“小阳春”在即，深圳于近期开始升温，热点频出。

近日，深圳龙华的新盘——中洲迎玺三期在体育馆进行开盘。开盘当天，吸引了数千人到达现场。并且，在当天的销售中，去化的套数超过了 500 套。在法拍市场上，老牌豪宅华侨城天鹅湖花园的一套顶楼大平层被拍出了 1.32 亿元的天价，其溢价率高达 139%。

深圳贝壳研究院进行监测。春节复工之后，门店带看量等指标连续三周呈现增长态势。在上周，也就是 2 月 17 日至 2 月 23 日这段时间，贝壳深圳合作门店的二手房带看量达到了 19259 组，这一数值创下了 2020 年 11 月首周以来的新高。

节后返工之后，我与同事们的工作强度已达到满负荷状态。深圳链家世纪店的商圈经理焦海斌向时代财经表示，近期他所在的门店带看量有显著增长，在工作日里，每天基本上都需要带看三到四批客户，并且常常忙到晚上 11 点才下班。

深圳链家世纪店与中洲迎玺三期售楼处相距约 2.5 公里。仅就这一个楼盘而言，焦海斌和同事带看的客户超过 50 批。

多位业内人士对即将到来的传统旺季持积极态度。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，在政策“空窗期”，近期贝壳深圳合作门店的咨询量、新增客量、带看量等先行指标都有不错的表现，带看量达到近年的新高，咨询量接近 2024 年 10 月的水平，他相信未来三周的成交量表现不会差。

有从业者持谨慎态度。深圳某品牌房企营销口的人士向时代财经表示，当下市场预期并未完全发生逆转，“金三银四”的成色依然有待观察。

千人选房与五折清盘

开盘前，中洲迎玺三期被寄予“创造日光”的期待。

从销售价格和产品设计来看，开发商给出了诚意。

中洲迎玺三期有 780 套房源进行备案。其备案均价约为 7.2 万元/平方米，单价处在 5.7 万-8.1 万元/平方米这个范围之内。开发商给予 88 折的优惠，优惠之后的均价约为 6.3 万元/平方米。其中，最具性价比的户型是建筑面积约 82 平方米的三房。这个户型的最低总价约为 410 万元。与之前“498 万元起”的吹风价相比较，“便宜”了将近 90 万元。

中洲迎玺三期是依据“新规”（2024 年 5 月发布的《深圳市建筑设计规则》）来设计的楼盘。开发商宣称其户型的使用率超过了 94%，并且建筑面积仅约 82 平方米就能做成三房两厅两卫。正因如此，该楼盘在市场上很受欢迎。

中洲迎玺三期最终吸引了 2990 批进行登记并冻资，房客的比例约为 1 比 3.83。在选房的当天，约 82 平方米的三房两厅两卫户型凭借着低总价以及高使用率的优势，在选房开始 90 分钟之后就售罄了。到开盘结束的时候，中洲迎玺三期累计售出 507 套房，去化率大约为 65%，剩余的房源主要是总价比较高的大户型单位。

中洲迎玺三期选房现场，图源：项目官微

焦海斌和同事带看的近 50 批客户里，有 12 批进行了登记并冻资。最终成交了 3 批。其中 80%的客户是自住需求，主要是为了解决孩子的上学问题。还有两三批客户觉得性价比很高，考虑用来投资。

有一位成交的客户，我们从 2023 年就开始跟进。他已经看了将近两年的二手房，然而喜欢的房子价格始终谈不拢。去年 12 月，我们给他推荐了 4 套房子，价格总是差那么一点点。中洲迎玺三期启动登记后，焦海斌把这位客户转介了过去，他对房子和价格都较为满意，最终买下了房子。

一家旗下有多个在售项目的深圳品牌房企的市场分析人士向时代财经表示，部分顺销项目的表现较为良好。近期公司楼盘的销售情况尚可，去年 9 月底新政出台后，迅速售出了一批房源，而今年暂时还没有新的房源上市，所以销售的绝对值相对比较一般。

前述人士补充表示，公司为迎接“金三银四”，会陆续推出二期产品。他说，与一期相比，二期产品进行了优化，像内部空间利用率提升了等，正因如此，价格会有小幅度上涨。在他看来，“金三银四”值得期待，原因是供应量减少了，市场上剩余的楼盘更好卖了。

深圳市住房和建设局披露的数据表明，今年一季度，深圳有 24 个商品房项目计划入市，能供应 8786 套房源，其中住宅有 6130 套，比 2024 年第四季度减少了将近 5000 套。据深圳中原研究中心统计，2024 年深圳新建商品住宅的批售面积大概是 418.8 万平方米，同比降低了 27.7%，处于近六年的最低水平。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿观察到，部分开发商将推盘节奏提前了，并且还给予了限时优惠，目的是抢收节后的“小阳春”，而那些性价比高的楼盘得到了不错的市场反响。

有一线人士感觉略有不同。一家品牌房企营销口的人士表示，当下市场预期尚未完全好转，观望的情绪依然存在，部分项目的销售依旧艰难。看房已经持续两年多的刘敏（化名）最近决定暂时搁置买房计划，“大环境存在太多不确定性，公司今年或许还会对架构进行调整，我觉得把钱握在手里会更稳妥。”

