近日，合肥的土地交易市场吸引了众多目光，瑶海区的YH202502号地块进行了备受关注的第二次拍卖。这块土地与滨湖恒大中心的续建工程紧密相连，因此成为了房地产市场的热点。

最新资讯显示，中海地产以最低价成功竞得瑶海区的YH202502号地块，这标志着中海地产首次踏入瑶海区域。与此同时，公司还正在同步推进位于滨湖区环湖CBD的华山路与南宁路交汇处东北角的D1、D2塔楼的续建及交付工作。

在这笔交易的背后，不仅体现了开发商对合肥市场的信心程度，而且直接关乎滨湖恒大中心的存续与否。

NO.1|壹

滨湖恒大中心“何去何从”

瑶海区的YH202502号地块坐落于明光路北侧、胜利路西侧，该地块被规划为专门的住宅用地，其土地使用率设定为2.0，且起始拍卖价格为每亩805万元。

这块看似平凡的场地，却因一个独特的要求引发了广泛的讨论：竞得者必须负责滨湖恒大中心D1、D2塔楼的后续建设工作。

该地块坐落于瑶海区的主城区，与合肥环城公园板块仅相隔500米，周边环绕着逍遥津公园、淮河路步行街等合肥著名的商业圈和热门打卡点。目前，许多新推出的地块都位于合肥二环之外，而位于二环之内的地块则显得尤为稀少。因此，这块地凭借其优越的地理位置，无疑是一块极具价值的优质地块。

竞买条件要求将合肥恒大中心D区D1、D2塔楼与该地块捆绑打包续建，从地理位置考量，这地块本应是众多房企争相竞逐的目标。然而，竞买条件的限制使得众多开发商心生疑虑，因此，在首次拍卖中，该地块未能成功售出，流拍的结果并不令人感到意外。

但好在第二次土拍，被中海拿下。

NO.2|贰

“保交楼”背景下房地产企业破产在建工程续建难题与合肥实践

在坚持“保障交付楼房、稳定民生、维护社会稳定”的方针指引下，由房地产企业破产所引发的未完工楼房续建问题，已经引起了社会的广泛关注。

破产续建过程中遇到的三个主要挑战包括：首先，资金短缺和债务纠纷问题普遍存在，许多烂尾项目背负着巨额债务，如抵押贷款、工程欠款以及民间借贷等，例如某个负债高达7亿元的项目，其烂尾楼盘的实际价值仅有2.1亿元，这种资不抵债的矛盾十分尖锐；其次，产权和法律程序复杂，许多烂尾项目都涉及到多轮抵押、交叉担保以及产权争议等问题；最后，续建动力不足，开发商破产后，接盘方需要承担续建的成本和市场风险。

在处理如何兼顾债权人的利益、维护购房者的合法权益、以及激活城市资源等方面，这对地方政府和司法部门来说，无疑是对其智慧和能力的重大考验。

合肥，近年来在处理烂尾楼方面树立了典范，它运用了创新的机制和市场化策略，成功使多个具有代表性的项目得以复兴，从而为全国提供了宝贵的借鉴经验。

1、 捆绑土拍：以住宅反哺商业续建

滨湖恒大中心D1/D2塔楼瑶海区YH202502号地块的出让条件已经明确，竞得者必须支付3.92亿元资金，这笔款项将专门用于恒大中心副楼的续建工程。中海地产在以最低价格成功竞得土地之后，将资金分成了三个阶段逐步转入共管账户，这样的安排旨在确保项目在18个月之内顺利完成交付。这种模式通过将优质住宅地块带来的利润用于支持商业烂尾项目的建设，有效降低了房地产企业的风险。

2、引入战略投资：盘活存量资产

据了解，正荣商业在合肥新站区2025年的发展计划中，已明确指出要推动其整体转型升级和复工建设。

文中指出，需加速盘活现有商业资源，并尝试通过政府与法院的协作、政策的指引以及市场运作机制，推动京城、正荣、禹州等商业项目的重组与复活、复工建设以及运营投入，以此激发该区域的经济增长动力。

3、司法重整：府院联动化解债务

合肥市中级人民法院于去年年底，对《破产重整案重整计划草案》进行了正式裁定并予以批准。最终，由多个单位组成的联合体在竞争中脱颖而出，成功成为合肥宝能城项目的重整投资方。这个曾备受关注的宝能城项目，有望重新焕发新的活力。

合肥楼市实拍图

4、城市更新：拆除重建焕活地段价值

2024年12月6日，合肥举行了一场土地拍卖活动，其中新鸿安商城所在的瑶海区YH202411号地块顺利成交。最终，合肥轨道以每亩382万元的价格，总价达到8693.174万元，成功竞得了该地块。

