最近，“第四代住宅”又火了。

样板间当中，有着挑高六七米的大露台，存在着层层叠叠的绿植，这一下子就让人回想起小时候于院子里乘凉的那种感觉。好多楼盘将“把森林搬进家”当作卖点，把“高层里的院子”当作卖点，排队去看房的人不在少数。

可入住一两年后，业主群里画风开始变：

不敢把花园门在夏天打开，因蚊子实在数量太多了，楼上花园一旦浇水开始之际 ，我客厅即如同下雨一般，物业费相较于同地段要贵出两三成，花园养护还得另外花钱……

许多从业者做出判断，在未来的三年时间里，存在这样一种可能性，会有一批家庭，从所谓“第四代住宅”当中，进行理性地“搬离”。

不是因为概念不好，而是现实痛点太具体。

硬伤一：蚊虫+积水+潮湿，夏天很难熬

不少项目将“绿”视作最大卖点，进行大面积立体绿化，设置种植槽，增添水景，如此一来，城市里着实显得好看。

但现实是：

长块状的绿色植物，加上装土的盆器，还有放置盆器的托盘，排水情况若不彻底，就极其容易形成小型的积水区域，进而给蚊虫们提供一处如同免费食堂一般的生存环境。

全国较早的示范项目之一，是成都七一城市森林花园小区，入住之后，有其被媒体报道称“沦为蚊虫大本营”，致使一些住户在夏天的时候，根本不敢把花园门打开。

地处气候湿润之地，梅雨季频繁出现，回南天也时常发生，庭院长时间处于潮湿状态，墙面生出霉斑，拖干净后又再度变湿 ，这加重了家务的负担。对于有老人和小孩的家庭而言，这种所谓的“亲自然”情形，反倒成了让人避之不及的状况。

硬伤二：防水、荷载和维护成本，长期压力不小

空中花园不是“摆几盆花”这么简单：

其一，要满足覆土大于等于0.5米、种乔木的这般情况，其二，这对建筑结构提出更高要求，其三，这对防水提出更高要求，其四，这对排水提出更高要求，其五，行业测算得出建筑成本比普通住宅每平方米高出几百元甚至更多。

大悬挑露台，这意味着存在更高的荷载，一些项目呢，为了去控制成本，于是在室内墙体厚度方面“找补”，又在隔音方面“找补”，就导致楼板隔音变差了，墙体隔声也变差了，进而出现了“阳台浇花、卧室下雨”这样的吐槽。

后期维护堪称“无底洞”，其中包括乔木依照要求地修剪，针对病虫害的防治等一系列工作，还有排水系统进行清理，防水层展开检修，这些都需要长期投入资金，然而不少项目在交付仅仅半年之后，就出现了绿植大面积枯死的状况。

这些成本，要么转化为更高的物业费，要么需业主自己掏钱，这使得普通家庭承受着很大的压力。

硬伤三：采光被挡、隐私差、想改造却“动不了”

第四代住宅常常运用“错层退台”这种方式，使得花园相互错开，以此来防止出现完全重叠的情况。然而实际的情形是：

许多户型之中，客厅或者卧室那里的阳光，会被楼上的花园给遮挡住，到了下午的时候，就得把灯打开，连晾晒这件事，都变得不方便起来。

开放式露台致使上下相互对视的情况极为严重，只要一抬头，就能够瞧见邻居家的阳台，其私密性相较于封闭阳台而言，明显要弱很多。

多个地方的文件明确规定，不可以擅自将空中花园封闭起来，不可以对绿化布局进行改变，不可以进行超载堆放。比如说，对于空中花园就有着这样的要求，其开敞面要不少于周长的50%，而且拼接面是不能被算作开敞面的。

换言之，宣传之中所提及的“灵活多用”式的院子，倘若真打算将其改造成阳光房，或者改造成书房，又或者改造成储物间，基本上都是没有希望实现的。

硬伤四：二手流通性偏弱，买家比你还谨慎

对于好多家庭而言，房子并非仅仅用于居住，还得去考量日后“是否便于售出”。

中介给出反馈指出该地段第四代住宅挂牌价格即便比普通高层低了两三成，然而看房者量稀少；一听闻“空中花园”，首要反应是“是否会出现漏水情况、养护所需花费的金额是多少”，甚至直接劝告客户“谨慎购买”。

有些项目，在交付两三年之后，同板块的普通高层，有略微的涨幅，然而第四代住宅，却出现了微跌的情况，或者是处于“有价无市”的状态，其流动性，明显比常规产品要弱。

原因很简单：

针对任何一款“小众产品”而言，其潜在买家的数量原本就不多，非但如此，还额外增添了诸如“养护存在困难、具备漏水风险以及容易滋生蚊虫”等一系列刻板印象，如此一来，其出手面临的难度就必然只会变得更大了。

总结：

不是第四代住宅不能买，而是提醒你：

挑选房子的时候，不可以仅仅专注于样板间所呈现出的那种经过滤镜处理后的样子，而是应当去观察能反映真实生活状态的所谓“长效滤镜”，你乐意针对哪一种生活情形持续地进行“买单”行为呢？