1 月 27 日，面对这个问题，万科发布了公告。公告称，由于 2024 年度业绩预告的亏损额较大，本集团的流动性遇到了阶段性的困难。为了有效化解风险，要切实保护购房人、债权人、投资人的利益。董事会作出决定，充实本集团的经营管理力量，借助大股东深圳地铁集团以及其他各方的资源优势，进一步把精力集中在主业上，加快融资模式的转型，以更好地推动本集团稳健地经营和可持续发展，并且要全力以赴为股东、为社会创造价值。

随后，万科董事会选举出了辛杰，他担任了新任董事会主席。辛杰同时还是大股东深铁集团的董事长。另外，万科聘任了李锋为执行副总裁，李锋曾担任天健地产总经理。

万科在对管理团队进行调整和充实的时候，获得了大股东深铁集团的支持，同时也获得了广东省的支持，还获得了金融机构等多方面的支持。

2024 年开始后，据介绍，大股东深铁集团通过多种方式对万科给予了支持。深铁先后进行了一些行动，其一为认购中金印力公募 REIT；其二是受让万科深圳湾超级总部基地地块；其三是受让万科所持有的红树湾物业开发项目 49%的投资收益权。到目前为止，深铁已经总共向万科提供了 70 亿元的股东借款，这些借款被用于归还公开市场债券。

今年 1 月份万科管理团队进行调整充实之时，广东省的负责人表示，将全力支持企业稳妥处置风险，要保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。金融机构负责人也表达了同样的态度。深圳市国资委负责人更是强调，他们有能力、有实力，并且拥有足够的“子弹”，会支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段来推动万科稳健发展。

以实现稳健经营

在大股东及银行此次背书之前，万科在融资端的表现较为良好。全年新增融资和再融资达到 948 亿元，并且平均融资成本为 3.54%。

2024 年在白名单方面，万科依据城市融资协调机制的导向要求，在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等 59 个城市上报了住建融资协调机制白名单项目，共计 178 个。到目前为止，已累计获批 79 个白名单项目。

该公司在经营性物业贷方面成绩显著，全年落地全口径经营贷达 293 亿元。通过成功落地过渡性融资，在年内完成了 267 亿元的贷款提取，其中包含物流银团的 200 亿元以及交行固融包的 67 亿元，从而有效化解了公开市场的债务风险。

2024 年末时，万科的合并报表显示有息负债为 3613 亿元。此数据比年初增加了 412 亿元。若将供应链融资变动以及合并范围变动的影响考虑在内，实际上公司合并报表的付息债务总额相较于年初下降了约 220 亿元。

值得一提的是，万科在 2025 年一季度到期的公开债都已经完成了兑付。到报告期末的时候，它持有 881.6 亿元的货币资金。

万科年报“致股东”部分的这句话或许能够总结过去一年，并且为新的一年确立基准。公司会坚持在阳光下运行的体制，致力于打造高效的组织，通过科学的方式降低成本、提高效益，进行瘦身健体，盘活存量资产，降低负债水平，规范治理行为，筑牢风险防控的底线。

万科管理层在与分析师交流时谈到行业前景，他们表示相信行业已经度过了最为艰难的时期，并且房地产市场将会回归到稳定且健康的发展轨道上。

对于身处泥淖的房企们来说，这也是他们所期望的。

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