观点网在黄埔和番禺都走了一趟，而“最懂南沙”的星河最终又回到了南沙。

近日，广州南沙凤凰大道西侧的地块以及大山乸东侧的地块，通过协议出让的方式被拿下，出让价格是 1.8056 亿元人民币。

该地块依据相关文件是东湾村旧改融资地块，南沙区人民政府对其进行了审议并同意，将其协议供给东湾村更新改造项目合作公司。

这宗地块是东湾村更新改造项目的一部分，而东湾村更新改造项目是星河于 2019 年拿下的。

六年前拿下的旧改项目如今发生了巨大的变化。大量住宅楼宇在这片土地上迅速崛起。并且有媒体把星河东悦湾称作“南沙最能打的盘”。

六年后再次加码该项目，星河准备为这个销冠大盘补货。

东湾村旧事

2019 年 3 月 5 日这天，天气是灰蒙的阴雨天。然而，对于东湾村而言，更新改造开工仪式的举行，意味着将翻开新的篇章。

2018 年 10 月是一切开始的时间。南沙区国规局公布了东湾村城市更新项目的基础数据。东湾村成为金洲、冲尾自然村之后，它成为了南沙第二个公布基础数据的城市更新项目。

资料显示，东湾村处在南沙蕉门河中心区的核心地段。它紧邻自贸区蕉门河中心区块，也紧邻南沙区政务服务中心，还紧邻地铁 4 号线蕉门站。

东湾村改造范围依据改造基础数据被分为上四倾和吸水脚两个片区，这两个片区占地总共 32.07 万平方米，其户籍人口约为 3082 人，改造的总建筑面积约是 21.17 万平方米。

11 月 19 日，南沙区政府发布了东湾村控规调整的公示。此公示拟增加 20.83 万平方米的建设总量。其中，吸水脚片区的建设量将增加 19.23 万平方米，留用地片区的建设量将增加 1.6 万平方米。

东湾村旧改数据公布了，这引起了很多关注。众多房企都在虎视眈眈，而星河也表现得很积极。

2019 年 2 月 1 日，东湾村发布了引入合作企业的公告。有媒体得知，星河已经表达了合作的意向，并且是夺得该项目的热门候选。

2 月末的时候，星河地产成功拿下了东湾村旧改项目，且是以 66.78 亿元的价格拿下的，这个价格折合楼面价为 10291 元/平方米。

东湾村的旧改工作交到了星河手中。在初期的时候，推进得较为顺利。到 2021 年，签约率达到了 99%。并且住宅的首期开始动工建设，规划有 11 栋高层住宅。

不过，签约率中剩余的1%，为东湾村旧改进度按下了暂停键。

观点新媒体有所了解，东湾村在 2019 年 12 月开始启动签约程序。其中有一户村民，对用 3 平方米的房产证面积去置换 7 平方米的回迁房这件事表示不满。双方针对这个问题的关键所在，已经多次进行协商，但始终无法达成一致的意见。

双方进行协商，但没有取得成效。在这种一拖再拖的情况下，大约有 2000 名村民不能够按时回迁安置。

东湾村民居委会经过商议并进行表决。在 2022 年 4 月，将村内的最后一家“钉子户”实施了强制拆除。之后，东湾村的旧改才得以继续向前推进。

旧改拆迁在城市更新的路程里是无法避开的重要部分，然而前进的步伐却不能停止。星河参与其中三年之后，东湾村的旧改一期住宅开始陆续进行交付，这个楼盘被命名为星河·东悦湾，从而正式迈入了南沙的楼市领域。

东悦湾得失

星河当时有规划，东湾村将被改造。这个综合配套大城集南沙政务中心、商业中心、企业总部中心、人文艺术中心四大中心于一身。

这边住宅开始开工，星河同时开启了配套的建设工作。星河先行打造了大约 2 万平方米的社区商业“东悦汇”。这个“东悦汇”引入了便利店、生鲜超市、健身中心等基础配套。这些基础配套在 2022 年与住宅部分一起同步交付。

但星河东悦湾的核心卖点之一，其实是星河COCO Park。

观点新媒体获悉，星河 COCO Park 的商业体量大概是 9.7 万平方米。其核心业态是高端零售以及首店经济。客群的定位为中产阶层和投资客。

星河 COCO Park 建成之前，东悦湾所在的板块有着相对完善的基础商业配套。然而，在高端消费场景方面，却并不充裕。

国际美妆、轻奢品牌、主题餐饮等高端消费则需前往天河商圈。

星河为了支撑星河 COCO Park 的建设，采取了“住宅先行、商业跟进”的策略。在 2019 年到 2022 年期间，星河集中推售住宅，通过这种方式回笼资金，然后将回笼的资金用于 COCO Park 的建设。

目前，星河 COCO Park 已经完成了品牌签约。零售区域将会在今年年底进行试运营。餐饮娱乐区预计在 2026 年全面开放。

站在南沙的正中心位置。它背靠成熟的交通体系、商业设施、教育资源以及医疗等多方面的综合配套。凭借这些优势，东悦湾成为了南沙的“销冠”。

2020 年 4 月首次推盘，主要推售的是 86 至 140 平方米的三至四房洋房，带装修的均价是 28000 元每平方米起；2022 年 8 月推售二期的 11 栋单位，带装修价格在 31000 元到 34000 元每平方米之间；三个月之后，东悦湾三期开始入市，均价大约是 32000 元每平方米。

观点新媒体进行查阅后得知，东悦湾截至目前已经累计获得了 14 张预售证。它一共推出了 3904 套住宅，其中已经售出的住宅套数为 2788 套。整体的去化率达到了 71%。在 2022 年到 2024 年这连续三年间，它在南沙的销售榜单上都位列第一。

不过，“南沙销冠”存在着烦恼。楼市在前行的过程中处于震荡状态，它处在市场周期之内，东悦湾新推出的楼栋在去化方面面临着不小的压力。

东悦湾根据预售证信息，在 2024 年推出了 566 套住宅。其中，已售出的套数为 197 套。其去化率仅仅为 34.8%。

2025 年 1 月广州新房网签面积呈现同比增长态势，增长幅度为 37%。中心城区的成交量也有同比增幅，该增幅达到 106%。同时，二手房日均网签面积依然保持在高位。

成交量逐渐回暖，并且房价的跌幅也在收窄。在这样的情况下，星河再次进入东湾村进行旧改，同时为东悦湾补充货源，这也算是时机恰当。

星河 COCO Park 将会正式开放运营。这批价值 1.8 亿元的“新货”已经建成。这些“新货”能否延续“销冠”的地位，还需要进一步观察。

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