近日，湖北大学阳逻校区有计划要斥资将近 2 亿元去购买商品房当作学生宿舍，这件事引起了关注。在公开的报道当中，这是国内高校通过“以购代建”这种方式来解决学生宿舍缺口问题的第一个案例。

该商品房被称作武汉城建·水岸（阳逻水乡），（以下简称“城建·水岸”）。3 月 6 日中午，《中国新闻周刊》的记者在实地进行走访时见到，这个小区的东边紧邻着长江的支流倒水河，并且与湖北大学阳逻校区仅仅隔着一条平江东路，从该小区步行前往阳逻校区仅仅需要三四分钟的时间。

小区附近有一块大型广告牌，其上面写着“21 万方湖滨生态综合体，城建·水岸欢迎您”。此小区在 2023 年已完成交付，然而到现在仍有许多闲置房，看上去十分冷清。

小区由以下简称“武汉城建”的公司开发。2020 年 9 月，该公司经武汉市委、市政府批准。它是由整合武汉地产集团、武汉建工集团等七家企业而组建成立的。

《中国新闻周刊》从权威信息源得知，当下，城建·水岸的入住率大概只有 20％。此次校企合作，是武汉城建主动联系湖北大学并表达了合作意向。目前，双方的合作协议大体框架已经拟定完毕，但仍有部分具体条款在进行商讨。为了满足学生宿舍的要求，武汉城建将会对相关的商品房进行改造。

舆论认为，这种校企合作模式有两个作用，一是能解决高校的宿舍缺口，二是能缓解房企去库存压力。然而，有受访者觉得，此次“以购代建”，最为关键的问题包含三个方面，一是最终能否得到国家发展改革委的正式批复，二是能否顺利争取到中央预算内投资，三是学校能否自筹到预期资金。

准备改造成高校宿舍的武汉城建·水岸5号楼。

存量商品房“变身”高校宿舍

2025 年 2 月 20 日，湖北省发展改革委官网发布了一则批复文件，此文件引起了网友的关注。文件表明，湖北大学阳逻校区正在申报购置存量商品房，以便用于学生住宿，该项目估算投资将近 2 亿元。

这份批复称，项目要整体购置城建·水岸 5 号楼和 6 号楼的存量商品房，共计 352 套，这些商品房将用于学生住宿。总建筑面积为 37048.04 平方米，且全部为地上建筑面积。通过购置这些商品房，新增学生住宿床位 2800 个。项目估算的投资数额是 19824.74 万元。其中，毛坯的购置费用为 17238.45 万元，装修改造的费用为 2586.29 万元。资金的来源一方面是争取中央预算内的投资，另一方面是学校自行筹集资金。

《中国新闻周刊》从武汉地产界的知情者刘江涛（化名）那里得知，2020 年 9 月，城建·水岸开始动工。此项目包含 10 栋住宅楼和 4 栋商业楼，于 2023 年 9 月正式交付。城建·水岸前期在市场上对外销售的房源价格约为 6500 元/平方米。武汉市新洲区阳逻街道位于武汉远郊。该街道库存压力较大。城建·水岸目前的入住率大概只有 20％。

刘江涛称，湖北大学与武汉城建展开的这次合作，起初是武汉城建方面主动向校方提出的。并且，湖北大学对于此情况的回应较为积极。整个合作进程推进得较为顺利。

湖北大学是省属重点综合性大学，拥有武昌校区、汉口校区、阳逻校区三个校区，在校普通全日制本科生达 2.2 万余人，博士、硕士研究生达 1.2 万余人。事实上，湖北大学对学生宿舍的建设存在需求。本次购置存量房的阳逻校区于 2011 年新建成，主要承担本科一年级学生的通识教育任务。

湖北大学阳逻校区办公室的一位负责人向《中国新闻周刊》透露，目前阳逻校区的师生大概有 6000 人。今年下半年，有五个学院的学生将要迁入阳逻校区，与此同时，阳逻校区也有部分学生要迁往其他校区。“通过这样的互动，到那时阳逻校区的师生规模将会达到 7500 人。”

这位负责人做出了上述表示。

他表示，校方购置城建·水岸的房子，其中一个重要缘由是该小区处于阳逻校区的对面，这对于学生上课而言极为便利。他还说，这个小区是由国企所建设的，校方购置之后既能够去库存，又能够将国有资产充分利用起来。

