郑州的豪宅市场再度掀起风云。华润超总二期展现出独特魅力，北龙湖金茂璞逸云湖别具一格，金桥电建壹号湾也各有特色，并且各区的改善项目众多，数量相当可观。

有些仅通过看效果图和户型图就令人惊叹。产品在得房率、建筑标准以及景观等方面确实有了很大的提升。

但笔者认为，豪宅的纬度绝不止这些。

豪宅的基因究竟是什么呢？或许我们需要从十年前的郑州豪宅中去寻找答案。

笔者挑了建业天筑、瀚海晴宇、东润泰和、万科美景世阶。

这四大豪宅，房龄均在 10 年以内。无论是处于新房阶段，还是二手房阶段，它们都是所在板块内品质与房价的最高标准，具有一定的代表性。

笔者会从大门这个角度，公区这个角度，景观这个角度，会所运营这个角度，地库维护这个角度（多图预警），去尽可能公平地展现老豪宅交付到今天的情况，包括品质维护是怎样的，与二手房价的关系是怎样的，以及对今天新豪宅有什么启示。

一文搞清楚。

第一站，建业天筑。

榆林南路上的北大门有两种情况，分别是人行和车行。对于外卖骑手和外来车辆，保安会查看订单或者要求业主进行通话，同时还会做来访登记。

进到北大门里，有一段专门通往地库的硬质路面，因此这一段对于业主而言，存在一定的安全隐患。

内部景观得到了比较到位的维护。时常有物业工作人员对路面进行水冲操作，也会给树木浇水。

在天筑内部有不少这样的保洁监督卡，上面明确标注了清洁标准。

笔者前往少有人去的一楼架空层进行了验证，那里确实比较干净。

笔者与业主进行了沟通。天筑物业不仅把地面打扫得很干净，而且每年还会专门安排“飞蜘蛛人”对外立面进行清洁。从外面看，那玻璃幕墙加太空铝板的外立面，依然是高铁西广场的一个封面。

但宠物便箱纸和拾便袋，去的时候并没有。

水系是社区物业水平的重要标杆之一。公平来讲，在我到达的 10 点 40 这个时间，从南大门进入后看到的地坪水系上面有很多杂尘。

假山水池有水系，且水系只有小股泉水。没有雾森开放的情况，也有可能是此时并非水系开放时间。

天筑的会所，相较于北龙湖和其他豪宅而言，是有很多底气的。其一，入住率达到 90%以上；其二，1800 多户使得它更有底气不对外开放。

目前，会所里有泳池健身房。这个泳池健身房已被包给第三方运营。半国标泳池每周一都会换一次水。

淋浴室、更衣室的设备维护依然良好。

餐厅设有普通自助餐和私宴厅，是由天筑荟运营。

但会所的下沉空间，如木地板等设施也难逃老化。

室外书社本源书社，据业主了解，也正常对业主开放。

入户大堂的6.3米挑高，放到今天，尺度也很难再超过。

最难得的是，每一栋的前台都配备有专门的物业人员，这些物业人员能够帮业主把外卖拿进来，也能够把快递送到业主家门口。

瀚海晴宇和东润泰和的楼栋前台成为了摆设，与之相比，天筑的 6.8 元/m²的物业费在许多方面都起到了支撑作用。

下到地下，地库比较亮堂，打扫干净。

建业天筑交房已近 10 年，其内部设施的维护在高铁板块乃至郑州大平层中都堪称标杆。这是因为它先天的地段规划、大社区以及大户型的设计，加上周边配套的全面成熟，使得入住率很高，而 6.8 元/m²的物业费也支撑了社区的长期自我协调。

所以，到如今，即便华润幸福里就在不远处交房了，建业天筑那些三房以上的户型，不管是挂牌还是成交，基本上都要在 3 万/m²上下。

第二站，瀚海晴宇。

晴宇比天筑稍晚。东北门的情况是这样的，保安对门禁检查极为严格，并且晴宇有一套严格的访客流程。

机动车入口在大门南侧，不经过小区直接下地库。

进到社区里面，最显眼的是晴宇的外立面。它的外立面酷炫无比，银白相间的样子宛如钢琴键。错层露台的设计，在郑州算是对四代宅的首次探索。

景观设计于天筑更现代化一些。

无论是小景水系还是中央水系，水系开放都正常。

宠物便箱的报纸、铲子、塑料袋等工具都齐全。

儿童游乐区旁的水龙头都正常使用。

会所与社区是连成一体的。目前，私宴厅已被外包给了信小馆，信小馆是做信阳菜的。

游泳健身也已对外开放。

入户大堂的尺度与天筑的尺度相比要小很多。同时，不少单元门处于敞开的状态。

笔者去的时候，大堂内部前台没有人，入户仪式感不如天筑。

电梯内部石材上墙。

地库的亮灯情况比较一般。

而且没有无障碍通道，上下轮椅不太方便。

综合来看，瀚海晴宇的内部维护整体较为到位。其 3.8 元/m²的物业费，在景观方面是没问题的，在水系方面也是没问题的，在安保方面同样没问题。

但深层次的情况难以言说，尤其在 720 暴雨业主水泡车事件方面，物业的处理方式令许多业主感到失望和心寒，此事件如同一颗钉子，牢牢地定在了买家和卖家的心中，致使昔日价格处于最高点 2.5 - 3 万的状态，一路下滑至如今均价约 2 万的水平。