压力之下，部分房企希望通过让利等手段刺激购买力的释放。

时代财经得知，深圳光明区存在新盘，其打折力度较为显著，建筑面积约 85 平方米的房子，售价最低为 300 万元；南山有一豪宅盘，宣布全线提高佣金，佣金的点数最高能够达到 4%，并且有效期一直持续到 3 月 31 日。

每日经济新闻有报道称，“五折清盘”的风已吹至深圳豪宅。东海国际公寓位于传统豪宅片区香蜜湖，近期推出了数套特价房。原价为 3400 万元的房子，现在的价格是 1860 万元。单价从接近 12 万元/平方米降低到了 6.5 万元/平方米。

经纪人工作强度拉满

二手市场的升温较为明显，呈现出局部高热、整体回暖的特点。

2 月 19 日，阿里拍卖平台拍出一套顶级豪宅且溢价较高。这套拍卖标的物是位于深圳南山华侨城片区天鹅湖花园一期的一套顶楼大平层，建筑面积约 643 平方米。其市场价约为 6904 万元，起拍价约为 5523 万元。

这套法拍房源起拍价颇具性价比，所以吸引了 19 人报名参与竞拍。经过 167 轮竞价后，自然人黄铂龙竞得了这套大平层。成交价约为 1.32 亿元，溢价率高达 139%，成交单价超过 20 万元/平方米。而天鹅湖花园一期的最新成交均价约为 18.7 万元/平方米。

华侨城天鹅湖花园，时代财经摄于2019年

整体来看，深圳二手市场节后多项关键指标均录得不错表现。

深圳贝壳研究院监测到的数据表明，上周贝壳深圳合作门店的二手房带看量为 19259 组。这一数据创下了 2020 年 11 月第一周以来的新高。并且与去年同期相比，增长了 27%。

带看量是成交量的先行指标。上周的带看量较高。这为未来一段时间的成交量增长打下了坚实基础。深圳贝壳研究院表示。

深圳中原研究中心的监测结果较为乐观。最近一周，二手市场的带看量和成交量已基本恢复到 2024 年 12 月的周均水平。不过，与 2024 年 10 月、11 月的高峰相比，还有些许差距。从以往的经验来讲，2 月下旬的房地产市场正处于春节后的恢复阶段，到 3 月才会进入“小阳春”。所以，目前二手市场的表现还算不错。

焦海斌直观感受到工作量增加了一倍。他说上个周末（2 月 22 日至 23 日）成交量明显上升，他们片区统计到的成交数据比春节返工后的首个周末多了两三倍。焦海斌还表示，返工第二天（2 月 6 日）就开始加大强度，工作量逐渐达到满负荷，咨询和带看的都很多，周一到周五每天基本上都有三四批客户，最近经常忙到晚上 11 点才下班。

焦海斌称，与去年年底相比，客户购房的决策周期变短了。有些客户在去年年底就开始跟进，但当时没遇到合适房子，就等到了年后。年后回来后，客户做决定较为果断，一方面是房源合适；另一方面他们觉得当下市场比较平稳，担心房价回升，所以决定尽快进入市场；再者，入学报名季来临，客户也加快了进入市场的步伐。

成交量方面，据深圳贝壳研究院统计得知，上周贝壳深圳合作门店的二手房成交量比去年同期增加了 35%。在 2 月 23 日这一天，其单日成交量在近年位居次高，仅低于去年 10 月 13 日的峰值。低总价的刚需物业成交情况十分活跃，总价 200 万元以下的二手房成交所占比例为 23.7%，相较于去年节后的第三周增长了 10.3 个百分点。

每次市场好转时，都是刚需率先行动，接着才传导到改善和豪宅领域，此次也同样如此。肖小平向时代财经表达了这样的观点，市场经过近些年的调整后，“上车”的门槛有了显著的降低，这有效地带动了刚需客户进入市场，再加上家庭小型化趋势的影响，刚需性质的物业成交一直都很火爆，其中一房、两房、三房的需求远远超过供应，在 2024 年，三房及以下户型的成交占比超过了 80%。

图源：深圳贝壳研究院

肖小平表示，目前二手房成交价较为平稳。他认为未来可能会有小幅度上涨，原因在于第一波成交的主要是那些“笋盘”。当成交速度提升后，最低价的房源被逐渐消化掉了。如果第二低价的房源不降价，那就意味着成交价需要上升了。

深圳中原研究中心觉得，从当下的数据来讲，二手市场的成交正在逐渐变得活跃。随着开发商推盘的节奏加快，新房成交的活跃态势将会进一步推动二手市场的发展。近期政策面有很多传闻，这些传闻也能够起到提升市场预期以及带动市场气氛的作用。到了 3 月，成交会进一步提高，“金三银四”是值得人们期待的。

目前楼市正处于复苏阶段。倘若在未来推出力度更为强大的房地产利好政策，那么深圳楼市的“金三银四”是有希望能够实现的。吴睿向时代财经表达了这样的观点。