武汉新房存在较大的去库存压力。一些媒体援引克而瑞的监测数据表明，到 2025 年 1 月末的时候，武汉的商品住宅库存面积为 1479.14 万平方米。其库存量在全国范围内仅次于成都，比广州要略高一些。并且库存去化周期超过了 20 个月。郊区板块中，东西湖的库存占比达到 14.28％，黄陂的库存占比为 10.61％，蔡甸的库存占比是 8.23％，新洲的库存占比为 7.97％。

从已披露的信息来判断，湖北大学在 2023 年 3 月就已经有了初步的打算。武汉城建官方公众号发布消息称，在 2023 年 3 月 15 日，武汉城建党委副书记、总经理、副董事长张敏与湖北大学党委书记谢红星一同前往考察城建·水岸项目。他们实地查看了项目的规划和建设情况，并且针对湖北大学阳逻校区学生公寓等问题进行了现场的交流。

刘江涛称，在 2024 年年底的时候，湖北大学和武汉城建双方达成了合作意向。目前，合作的最终协议的大体框架已经完成了，只是部分深层次的具体条款还在深入探讨之中。

湖北大学阳逻校区办公室的这位负责人向《中国新闻周刊》透露，购置工作进展较为顺利，诸多事项已大致确定。当下总共计划购置该小区 352 套房子，合计 2800 个床位。“日后入住之后，如果学生反馈良好，随着对床位需求的增加，或许还会提升购置数量。”

资金账

刘江涛透露双方在房价方面谈得较为顺利。房天下信息显示，5 号楼和 6 号楼是高层，都有 22 层，都设立了两个单元，户型都是 92 平方米至 118 平方米的三室两厅，备案均价约为 7330 元/平方米。

《中国新闻周刊》联系到一位武汉的房产中介，以购房者的身份。她称，城建·水岸目前的均价约为 5000 元。由于地处远城区，这里属于武汉的房价洼地。从 2023 年 9 月起，武汉取消了限购政策，在远郊买房的人更少了。

湖北大学收储数据显示，此次总购置费用为 1.72 亿元，购置面积是 37048.04 平方米，平均收购单价大概是 4650 元每平方米，这个单价低于当前的市场均价，和该项目备案的均价相比，每平方米折价约 2680 元，折价比例约为 36.6％。

刘江涛向《中国新闻周刊》表明，在双方进行洽谈之时，武汉城建主动给出报价。一开始，武汉城建的报价未提及 6000 多元，与校方交流了一两个回合之后，就确定了最终的价格。

他表示，在进行价格谈判时，武汉城建对区域房地产市场做了深入的调研，并且确定了报价。同时，武汉城建考虑到要与湖北大学进行今后的深度合作，于是主动在价格方面给予了一定的让步。

校企双方在洽谈时，都展现出了足够的诚意。这个价格既符合校方的资金预算，又符合区域内的市场价格，同时也符合武汉城建的利益。对双方而言，能够达成互惠共赢的局面。

《中国新闻周刊》留意到，湖北大学是一所非“双一流”高校。此次该高校的“以购代建”项目，估算投资总计 1.98 亿余元。这个投资额度几乎达到了中央预算内投资支持额度的顶额规定。

2024 年国家发展改革委印发了《教育强国基础设施建设工程中央预算内投资专项管理办法》。国家发展改革委会同教育部一起实施教育强国基础设施建设工程。并且以《“十四五”时期教育强国推进工程实施方案》作为安排年度中央预算内投资的主要依据。

高校学生宿舍建设在资金限额方面，“双一流”高校需结合宿舍缺口面积来测算支持额度，而其他高校每所的支持额度不超过 2 亿元。

不过，有舆论指出，湖北大学此次项目估算投资未超过中央预算内投资支持额度，且平均收购单价略低于市场价。然而，自建宿舍与“以购代建”这两种方式，究竟哪一种的成本更低呢？

《中国新闻周刊》曾致函去询问这一问题。在发稿时，校方尚未对该问题作出回应。并且，《中国新闻周刊》得知，湖北大学未曾就是否考虑过自建宿舍这一话题与武汉城建进行过探讨。刘江涛觉得，自建宿舍的成本在进行估算时具有难度，其成本必须依据设计方案和建设计划等才能进行估算。

