一年一度的两会时间又到了，房地产行业始终是外界关注的重点。2025 年的市场将会如何发展？会出现哪些变化？又会有哪些值得期待的地方？

方向或许藏在《政府工作报告》中。

3 月 5 日，十四届全国人大三次会议于人民大会堂开幕。备受关注的《政府工作报告》正式发布。《政府工作报告》表明，2025 年需有效防范化解重点领域风险，要牢牢守住不发生系统性风险的底线。需更好地统筹发展与安全，坚持在发展过程中逐步化解风险，努力达成高质量发展与高水平安全的良性互动。

3月5日大会堂现场 （孙婉秋 摄）

持续推进止跌回稳

在这一大方向之下，2025 年需要持续发力。要推动房地产市场止跌回稳，这是具体的方面，具体包含以下内容：

因城施策，将限制性措施进行调减。同时，加大力度实施城中村和危旧房的改造工作。通过这些举措，能够充分地释放出刚性和改善性住房需求所具有的潜力。

优化城市的空间结构，同时优化土地的利用方式，要合理地对新增的房地产用地供应进行控制。

盘活存量用地以及商办用房，推进对存量商品房的收购工作，在收购主体方面给予城市政府更大的自主权，在价格方面给予城市政府更大的自主权，在用途方面给予城市政府更大的自主权。

四、拓宽保障性住房再贷款使用范围；

发挥房地产融资协调机制的作用，持续做好保交房的工作，从而能够有效防范房企债务违约的风险。

六、有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式；

适应人民群众对于居住的高品质需要，将标准规范加以完善，促使建设出既安全又舒适，既绿色又智慧的“好房子”。

整体来看，《政府工作报告》在房地产方面着墨较多。它尤其体现在短期要去行业风险，长期要推进房地产发展的新模式这一思路上。通过采用宽松的货币政策以及更积极有为的宏观政策，来化解行业的债务风险，构建双轨制的住房体系，释放改善性的需求，并且充分落实新型城镇化战略，从而推动行业向高质量发展进行过渡。

安居客研究院院长张波表示，在《政府工作报告》里多次提到了行业风险方面的问题，同时也强调了房地产融资的协调机制以及“保交房”的工作。从这方面来看，2025 年仍是行业去风险的关键年份。通过白名单项目进行融资，能促使房企转向合规融资以及精细化运营，推动房地产行业向高质量发展转变。同时，整合地方治理资源、优化资金配置效率以及盘活土地存量资产，构建起了“人、钱、地”协同发力的政策框架。

其核心价值体现在以项目作为单元来化解风险，将各方责任压实。这样既保障了购房者的权益，又为房地产行业的转型提供了制度方面的保障。

去年，有关部门积极采取行动推动房地产市场停止下跌并回归稳定。他们下调了住房贷款利率，同时降低了首付比例。这些举措使得居民存量房贷的利息年支出减少了大约 1500 亿元。此外，还降低了交易环节的税费水平，并且扎实地推进了保交房工作。

政策给予支持，在 2024 年，中国房地产市场依然保持着筑底调整的态势。不过，到了四季度，企业的销售出现了翘尾回升的情况。根据第三方咨询机构克而瑞的数据可以得知，去年的第四季度，百强房企的销售操盘金额与去年同期相比实现了转正，并且微增了 0.2%。企业的销售表现相较于前三季度而言，明显要更好。

2024 年 12 月，TOP100 房企的销售操盘金额达到 4513.9 亿元。这个金额环比增长了 24.2%，与去年同期相比保持持平。从累计业绩方面来看，1 月到 12 月期间，百强房企实现的销售操盘金额为 38840.2 亿元。与去年同期相比，该金额降低了 28.1%，并且降幅相较于 11 月收窄了将近 2.6 个百分点。

春节后的土拍市场呈现出“暖意”。中指研究院政策研究总监陈文静表示，从房地产市场方面来看，在 2025 年伊始，核心城市的优质地块竞拍热度依然很高，房企参与竞拍的积极性有所提升，补充库存的意愿也增强了。随着核心城市楼市交易以及土地市场逐渐回暖，再加上政策的支持以及传统营销季的推动，3 月的房地产市场有望继续保持回稳的态势，在核心城市或许会出现“小阳春”的行情。

