物业大变天，新一轮物业费降价潮全国蔓延：

前几天，光谷的知名豪宅旭辉千山凌云的住宅物业费有所变动。原本是 3.8 元，现在下降到了 3.16 元。并且这个调整将从 2025 年 1 月 1 日开始实施。

上海徐汇滨江的御江廷项目是一处豪宅。该项目的物业费原本是 13.6 元/㎡。现在物业费调整为 10.5 元/㎡。

必须承认，有越来越多的豪宅开始将物业费纳入其中。例如在武汉：

看看这15%-49%下降幅度还是挺大的。

重庆的风花树小区前些时候把物业费从 1.8 元降到 1.3 元/平/月。这轮降物业费的热潮再次兴起了。

中物研协发布的数据表明，2024 年开始，重庆的一些小区实现了物业费下调，银川的一些小区也实现了物业费下调，青岛的一些小区同样实现了物业费下调，武汉的一些小区也实现了物业费下调，这些城市已有超过 100 个小区的物业费进行了下调，降费幅度在 20%到 35%之间。

但，仅降低物业费是目的吗？在这背后指的物业大整治。

去年 6 月，重庆规定了物业费的标准。中心城区电梯住宅的物业费最高为 1.9 元/平/月，无电梯住宅的物业费最高为 1.35 元/平/月。

江苏镇江，对于连续 6 个月以上的住宅物业费予以打折。在打折的情况下，最多只需缴纳 70%。

郑州近期发出了一个通知，通知的内容是《郑州市住宅小区物业服务质量专项整治实施方案》。

物业服务履约存在不到位的情况，侵占了业主的公共受益。老旧电梯更新不及时，对于超过 15 年且有意愿更换的老旧电梯，要积极配合进行更换等整治项目，都给出了明确的答案。

南阳成立了街道物业纠纷调处中心，致力于推进物业服务行业党建的全覆盖工作。同时，打造了 100 个红色物业小区作为示范，并且建立了负面清单等举措，以此来维护业主的利益。

越来越多的城市整治物业，越来越多的小区加入物业费下降潮流。

物业公司野蛮生长，物业服务的规范不统一，高额的物业费将会发生巨大的变化。

强势的物业公司已经成为过去式。

有些小区对物业下手，开始优胜劣汰，逐渐标准化。

上海康城，这个住了约 4 万人的小区，打破了买房一阵子、物业一辈子的魔咒。

一个这么大的社区，换物业真的很不容易。

最终通过三步的行动，成功地更换了物业，而且这件事还被各大官方媒体争相进行报道。

如此庞大的社区都成功了，对物业公司来说真的是一个警醒。

毕竟更换物业并不是个例，这几年在全国蔓延：

郑州第一批豪宅小区义阿卡迪亚，历经三年，将之前表现不作为的物业公司予以更换。

金水的富邦铭邸二期存在车库漏水的问题，并且清扫工作也不到位，所以需要换掉物业公司。

济南泰悦赫府小区，换掉了中宸物业，万科物业进驻。

合肥文一名门御府小区，被清退。

西安五湖名邸西区提供服务换成融创物业。

……

到底有多少？

克而瑞物管调研数据显示，在 2021 年到 2024 年期间，住宅物业的换手率从 1.7%开始不断提升，一直提升到 3.3%，净增长了 1.6%。这意味着每年大概有 2 万个住宅小区会更换物业公司。

为什么物业会发生如此大的改变？

首先，楼市行情的影响。

干事情不行，收钱却很厉害。物业作为与房地产相关联的一部分，在购买的时候，开发商就已经签订了相关协议，并且把情况描述得非常好。

但是到了后期服务阶段，有些情况无法履行服务承诺，并且还借助强势的手段来维持高收费。

在楼市处于上涨阶段时，房价的数字在不断飙升。在这个时候，所有的东西都可以被忽视，无论是产品、质量还是物业，都变得不再重要。

但是你瞅瞅这个新闻：

这个时刻，花在房产上的一丝一毫就显得格外的显眼！

其次，高额物业费确实为家庭带来负担。

这是2024年31省人均可支配收入的情况：

再来看重点20城物业服务均价的一个情况：

深圳的均价比较高，北京的均价比较高，上海的均价也比较高。20 个城市的均价为 2.72 元/平方米/月。

按照 100 平来计算的话，一年的物业费有固定支出 3264 元。对于部分中低收入者而言，这种压力是比较大的。

然后，业主的维权意识和能力在提升。

在过去的过程里，更换物业这件事比较麻烦，组织起来存在困难，而且可选择的物业数量不多。

现在大家有比较强烈的集体抱团博弈的意愿。例如，重庆的一些小区是因为业主联名而形成这种情况；武汉也是这样，业主通过抱团给物业带来了压力，从而降低了物业的一些行为或态势。

最后，物业公司开始卷，为了活着物业也学会了低头。

去年之时，全国物业管理相关企业的注册量达到了 273.3 万家，并且同比的增速达到了 168.8%。

但物业之间差距比较大：

华润万象生活的净利润达到了 36.29 亿元，金茂服务的净利润是 3.725 亿。两者净利润相差的倍数是很明显的。大的公司都呈现出这样的情况，那么一些小公司就更不用说了，它们的处境是异常艰难的。

2024 年上半年，上市物企的营收均值为 23.2 亿元。这一数值创下了近年来的新低。

在新增或减少的情况下，有些物业公司为了争夺市场资源而带资进场。

中标合肥大溪地小区，承诺拿出 600 万无偿带资用于提升小区品质，还能提供 400 万垫资用于小区建设。成都也开始有这样的承诺来建设小区设施了。

广西柳州为拿下小区，推出了 0 物业费模式，并且通过开发其他商业服务来进行弥补。

未来，观念转变不大的物业公司将会淹没在历史的齿轮里。

房地产新开工面积出现减少的情况，这就意味着物业方面的需求也会减少。在行业竞争存量业务的时候，内卷仅仅是开始，而并非是上限。

这不，就连贝某壳也也盯上物业费。

前几天，有一家物业管理公司成立了，它叫“贝好家”。贝某壳对这家公司进行了 100%的投资控股。

现在不仅下场拿地，卖房，租房，就连物业也包含了。

去年以来，贝好家频繁出现在土地市场。7 月之后，在西安、成都、杭州、上海等城市，半年时间砸了 25 亿。9 月时，又在成都金融城 3 期刷新了单价新地王。

自住开发项目已经定了，那么后期谁来服务？

显然贝某壳利用这个机会进入了备受诟病的物业行业，凭借其数字化的优势以及服务方面的优势得以放大，从而开始涉足这个行业。

效果如何？不好说，但是市场需要鲶鱼效应冲击。

未来物业公司若想占据市场，首先需做到质量与价格相符。要让业主有切身感受，需“讨好”业主。要改变之前服务摆烂、存在成本黑洞等状况。

市场是一味良药，这句话的含金量在上升！

此刻的物业，我未曾想到会有能够自由选择的那一天，曾经只会给你发文件催缴费用的物业，如今竟然能够低下头。

楼市处于阵痛期，物业、公摊、预售这三大顽疾正在进行刮骨疗伤的过程。物业在这一时期正经历着刮骨疗伤，公摊也在进行着刮骨疗伤，预售同样在进行着刮骨疗伤。

你家的物业服务好吗？物业费下降了吗？评论区唠唠吧！

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