校方若选择自建宿舍，刘江涛觉得这意味着需采用传统房地产开发模式，包含拿地、规划、审批、建设等诸多环节，其建设周期十分长。而“以购代建”能够直接运用已竣工的房源，能快速满足住宿需求，还能大幅降低时间成本。其次，“以购代建”这种方式相当于进行一次性购买。在资金方面，它更容易实现对资金的控制，使其能够在预算范围内。同时，这也往往意味着能够减轻资金方面的压力。

中国城市治理研究院的教授陈杰在接受采访时表示，高校新建宿舍并非易事。当下，我国的高等教育在持续地进行扩张，同时城镇化的进程也在不断地加快。这也就意味着，高校在土地空间的发展方面会受到一定的局限。

21 世纪教育研究院院长熊丙奇认为，近些年，高校进行扩招，并且对学生宿舍标准的要求提升了，像有的高校宿舍从 8 人间改成 6 人间甚至 4 人间，这使得宿舍资源变得十分紧张。而有的高校在校内没有可供开发的土地，新征地也存在困难，无法达到自建的条件。与此同时，一些地方拥有大量的存量商品房。如果评估后，商品房离校园比较近，同时具备改造成学生宿舍的条件，并且价格也合适，那么高校是可以把商品房购买下来的。

本文摄影由本刊记者周群峰完成。

如何改造适用？

《中国新闻周刊》在城建·水岸进行走访。在走访过程中，注意到在该小区 5 号楼的一楼有一间值班室。经了解，这间值班室是湖北大学阳逻校区的。值班室的一名管理员告知《中国新闻周刊》，她是阳逻校区的工作人员，并且一些教师已经能够在该小区午休。

刘江涛称，湖北大学与武汉城建尚未签订最终的合作协议，然而双方已达成诸多合作共识。鉴于今年下半年学生即将入住，学校老师需提前进入宿舍进行一些准备工作。此次校企合作，对于校方而言属于非营利性使用，因此在 2024 年，武汉城建提前对 5 号楼的部分房源进行装修，以供湖北大学教师入住。

《中国新闻周刊》在 5 号楼的一套三居室房子中看到，此房子已进行简易装修。房子里放置了餐桌，还放置了办公桌椅，同时也有沙发，以及单人床铺，还有衣橱，并且配备了空调和厨具等物品，这些物品满足了基本居住条件。

刘江涛称，眼下校方尚未进行实质性付款。待双方签订正式合同后，武汉城建会加快对整体房屋的装修及交付工作。对于舆论所关注的商品房变为学生宿舍后，是否会与宿舍布局相匹配的问题，双方已进行过沟通。“校方提出了一些相应的调整要求，武汉城建之后会对户型进行改造，以满足学生宿舍的实际需求。”

《中国新闻周刊》得知，校方购置了该小区住宅楼中的两栋来当作学生宿舍。当学生入住之后，小区里既会有学生宿舍，也会有普通住宅。而如何对其进行管理将会成为一个问题。

刘江涛表明，校企双方正在针对接下来的管理模式展开探讨，尚未形成最终方案。武汉城建会依据校方的需求来制定具有针对性的物业管理方案，以此来保障学生的生活便利以及安全。

刘江涛透露，为提升该小区的入住率，武汉城建会以本次校企合作为根基，针对湖北大学的教职工推出一系列购房销售的行动，像团购优惠以及举办购房宣导会等，以此来吸引湖北大学教职工进行购房。

一位准备返校讲课的教师在该小区午休后告诉《中国新闻周刊》，中午在这里休息很便捷，回校距离很近。然而，如今小区内人气不足，并且位置较为偏僻，所以很多老师都不愿意在此处买房。他还提到，从阳逻校区乘坐班车到湖北大学武昌校区，通勤时间大概是 40 分钟。

“还需谨慎”

国内公开信息可查的第一个通过“以购代建”方式来解决学生宿舍缺口问题的案例，多数受访者觉得此举可以达成多个好处。

从校方的角度来看，高校宿舍问题不是一个新的话题。在多所高校扩招本科生和研究生的背景之下，学生宿舍紧张的问题早就已经凸显出来了。2024 年，北京大学、复旦大学、南开大学等高校在招收研究生的时候，明确地提到了“不为部分研究生提供住宿”。此事曾经登上了热搜。