第三站，东润泰和。

东大门是这样的，东润泰和的门禁也是非常严格。

笔者去的时候，北侧博颂路的小门竟然保持敞开状态，且这种敞开状态持续了很长时间。

外墙的LOGO文字，不少已经脱落了。

儿童游乐场的维护情况不太好。有些游乐设施已经被破坏得很严重了。在这里放置一块铁板实际上是存在安全隐患的。

外立面纯干挂石材+铝板，可以看一下效果。

社区内有大量的风雨连廊，在雨雪天的时候会比较舒服，在夏天的时候也会比较舒服，因为人不会被风吹着，也不会被雨淋着。

风雨连廊的中央是一个超大草坪，草皮比较密实。

风雨连廊内的休闲区，保洁对其维护得不太好。桌面一摸有灰，椅子一摸也有灰。

东大门进来后的会所，内部运营比较一般，只有部分功能开放。

笔者去的这一栋的大堂门禁几乎是摆设。

入户大堂的前台也成了摆设。

电梯厅是这样。

负一层的大堂是这样。

车库整体不够亮堂。

但好在有采光井，这也是当时东润泰和的设计亮点。

综合来看，东润泰和的基本面较为良好。当时李伟珉的设计功底较为扎实。然而，物业维护方面确实表现得较为普通。

当初的物业费是 2.85 元/m²，从今天的角度来看，它与普通商品房的物业费差不多。这使得在后期维护方面，昔日轰动一时的老金水豪宅的保鲜期变得非常短，短得难以想象。

目前二手房价，两房大约在 2.1W 左右，四房在 2.5W 之上。然而，整体的成交量是非常小的。

第四站，万科美景世阶。

南大门连接围墙，对比南阳路周边来说，非常气派独特。

门禁安保管控也比较严格。

社区内部景观，万科很有章法，如大量中轴对称的景观轴。

有曲径通幽的墙壁造景手法。

有老郑坊机的法桐中轴。

有大树穿顶而过的庭院。

外立面底部采用干挂石材，色调为米黄色。与现今的玻璃幕加铝板相比，或许略微显得有些老旧。然而，洋房搭配五重园林景观，看起来还是比较耐看的。

水系开放情况正常。

保洁清理得较为及时。对于各种雕塑小品，以及业主常接触到的休闲区等地方，都会进行清理。

高层的入户大堂是这样。

电梯的宠物键设计，也被后来许多豪宅借鉴。

地下入户大堂的维护，在这四个豪宅里也是最好的。

笔者与业主进行了沟通，对万科的物业感到十分满意。无论是家电维修这样的事，还是踢脚线磕碰这类小事，物业都能够在第一时间做出响应。

综合来看，万科美景世阶的运营情况较为良好。其物业费方面，高层为 3.8 元/m²，洋房为 4.65 元/m²，物业费处于不高不低的水平。并且因为多是洋房，整体成本不高。该有的老豪宅底子保持得都还不错，如今更能体会到当年设计的老辣与高明之处。

目前高层的成交价大约在 2 万左右。洋房的成交价大约在 2.4 万左右。一楼带院的成交价是 3 万。高层的成交量还可以，成交周期也还可以。

最后，笔者想跟大家聊聊一下豪宅的感受，供大家参考：

1.豪宅的底子是设计，物业仅是锦上添花。

建业天筑的设计师是梁志天，瀚海晴宇的设计师是王弄极，东润泰和的设计师是李伟珉。大师的设计如同骨架，施工用料犹如肉身，而物业则是在这个基础上尽力进行维护。

物业费的高低与社区品质之间存在关联，与二手房价之间也存在关联。物业费高的社区，其社区品质往往较高；物业费低的社区，其社区品质往往较低。同样，物业费高的社区，其二手房价往往较高；物业费低的社区，其二手房价往往较低。虽然这种关联不是 100%的正相关，但却是大概率的正相关。

物业费的定价与整体运营存在紧密联系。建业天筑在 10 年前就将物业费定到 6.8 元/m²，这一举措十分大胆。而这与天筑的整体运营有着很强的关联。除了地段、产品、户型、装标等硬指标之外，还与当时建业河南王的品牌形象有着很深的关系。

物业费会对品质产生影响，品质能够牵动入住率，入住率与物业费有着深刻的关联，这是一个因果循环的过程。甚至在楼盘开始定位的时候，很多物业的命运就已经被确定了。例如，在北龙湖有不少每平方米 6.8 元以上的社区，然而有些社区的会所以及物业维护情况还不如天筑，这也与整体的运营有着关系。

3.新豪宅对市场的冲击力，可能不如老豪宅对市场的冲击力大。

当年建业天筑入市时，其设计令人震惊；瀚海晴宇入市时，同样令人震撼。它们的外立面采用玻璃幕墙+铝板，还设计了空中花园和空中泳池，这些设计扭转了许多人对大平层的认知。

过去的豪宅多是跨时代的，这些豪宅大多由民企来打造，很多是老板亲自上阵的一号工程，并且也有很多是不计成本的非标品。

天筑是民企的旗舰产品，也是孤注一掷的英雄级作品；晴宇是民企的旗舰产品，也是孤注一掷的英雄级作品；泰和是民企的旗舰产品，也是孤注一掷的英雄级作品。如今的豪宅，大多是其他城市已有成熟经验的产品系，或是通过强强合作进行开发。与过去单兵作战的情况不同，现在是以安全为首要考量，激情则处于次要地位。

激情过后，建业和瀚海陷入了困境。此时，华润、金茂、金桥电建、正弘等企业要进场，发起对豪宅的新冲击。

有人辞去官职回到故乡，有人在夜晚匆忙奔赴科举考场，关于郑州豪宅的这一故事，又将要继续下去了……

最后，大家精心准备了两份资料：

1、《30万-500万郑州东区买房清单》

2、最新版《郑州楼市房价地图》

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