该地块即是之前所说的烂尾项目——新鸿安商城。它曾是合肥地区最早的一批大型商贸中心之一，同时也是火车站周边区域的重要地标建筑。遗憾的是，由于开发商资金链出现问题，项目最终未能完工。这一状况持续了近30年，使得它被冠以“合肥第一烂尾楼”的称号。

去年，新鸿安商城的房屋征收计划对外公布，方案包括货币补偿和产权置换两种选择。据悉，去年五月已有消息传出，新鸿安商城的拆除工程已圆满完成，这标志着那座久拖不建的烂尾楼终于迎来了焕新的契机。

NO.3|贰

滨湖区新房推荐

目前滨湖区在售新房楼盘：

合肥远大九庐，作为远大地产在滨湖省府东板块倾力打造的顶级豪宅，以每平方米3.5万元的价格定位，单套总价相当丰厚，同时配备每平方米8000元的豪华装修标准，在合肥豪宅市场中确立了其高端的市场定位。

在产品设计方面，该项目独具匠心。小高层提供了156平方米、180平方米、260平方米等多种户型选择，而洋房则推出了190平方米、240平方米的大面积空间，旨在满足高端客户对居住空间的多样化需求。

该项目地处滨湖省府东板块，占据优越的地理位置，拥有一定的成长空间。但现阶段，周边尚有大量空地，而地铁、教育和商业等配套设施尚在建设中，完善尚需时日。因此，项目周边的生活便利性受到一定影响，这也成为不少购房者在做出购房选择时需要考虑的一个因素。

市场调研结果表明，远大九庐凭借其高端的定位、智慧住宅的独特特性以及豪华的装修水准，成功吸引了众多追求高品质生活的精英人士的关注。业界专家认为，远大九庐有望成为该区域豪宅的典范，然而，它仍需时间来完善周边配套设施，以此来增强其在豪宅领域的竞争力和吸引力。

越秀和樾府

越秀地产在合肥的战略布局中，越秀和樾府项目占据一席之地，其备案总价区间为450万至850万。项目户型面积介于140至220平方米，这一设计巧妙地满足了改善型客户对于居住空间尺寸的期望。在产品制作过程中，越秀和樾府特别强调细节和品质，无论是建筑材料的选择还是室内空间的规划，都流露出高端住宅的精湛工艺与品味，致力于为居民创造卓越的居住感受。

项目位于滨湖省府与骆岗两大核心区域交汇处，充分享受到区域发展的丰厚红利。周边的交通路网正在逐步完善，这为居民们快速到达城市的各个角落提供了便利。尽管如此，项目紧邻安置房，这在一定程度上影响了居住环境的纯净度；另外，该区域内的商业配套设施尚不完善，无法满足居民多样化的消费需求，这也成为了项目发展的一个制约因素。

市场数据显示，越秀和樾府因地处优越且产品规划独到，已成功吸引了众多寻求改善居住条件的客户群体。尽管周边环境和配套设施尚有不足，但随着滨湖省府东板块的不断进步，该项目的地理位置价值有望得到显著提升，未来在合肥的改善型住宅市场中或许将扮演关键角色。

越秀观樾

合肥省府板块内的低密度高端住宅项目越秀观樾，以每平方米48106元的备案平均价格进入市场，再加上目前97折的优惠政策，即便如此，每套住宅的总价依然保持在较高水平，从而在合肥房地产市场引发了广泛的讨论，成为了一个备受关注的改善型豪宅。这样的高价位定位，不仅吸引了众多高收入人群的关注，同时也引发了业界对其销售速度的广泛关注和讨论。

该项目的规划独具魅力，其面积区间包括212平方米、263平方米和311平方米，均属于宽敞的大户型设计，这确保了社区内成员的纯粹性。

位于优越的地理位置，越秀观樾紧挨着省府，周边教育、商业、医疗等配套设施齐全，掌握了城市核心资源。在步行可达的距离内，居民即可享受到高品质的生活服务，而便捷的交通网络也使得快速抵达城市的各个角落成为可能。尽管如此，项目南侧和东侧目前仍是空旷之地，使得城市界面显得不够完善，这在一定程度上削弱了项目的视觉美感以及居住环境的舒适度。

市场数据显示，越秀观樾因地处省府旁的黄金地段、低密度洋房的独特稀缺性以及高端住宅的定位，吸引了大量改善型客户的目光。然而，其较高的价格以及城市界面上的不足，也导致一些客户在选购时显得较为谨慎。展望未来，若项目能借助区域的发展势头，对周边环境进行进一步的提升，有望进一步增强其在合肥高端住宅市场中的竞争优势。