中国教育科学研究院的研究员储朝晖向《中国新闻周刊》透露，从 1999 年起，我国高校开始扩招，宿舍缺口增大的问题随之出现。湖北大学是由多所高校合并而成的，这种合并通常会导致不同校区的住宿配套条件不均衡，因此它更需要面对如何解决宿舍缺口这一现实问题。

从受访者的表述来看，湖北大学的做法得到了认可。从相关文件来看，湖北大学的做法合乎规定。

湖北省发展改革委社会处的一名工作人员向《中国新闻周刊》透露，省发展改革委依据国家的相关规定，对省教育厅报送的相关可行性研究报告的函以及相关附件进行了审批。其批复的缘由在于相关报告符合国家政策，并且这样做确实能够有效地解决学生床位的缺口问题。今年 2 月，我们已将相关事宜上报给国家发展改革委。关于国家发展改革委何时能够审批完成，我们正在等待其反馈。

2024 年 1 月 8 日，在国家发展改革委层面，国家发展改革委、教育部、财政部等 7 部门联合印发了《国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》中提到：对于资源缺口大且新建难度较大的高校，要对校内具备住宿功能的用房，如招待所、培训中心等进行改造利用。鼓励高校购买学校周边的人才公寓等社会用房，以补充宿舍资源。同时，高校也可租赁这些社会用房来补充宿舍资源。并且，高校要按照校内同等标准，加强对这些补充的宿舍资源的配套服务管理。

上述湖北大学办公室负责人表示，我们是看到了这个（《意见》）之后才产生了这个想法。

在地方这个层面上，有一些省份发布了文件，鼓励高校去购买社会上的用房，以此来补充宿舍方面的资源。2024 年 10 月 21 日，广东省教育厅等八部门联合印发《广东省加强高校学生宿舍建设实施方案（2024—2028 年）》。该方案指出，广东各地需多渠道弥补高校学生宿舍的不足。要根据学校的实际情况，新建和重建一批宿舍。同时，鼓励高校通过购买或租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房的方式，来补充宿舍资源。

该方案明确了两点。其一，鼓励各高校去积极争取国家的政策以及资金支持。其二，在省级举债空间允许的这种条件之下，能够对那些符合条件的省属高校的学生宿舍建设项目给予地方政府专项债券的适度支持。

3 月 5 日，十四届全国人大三次会议开幕。《政府工作报告》针对 2025 年房地产工作进行了部署。报告提出要持续发力促使房地产市场停止下跌并回归稳定，推进收购存量商品房的工作，同时给予城市政府在收购主体、价格和用途等方面更大的自主权。

此次武汉新洲区高校收购存量商品房，目的是用于学生宿舍。这与《政府工作报告》中提及的给予城市政府更大自主权的导向是相契合的。上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受媒体采访时作出了这样的表示。

湖北大学的这种做法为解决高校宿舍缺口以及缓解房地产去库存压力提供了一个思路。然而，有专家认为不能对其进行盲目推广。

熊丙奇称，“以购代建”并非一定适用于其他高校。因为购买商品房所需的资金数量较大。湖北大学收购项目的资金是通过争取中央预算内投资以及学校自身筹集而来的。对于地方本科院校而言，如果没有财政预算内资金给予支持，仅仅依靠自身筹集，就会面临实际的资金难题。

另外，从出生人口的变化来看，我国高等教育在未来 10 年将会面临适龄学生数量增多的压力。10 年之后，随着适龄学生数量的减少，地方本科院校会逐步陷入生源危机。部分高校会因为生源的萎缩而出现资源闲置的情况。这就需要高校依据生源的变化情况做好相应的规划。

他表示，鉴于上述因素，湖北大学需要具备足够的前瞻性。对于购置房子的套数，要进行精准的估算。如果购置过少，就会存在宿舍缺口；如果购置过多，势必会导致资源闲置的问题。

分析认为，湖北大学在推进该项目时，要做好风险管控工作。《意见》提到，高校需加强保障措施，防范债务风险。要对高校债务风险进行动态监控，指导高校科学规范地借贷用贷，做到专款专用，不能挪作他用，确保能够按期还贷，避免过度举债进行建设，以防债务风险。

湖北大学是一所公立高校，当这笔“以购代建”的资金到位之后，有必要向公众公布资金的来源，也有必要向公众公布资金的具体使用情况，这样才能满足公众的知情权，熊丙奇告诉了《中国新闻周刊》。