2025 年全国两会正式开启。最新出炉的政府工作报告在房地产方面着墨较为丰富，有很多看点。这些内容为今年房地产的整体工作指明了方向。

国务院总理李强在 3 月 5 日的政府工作报告里表明，要稳住楼市和股市。持续发力促使房地产市场停止下跌并恢复稳定，依据各个城市的实际情况制定政策来减少限制性措施，加大力度实施城中村以及危旧房的改造工作，充分把刚性和改善性住房需求的潜力释放出来；并且还提到要对城市空间结构和土地利用方式进行优化，把存量用地和商办用房盘活，推动建设安全、舒适、绿色且智慧的“好房子”等内容。

可以看出，涉及房地产的文字数量较多，其内容丰富且范围广泛。总基调延续了去年中央经济工作会议的精神，同时也有一些新的提法，比如收购存量商品房的路径变得更加清晰，“好房子”首次在政府工作报告中出现。

业内人士认为，此次政府工作报告对房地产的表述有很大突破。它通过释放需求和去库存的方式，来缓解房地产市场的供求关系。这样做能够止住下跌的预期，进而实现房地产市场止跌回稳的目标。

推动止跌回稳，一线城市限购措施或继续优化

今年政府工作报告里的房地产相关内容，被放在了“有效防范化解重点领域风险”这个板块中，并且是放在“防风险”的首位。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着在 2025 年的重点领域风险里，防范房地产风险处于最为重要的地位。因为房地产风险已经对地方财政的稳定产生了影响，也影响到了居民的获得感和安全感，同时还影响到了全社会消费和增长的稳定性。

从具体方面来看房地产相关内容，其总的基调是要持续发力，以此推动房地产市场停止下跌并回归稳定状态，这与去年中央经济工作会议所提出的说法是一致的。

去年开始后，在一系列宽松政策的推动下，我国房地产市场逐渐“停止下跌并开始稳定”。到了 2025 年，“停止下跌并开始稳定”的趋势一直在延续。依据国家统计局 2 月 19 日公布的 70 城价格指数，在 2025 年的第一个月，新房售价上涨的城市个数增加到了 24 个，这是从 2023 年 7 月开始以来的最多数量。

从就业方面来看，回稳的基础仍待夯实；从预期等基本面来看，回稳的基础也仍待夯实。李宇嘉如是说。

从具体措施方面来看，政府工作报告明确指出，要根据城市的实际情况来制定政策，调减那些具有限制性的措施。同时，要加大力度去实施城中村以及危旧房的改造工作。通过这些举措，能够充分地将刚性住房需求和改善性住房需求的潜力释放出来。

去年，一线城市的限购政策出现了实质性的放松。“调减限制性措施”这一行为意味着今年限购政策存在继续进行调整和优化的可能性。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进称，一线城市具备一定的特殊性，政策能够进行进一步的调整和优化，然而绝对不会“彻底废除限制性措施”。这对我们精准地把握今年的政策方向有着积极的影响。

事实上，存量政策已经全部实施。2025 年房地产能否真正实现止跌回稳，关键在于增量政策。

李宇嘉称，城中村和危旧房主要涉及年轻人、新市民的刚需以及老市民的改善。这部分群体是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市，各地级市也有。2025 年初，广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地都规划了大规模的城中村改造，新开工项目明显增多，并且将彻底完成认定的危旧房改造。

收购存量商品房，地方自主权提高

一方面是将住房需求充分释放出来，另一方面是积极地对库存进行去化。通过这两条途径来推进，这便是我国当下房地产调控所秉持的主要思路。

政府工作报告表明，要对城市空间结构进行优化，同时也要对土地利用方式进行优化。并且要合理地控制新增房地产用地的供应。

李宇嘉解读指出，当下各地的土地库存较为庞大，其去化周期远远超出了房屋的去化周期。这一情况是制约房地产价格保持稳定以及实现止跌回稳的关键因素。然而，各地出于财政方面的考虑，在供地方面的积极性却很高。所以，政府工作报告提出要合理地控制新增供地，这意味着在短期内需要对供地进行控制，以此来缓解供求之间的矛盾，引导市场的预期，先让市场稳定下来，然后再谋求未来的发展。优化城市空间结构和用地方式，这表明城市空间不能继续进行外延式的扩张了，而是需要转向集约化的发展、走向紧凑型的布局、实现功能上的互补以及达到产城融合的状态；用地方式需要依据人口形势和产业需求等方面，向存量进行转变，向功能复合的方向转变。