建设中的城市新盘 （吴典 摄）

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前各地土地库存规模较大，去化周期比房屋的去化周期要长得多，这对房地产价格的稳定以及止跌回稳起到了关键的制约作用。然而，各地从财政角度考虑，供地的积极性却很高。所以此次会议提出要合理控制新增供地，这意味着在短期内需要对供地进行控制，以此来缓解供求之间的矛盾，引导市场形成合理预期，先稳定房地产市场，之后再谋求未来的发展。

他强调，《政府工作报告》提到了优化城市空间结构和用地方式。这意味着城市空间不能再只是外延式扩张，因为那样会使地方财政和债务压力增大。城市空间要转向集约化、紧凑型，实现功能互补，做到产城融合。用地方式要根据人口形势和产业需求等，从增量转变为存量，从单一功能转变为功能复合。

重点有这些

另外，此次提出了要提升地方的自主权。并且要收购存量房。在李宇嘉的观点里，这是一个非常重大的突破。

他说当前房地产市场的情况是，土地库存较大，房屋库存也较大。尤其要指出的是，在 2022 年之前出让地块所建设的房屋，其位置、户型以及配套等方面，都与当前的需求不相符。

近期，土地收储取得了进展。然而，房屋收储提出得较早，但进展不明显。主要原因是要求各地需有 2 家国企承担，要坚持市场化、法制化、资金平衡的原则，按照“白菜价”进行收购，也就是土地划拨成本加上建安费用再加上 5%的利润等。这使得收购难以推进。此次明确，主体、用途、价格地方可以自主，这意味着 2025 年存量房收购将加快，这对解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要意义。

李宇嘉认为今年专项债、再贷款、专项借款在一些方面的使用规模会提升。比如在收购存量做保障房方面，在收储土地方面，在城中村方面等。并且会严格界定资金在单个项目上的平衡，使其转向更大范围的统筹平衡。

全市进行统一平衡，通过中长期再平衡，或者调入其他资金以确保平衡，这种方式在收储土地方面已经开始实施，并且预计在收储房屋以及城中村改造方面也将全面推行。此外，收回来的房源会被用作安置房、人才房、保障房等，以此来解决城中村安置的历史遗留问题以及保障房的筹集等事宜，进而能够撬动城中村改造项目。

城市建设一角 （吴典 摄）

今日值得一提的是，国家金融监督管理总局局长李云泽在十四届全国人大三次会议首场“部长通道”上作出表示。该表示称，房地产融资协调机制目前已审批贷款超过 6 万亿元，且这些贷款涉及的住房数量超过 1500 万套，其中既有已经交付的住房，也有正在建设的住房。

李云泽表示今年着重开展两方面工作。其一，全力支持稳定楼市，持续推动融资协调机制进一步扩大范围并提升成效，延长白名单，以使更多符合条件的项目能够获得贷款，坚决把保交房工作做好。其二，积极配合推动转型，抓紧对配套融资制度进行研究和制定，以支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续保持健康发展态势。

2023 年 6 月，部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上提出了一个新的概念，那就是“好房子”。之后，他联合多部门对《住宅项目规范》进行了修订，在这个规范中，对房屋的质量、层高、隔音、采光等指标提出了更高的要求，“好房子”这一概念也首次被写入了《政府工作报告》。

上海市中原地产的资深分析师卢文曦表示，过去主要解决居民是否有住房的问题。然而，如今改善需求占据着重要的比例。今后需要解决的是“好不好”的问题，即提升开发商的建造理念，例如在建造过程中提高建设指标和质量，同时降低能耗等。这样一来，居民就能够获得更舒适的居住空间。

北京已出台相关文件，为其他城市起到了良好的引领作用。预计在今年，很多城市会积极采取行动，出台适合自身情况的“好房子”标准。

张波指出，本次强调要有序搭建相关基础性制度，并且要加快构建房地产发展新模式。从目前的情况来看，在建设过程中的相关标准，这两年已经不断地被出台。下一步，结合安全、舒适、绿色、智慧等方面，将会有更多的地方性细化准则出台，这样就能更好地适应人民群众对高品质居住的需要。

“2025 年的关键词将是‘好房子’，要关注怎样更好地提升房屋品质，从规划方面就做好对人群需求的挖掘和匹配，对于存量房要关注老旧小区的升级改造，务必将绿色、低碳、智能、安全落实到房屋全生命周期的管理当中”。

记者：吴典