来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

观察当前房地产市场，似乎仍旧笼罩在“灰犀牛”事件，如恒大集团爆雷的阴霾之中。目前，H股上市的中国恒大正面临清算的危机，同时，其在项目层面的债务处理工作也呈现出加速的趋势。

最新消息显示，“恒大系”旗下12家公司的不良债权已悉数上架，等待有识之士的竞购，总债权规模预计至少达到113亿元，涉及北京、天津、广州、郑州、南昌、无锡、宁波、成都、贵阳等多个重要城市。

该笔债务的债务人，到2025年4月底为止，其债权总额达到了13.87亿元，其中本金部分为11.86亿元，而利息部分则超过了2亿元。

公司重点开发的项目为位于北京房山区的“新御峰”，目前该项目正处于销售阶段。该笔债务由恒大地产提供连带担保，并且“新御峰”项目的用地及在建工程也作为抵押物。

第二笔债务人涉及的债务总额在2025年4月底达到约16.04亿元，这笔总额中，本金部分为14亿元，而利息部分则约为2.04亿元。

据相关消息透露，该债务人的经营活动一切如常，涉及的债权由中国恒大连带提供担保。具体来看，恒大荥阳健康产业园项目占地4.9万平方米，同时在建工程面积达到9.8万平方米，其中包括住宅4.9万平方米和商业4.9万平方米，这些部分均已作为抵押物。

第三笔债务人的债权情况如下：至2025年1月下旬，其总债权金额约为5.49亿元，具体包括本金部分约4.32亿元，以及利息部分约1.17亿元。

无锡恒瑞置业主要负责的项目为无锡恒大·观澜府，其中A地块的土地使用权及该地块上建设的150套住宅均设有抵押，B地块的40套住宅也进行了抵押，此外，恒大地产还提供了连带担保。

第四笔债务人涉及的总债权数额达到约7.57亿元，截至2023年10月的数据显示，这其中包括本金6.68亿元，以及利息部分8840.2万元。这些债权以奉化健康旅游小镇的5-1号地块和7号地块作为抵押，同时，恒大地产、宁波恒曜、温州盛建等机构提供了连带担保。

第五笔债务人的情况是，到2025年1月下旬，总计拥有债权金额达到6.04亿元，这其中本金部分为5.1亿元，而利息总额则为9386.7万元。

该笔债权以南昌市湾里区天宁西路北段、绿苑路两侧的12.3万平方米土地作为抵押，同时以南昌恒富置业100%的股权进行质押，并且恒大地产提供了连带担保责任。

恒大地产集团作为第六笔债务人，截至2025年4月初，其总债权金额达到了10.92亿元，其中本金债权为9.59亿元，利息部分为1.33亿元。该笔债务的抵押物包括位于广州天河区黄埔大道西128号（恒大珺睿）的1908房等共计25套房产。

第七笔债务人涉及的债务情况为：截至2024年3月底，其总债权金额达到了7.8亿元，其中本金部分为6.95亿元，而利息部分则为8556.8万元。

该抵押债权涉及的资产涵盖贵阳市观山湖区金朱路1号的金阳新世界碧潭园2A、2C地块（即胧玥组团）中的G4栋商业楼宇和G栋酒店，同时还包括恒大地产提供的连带担保责任。

第八笔债务人，截至2024年3月底，其总债权金额达到了1.03亿元，其中本金部分为8998.8万元，而利息部分则为1293万元。该公司目前正致力于贵阳恒大中央公园的开发项目。

该债权抵押的对象为贵阳恒大中央公园E2-4栋的办公楼在建工程，同时，“中渝·第一城”E2地块的E-4栋10层1号等共计641户，其面积接近6万平方米也进行了抵押，此外，恒大地产还提供了连带担保。

第九笔债务构成债权关系，至2024年3月底，其总权益达到2.59亿元，其中债权本金为2.3亿元，而利息部分则为2942.4万元。

公司同时致力于贵阳恒大中央公园的开发项目，涉及的抵押资产涵盖金阳新世界碧潭园2A、2C地块（即胧玥组团）中的G4栋商业房产，以及白云区艳山红镇前氧化铝厂的住宅用地。

第十笔债务人，到2025年4月之初，其总债权额达到了16.75亿元，其中包括本金14.8亿元，以及利息1.95亿元。

该抵押债权涉及的资产包括成都新津县新平镇迎先村十组的五块土地、恒大珺临阁小区内的十三套住宅及其对应的十三车位，以及九百四十一车位，还有恒大翡翠华庭小区的四十五回迁商铺。

第十一笔债务人的债权总额达到24.77亿元，具体来看，债权本金为13.66亿元，利息部分为5894.4万元，此外，还有其他权益共计10.52亿元，截至2024年7月底。

该抵押债权涉及的资产为位于天津武清区的恒大山水城恒泽园项目，该园区共有1204套住宅，总建筑面积达到13.38万平方米。在这些房产中，已有152套现房可供使用，而另外1052套房产尚处于建设阶段。

恒大天津山水城项目中的第十二笔资产为抵债房产，这些房产坐落于天津武清区泗村店镇的恒泽园，共计128套。其中，包括62套高层住宅、42套洋房以及24套别墅。

此外，据悉，这12笔不良债权的所有者均为我国“AMC大鳄”中的中国长城资产。与此同时，相较于项目层面不良债权的大规模转让，目前我国H股上市公司中国恒大正处于停牌状态。根据最新公告的内容，清算人已要求中国恒大的债权人提交债权证明文件。

去年八月，恒大集团发布声明，提及针对清盘方对许家印、公司前任行政总裁夏海钧、前任首席财务官潘大荣以及许家印前妻丁玉梅等人提起的诉讼，公司正在积极追讨之前发放的约六十亿美元的股息和薪酬。

今年四月末，据相关媒体报道，恒大集团的清算人透露，持有中国恒大集团近六成股份的许家印拒绝公开其个人资产的具体情况。进入五月初，香港高等法院就中国恒大的清算事宜做出了重要判决，规定只有法律认可的债权人有权参与或担任清算监督机构的成员。此外，清算人指出，中国恒大集团可供处置的资产账面价值不足一百亿元。

恒大集团这匹“灰犀牛”影响深远，不仅牵连到境内外债券的持有者，还波及到恒大财富以及众多供应商，至于其后续的清算过程及最终结果，目前尚处于未知状态，需要进一步关注。