政府工作报告指出，在控制用地的同时，要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，并且给予城市政府在收购主体、价格和用途方面更大的自主权；还要拓宽保障性住房再贷款的使用范围。

李宇嘉认为提高地方自主权是重大突破。近期土地收储有了进展，然而房屋收储虽提出较早，但进展不明显。主要原因是要求各地需有 2 家国企承担，要坚持市场化、法制化以及资金平衡的原则，按照土地划拨成本加建安再加上 5%的利润进行收购等，这些要求使得收购难以推进。此次明确了更大的自主权，这意味着到 2025 年存量房的收购会加快。这对于解决库存的去化问题有重要意义，对于稳定房屋价格有重要意义，进而对于稳定市场预期有重要意义，对于实现止跌回稳也有重要意义。

58 安居客研究院院长张波认为，2025 年将会是“收储大年”。地方政府通过收购存量土地，能够优化土地资源的利用情况，能够改善土地的供求关系，还能够促进房地产市场平稳且健康地发展，这是重要的举措。本次报告为了优化土地资源配置以及提高土地利用效率，充分强调了“收储”的重要性。同时，拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿元，比上年增加 5000 亿元，这些债券将重点用于投资建设，用于土地收储，用于收购存量商品房，用于消化地方政府拖欠企业的账款。

首入政府工作报告，“好房子”建设加速推进

值得关注的是，“好房子”首次出现在全国两会政府工作报告中。

报告明确，要适应人民群众对于高品质居住的需要。要完善相关的标准规范。要推动建设既安全又舒适，既绿色又智慧的“好房子”。

2023 年 6 月，住建部部长倪虹于中国城市高质量发展论坛之上首次提出了“好房子”这一概念。在此之后，从中央层面到地方层面，陆续有一系列关于“好房子”的政策被推出。

新的一年，多地政府将建设“好房子”列为年度工作的重点。在 2 月 12 日，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》得以发布，此要点明确了“好房子”将会在平原多点地区率先形成示范。

严跃进指出，从去年起，各地“好房子”的推进工作一直在持续进行，并且形成了诸多优良的制度、案例以及项目。可以说，其基础是较为扎实的，同时也为今年“好房子”工作的开展创造了极为有利的条件。“好房子”被写入政府工作报告，这表明这项工作具有重要性，并且是今年需要持续推进开展的工作，这对促进房地产市场止跌回稳等方面都能起到很好的支撑作用。

此次对“好房子”的要求，明确需“完善标准规范”。严跃进表示，该表述的意义在于为相关工作指明方向。各地应在已有的实践基础上，在制度保障方面下功夫，特别是那些已研究出台的好房子的标准，今年各地可以积极予以借鉴。

完善农业转移人口住房保障，实现民生保障与市场调控双重目标

城镇化对房地产市场有着深远且多元的影响。今年的政府工作报告在城镇化方面提出，要深入实施新型城镇化战略行动。这表明要科学有序地推进农业转移人口市民化，全面在常住地提供基本公共服务，强化对随迁子女的义务教育保障，推动把符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系，并且要畅通其参加社会保险的渠道。

国家发展改革委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学指出，以往的表述通常是“推进”农业转移人口市民化。而此次着重强调“科学有序”，这表明在推进的过程当中，需要尊重个人的意愿。既要全力支持那些自愿转移的群体顺利地融入城市，同时也不能强制那些不愿意转移的农民。这样做能够确保政策的实施更加符合人性且更加合理。“全面推进”常住地提供基本公共服务，这意味着未来在这方面的强度会更大，力度也会更大。

政府工作报告中提及推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系。2024 年国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出，鼓励有条件的城市逐步把稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。今年发布的中央“一号文件”也提出，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。

城镇化进程加快后，有大量农业转移人口来到城市就业和生活。帮助这些农业转移人口在城市安家并落户，能够增强他们的归属感与幸福感，还能推动城镇化从单纯的“数量增长”转变为“质量提升”。

从“止跌回稳”这一角度而言，黄征学觉得，当下许多城市遭遇住房供大于求以及库存压力较大的状况。“把稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围”，一方面帮助了农业转移人口在城市得以安家落户，另一方面也给城市住房市场带来了新的需求源头，有助于去库存，推动房地产市场平稳且健康地发展。这一举措实现了民生保障与市场调控的双重目标。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