有没有感觉，重庆的第四代住宅是发展的真的快啊！

前些年，四代宅项目仅寥寥无几，而今浏览楼市地图，新开发的土地几乎全是四代宅项目，而过往的旧项目亦在加紧调整规划，纷纷转向四代宅的建设。

到2025年3月为止，重庆已落成及正在推进的第四代住宅项目数量已超过二十个，预计在接下来的两年内，这一数字将攀升至八十个以上，这一增长速度将显著超越北京、上海、广州和深圳等一线城市（截至2024年，这四个一线城市的项目总数尚不及重庆）。

未来重庆每卖出两套新房，就有一套可能是「四代宅」。

铭腾机构的数据显示，2025年第一季度，重庆市场共售出741套四代住宅，其平均价格为每平方米20300元，较之普通住宅，每平方米的价格高出7000元。

2024年底重庆四代宅分布图，图源铭腾

2023年发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》；

2024年进一步出台《支持高品质住宅建设的若干措施》；

这不，就在5月，重庆2025年四代宅的新文件又出来了。

重庆是全国首个，系统性推动第四代住宅发展的城市。

重庆在2025年推出的四代住宅新政策相当引人注目，其条件放宽幅度相当大，开发商们现在可以合法地增加住宅面积了。

重庆得房率超200%的项目，在未来将随处可见。

2025年发布的四代住宅新规定涵盖了众多内容，总共分为四大类，包含十三个小要点。在此，我将首先向大家介绍其中与赠送面积紧密相关的一些要点。

1、露台赠送空间。

对立体绿化平台的面积上限进行了放宽，此前规定的最大面积限制为50平方米，而如今则调整为不得超过套内面积的40%。

以一套250平方米的住宅为例，其附赠的阳台面积最高可达100平方米，这一面积是之前50平方米阳台的两倍。

2、多功能活动平台。

每套住宅仅能配备一个面积不超30平方米的多功能活动空间，该空间占据一层楼的高度，且此部分面积不纳入容积率计算，亦无需缴纳土地使用费用。

住宅的多个功能区域，包括多功能活动平台、生活阳台、设备平台以及空调外机搁板等，其投影面积总和需按照每套住宅内部面积的30%比例进行管理。

即便按照每套250平方米的面积来计算，包括活动平台、阳台以及设备平台在内的总面积，也不得超过75平方米。这项规定仅适用于非四代住宅。

3、公区共享生态花园。

每一层楼可以设计一个公共生态花园，其楼层高度不得低于两层，且该花园的占地面积不应超过同一楼层内所有住宅面积总和的十分之一。

若该层仅有一户居住，那么这片共享生态花园将完全属于您个人独享；即便按照套内面积250平方米来计算，花园的实际面积也不会超过25平方米。

重庆的顶级住宅产品中，套内面积达到250平方米，其层高普遍较高，通常不低于3.3米。换句话说，这样的共享生态花园占地25平方米，高度达到6.6米，整体空间容积达到165立方米，其大小相当于一辆中等公交车的空间。

4、客厅通高空间。

第四代住宅的套内面积若超过200平方米，而普通住宅的套内面积超过140平方米，这两种类型的住宅均可设计为平层高挑空的客厅。

通高部分不得超过两层楼的高度，水平投影面积需小于或等于该住宅套内面积的25%，同时也要小于或等于50平方米；若超过此限制，超出的面积将计入容积率计算。

以250平方米的套内面积计算，客厅的通高部分面积需控制在50平方米以内，且其挑高高度大约为6.6米。通常情况下，这类面积的产品，其客厅面积大致介于100至110平方米之间，换言之，客厅的一半空间是挑高设计。

5、飘窗。

单套住宅中的凸窗整体投影面积总和，最高不得超出室内面积百分之一的限制。

按套内250㎡算，家庭飘窗总面积不得超过25㎡。

这套250平方米的四代住宅，包含的这五项赠送空间，总计面积相当可观。

露台，赠送100㎡

活动平台+阳台+设备平台，赠送0㎡

公区共享生态花园，赠送25㎡

客厅通高，赠送50㎡

飘窗，赠送25㎡

全部赠送空间加起来高达200㎡，总得房率算下来有180%

房子面积越大，赠送空间越大，有钱人住的房子就是舒服啊。

在2025年发布的四代住宅新规定中，涉及车位的条款共有两条，我认为这些规定颇具趣味，因此在此也向大家进行一番介绍：

1、鼓励打造高品质停车空间。

提倡扩大停车位空间，倡导实施地下庭院、采光设施等策略，以优化地下停车库的通风和光照条件，同时提倡在车库内打造高端的入口大厅，并推动全面提升车库的装修水准。

车位对开发商而言是一笔负担，在重庆，绝大多数开发商的车位销售都是亏损的。他们本就承担着沉重的负担，现在还需提升建设标准，这无疑会进一步增加他们的成本压力。

新出台的车位规定所带来的后果，据我推测，开发商不太可能增加对车位建设的资金投入；若他们确实想要提高每个车位的舒适水平，那么他们可能会采取的一个策略是，降低车位的数量比例。

总成本不变，单位价格提升，那可不就是车位数量减少了嘛。

此外，重庆已经出现了一些类似情况，其郊区的人口密度原本就较小，据我所知，某些郊区的住宅项目中，车位与住宅的比例已经降低至0.8，这意味着每百户居民仅能分配到八十个停车位。

2、支持适度建设地上车库。

倡导根据各地实际情况构建具备自然采光和通风、节能环保特性的停车设施，同时，可允许将配套建设的车位中20%部分布置为地面车库，这一部分面积将不会被纳入容积率计算。

这对开发商来说是好事，可以减少土石方开挖、降低建设成本。

不足之处同样显著，若是在地面上规划车位，实现人车分离的布局变得尤为关键，而如何确保居民的安全，这无疑将成为开发商和物业管理方首要关注的问题。

此外，若将停车位设置于地面，那么停车位将占用原本规划为园林或绿化区域的土地，这可能导致小区居民人均拥有的绿化面积有所减少。

你认为在2025年四代住宅新规正式实施之后，它将如何作用于重庆的房地产市场？同时，它又会对二手房市场产生怎样的影响呢？