高速壹品森境

在合肥，高速地产精心打造的第二座壹品系列高端住宅项目——高速壹品森境，以每平方米3.3万元的平均价格进入市场，单套住宅的总价介于600万至800万元之间，标志着合肥在实施新计容政策后，首次推出了第四代住宅项目。该项目在设计上创新突破，采纳了“垂直森林立体生态大宅”的新颖构想，借助立体花园、全周视角的270°环幕景观、赠送约45平方米的空中花园等创意设计元素，成功提升了房屋的使用效率至约120%。

项目位于滨湖新区环湖CBD区域，紧挨着地铁一号线和徽州大道等主要交通干线，周边教育资源、医疗服务和商业设施一应俱全。然而，与合肥市中心城区相比，滨湖新区尚在成长之中，一些追求改善居住条件的传统城区居民觉得这里的位置略显偏远，上下班的距离成了他们考虑的一个重要因素。业内人士指出，这类产品有望对合肥的高端住宅市场结构产生重大影响，然而，其地理位置的优势还需与产品的综合实力进行更紧密的结合，这样才能有效拓宽潜在客户的覆盖面。

高速壹品

高速地产在合肥滨湖金融板块打造的首个项目，高速壹品，以每平方米3.8万元的备案均价强势进入市场，其单套住宅的总价直指千万级别，成功打破了该区域高端住宅的价格上限，进而成为了城市财富阶层购房的新热点。

项目在产品规划上致力于满足高端改善需求，精心设计并打造了约180-318平方米的宽敞平层住宅，同时推出了约585平方米的总裁级跃层产品，通过宽敞的空间布局展现了高端生活方式。项目周边被多个成熟的社区所环绕，教育、商业、医疗等配套设施已经非常完善，业主可以轻松享受到一站式便捷的生活服务。

该项目位于滨湖金融板块，这一区域虽然享受着区域发展的诸多优势，然而与合肥主城区相比，在地理位置上仍有一定的间隔。因此，一些来自主城区的购房者，在考虑购房时，会将通勤成本和距离作为关键考虑因素，并觉得该项目的地理位置相对较为偏僻。

在市场表现上，高速壹品凭借其珍稀的千万级豪宅特性、完善的周边设施以及独树一帜的产品定位，成功吸引了大量高端消费群体的关注。

城建华润望雲

合肥望雲项目由华润置地与合肥城建联手精心打造，凭借120分的品质卓越标准，强势进军市场，成交均价达到3.1万元每平方米，迅速跻身合肥高端住宅市场的领先行列。

该项目精心设计，涵盖约143至220平方米的优质改善型住宅，致力于迎合高端客户对高品质生活的向往。其空间布局独具匠心，将实用性与舒适度完美结合，每一寸空间都流露出对极致生活品质的深刻理解。

该项目选址滨湖环湖CBD板块，地理位置优越，地段条件十分突出。然而，周边的城市建设情况并不尽如人意，尤其是东侧广阔的闲置地块，这在一定程度上损害了该区域的整体风貌和居住环境。

在市场表现上，得益于华润置地的品牌效应、望雲系列产品的定位高端以及竞品质优异的实力，合肥望雲项目已吸引了众多高端消费者的目光。不过，由于周边城市建筑面相对普通，加之价格相对较高，该项目在拓宽客户群体覆盖面上遭遇了一定的困难。

高速尚阖院

合肥市的最后一批次竞品质限价房项目中，高速尚阖院秉持严格的标准精心打造高端居住区，其毛坯房限价为每平方米27612元，备案的平均价格大约为每平方米2.7万元，主要户型面积在140至248平方米之间。整体布局以小高层建筑为主，并辅以少量低密度住宅，致力于营造一个纯粹的改善型居住社区。

自其首次公开亮相至今，高速尚阖院凭借“限价热门楼盘”与“纯粹居住改善”的双重特性，吸引了市场的广泛关注，这也充分证明了高端居住改善群体对其产品品质的高度认可。此外，项目的小高层设计以及大户型比例的合理搭配，有效避免了社区内业态的杂乱无章，确保了居住环境的纯粹性，因而成为了地缘性改善需求者以及主城区居民升级置换的首选之地。

尽管市场竞争日益激烈，该项目依然坚持“限价不降价”的品质原则，凭借精细化的户型设计和高端的公共区域配套设施，打造出独特的竞争优势。伴随着合肥改善型需求的不断释放，高速尚阖院有望成为竞品质时代高端住宅的价值典范，为该区域市场树立起改善型产品的新标杆。

远大璟庭里

滨湖新区备受瞩目的满分品质楼盘——远大璟庭里，自上市以来便以其独有的优势在房地产市场赢得了重要位置。该项目的在售户型面积范围大约在111至131平方米之间，平均价格约为每平方米2.6万元，而且它是滨湖地区难得一见的毛坯限价房。目前该项目提供相当可观的优惠，折扣后的单价降至2.1万元每平方米，相当于享受了八折优惠，这样的价格优势使得它在滨湖地区的房地产市场上颇具竞争力，吸引了大量购房者的关注。

在地理位置上，远大璟庭里位于滨湖新区，该区域的发展前景广阔，然而，周边亦存在一些值得购房者留意的问题。项目西侧毗邻高速公路，这可能导致噪音污染，尤其是对于低层住户，影响可能更为显著。然而，购房者在挑选房源时，不妨考虑选择高层住宅或是远离高速公路的户型，以此来降低噪音的干扰。医院位于南边，其周边地区人流密集，常常导致交通不畅，尤其在患者就诊的高峰期，这种现象尤为明显。

伟星滨江道

伟星滨江道作为品质楼盘，凭借其多样的户型设计，满足了改善型客户的多样化需求。其主力户型面积在109至190平方米之间，平均价格约为每平方米2.7万元。目前，该项目推出了颇具吸引力的优惠政策，消费者最低可享受75折优惠，折后价格降至每平方米2.1万元，这一举措有效降低了高端市场的购车门槛，增强了项目的价格竞争力，吸引了众多注重性价比的改善型购房者的高度关注。

项目位于交通便利之地，紧邻地铁一号线，为居民日常出行提供了便捷的选项。不过，周边的城市环境还有提升的余地，东侧和南侧的空地尚未开发，这在一定程度上对现有的居住环境产生了一定的影响。

凭借降价后的价格优势以及优质竞品项目的品质保证，伟星滨江道在市场上展现出一定的吸引力，尤其是对那些预算有限的改善型购房者具有较大的吸引力。然而，必须正视周边环境存在的不足对项目价值的潜在影响，未来需要通过完善区域配套设施和提升自身品质，来进一步增强市场对其的认可度。

雲涛

合肥的轨道雲涛项目，位于滨湖新区的省府板块，是一个全新的叠墅住宅项目。它以低密度规划和独特的设计为卖点，主打高端改善型市场。项目总共设计了22栋叠墅，主力户型面积在195至330平方米之间，共有292套房源。其容积率仅为1.3，西北侧紧邻地铁站，仅一街之隔就是美丽的方兴湖公园，这样的地理位置赋予了项目“地铁+湖景”的双重稀缺价值。

项目当前售价尚未确定，预计一旦投放市场，其平均售价可能介于3.5万至4.5万元每平方米之间，单套住宅的总价大概在700万至1500万元之间，有望成为合肥叠墅市场的新价格标杆。然而，与高速壹品森境的3.3万元每平方米的平均价格相比，轨道雲涛的定价必须与省府板块的发展成熟度相匹配，而目前周边城市界面的一般状况或许会对潜在客户的接受程度产生一定的限制。

庐月汀雲

庐月汀雲，作为合肥市轨道交通布局中的关键住宅项目，规划了12栋小高层住宅、5栋洋房以及1栋酒店，旨在打造一个低密度、复合型的居住区域。该项目的核心户型面积大约在138至235平方米之间，总计638户住宅，主要针对的是寻求改善居住条件的精英阶层。目前，项目的具体价格尚未公布，其产品价格与市场预期的契合程度，无疑将成为未来入市时的一大焦点。

项目得以合肥轨道品牌的信誉支持，未来在交通规划上拥有广阔的发展潜力，一旦靠近地铁线路，便能借助城市轨道交通网络的力量，有效缩短与市中心区域的通勤路程。若项目所在区域位于城市发展的新区域，随着周边规划中的学校、地铁等配套设施的逐步实施，该区域的价值有望得到显著提升。然而，目前周边的城市环境相对一般，缺少成熟的商业圈或标志性配套设施，生活便利性尚未达到最高水平。尤其是那些规划中的教育资源以及地铁线路的完善尚需时日，对于那些特别看重即时配套设施改善的消费者群体来说，该区域的成熟度还需进一步观察确认。在短期内，通勤和生活圈层的匹配度或许会成为他们决策时的重要考虑点。

NO.4|肆

总结

瑶海02地块为滨湖恒大中心带来了希望的曙光，然而，其真正的复兴之路依旧漫长。在这场土地拍卖的背后，合肥楼市正经历着转型的阵痛，同时也是城市进行自我革新的重要时机。只有政府、房地产开发企业和购房者三方能够理性合作，才能摆脱“烂尾楼”的阴霾，重新构建一个健康的市场环境。