该项目仅有64户居民，每户住宅的平均面积为180平方米，物业管理费用为每月每平方米9.5元，因此，每户居民每月需支付大约1700元的物业管理费。

业主觉得物业费用偏高，却并未获得相应的高质量服务；而物业公司则表示整个项目的物业费用偏低，导致运营面临重重困难。

高单价物业费用问题凸显，加之地块小、住户稀少，位于红牌楼地区的这个非典型项目“金房·云庐”，使得业主与物业公司之间在收费高和服务要求上难以形成共识的矛盾问题浮出水面。

成都地区的小规模地块和低密度容积率项目日益增多，这一现象已演变成物业管理领域亟待解决的新挑战。

金房·云庐实拍图

9.5元/㎡/月的物业费，高单价物业费的预期与现实

金房·云庐项目占地10.4亩，规模小巧，住户总数仅有64户。

该项目的显著特征是：其容积率不高，仅为1.8，户型面积范围在160平方米至180平方米之间，均为全跃层结构，完工后每户的实际使用面积均超过200平方米。

金房·云庐实拍图

物业的收费标准为每月每平方米9.5元，这个费用并不算低，然而业主们普遍觉得，在小区的日常服务中，这种费用所对应的价值并未得到充分体现，他们并未享受到与高昂物业费相匹配的服务水平。

另一方面，物业方指出，小区当前仅有十四户人家入住，然而，物业却按照满员状态配备了十九名工作人员。这导致人员工资、设备维护以及能源消耗等费用支出巨大。在有限的物业费收入面前，公司面临资金调配的巨大压力，运营变得异常艰难。

预期的高额物业费用与实际情况在小地块开发项目中引发了新的难题。位于一环路的阳光城·檀悦项目，便遭遇了与云庐相似的境遇。该项目占地16亩，拥有169户居民，通过更换物业管理公司成功解决了问题，物业费用也从原先的4.8元/㎡/月上调至7.9元/㎡/月。

阳光城·檀悦实拍图

小地块的物业运营困境

城市不断扩张，中心地带的小规模地块逐渐增多，对于面积不超过20亩、容积率低于2.5的项目来说，其住户数量通常不超过200户，这类定位高端、规模较小的项目将给众多物业带来挑战。

不完全的统计数据显示，金房云庐之外，在主城区内，还分布着几个小地块项目，如仅有166户的鸿山翡翠府、67户的宽窄慢里、74户的熙门悦著以及76户的永利云翠等，这些项目均具有典型的特征。

业内人士指出，若以服务面积作为定价依据来计算物业费用，小面积地块的物业费用可能会被定得较高。这是因为尽管地块规模不大，但物业公司的人员成本、物料消耗和能源消耗等基本支出并不会显著降低。

小地块项目的运营基础费用并不会随着住户数量的减少而成比例降低。一位物业管理人员进行了详细计算，发现100户以下的社区，居民平均分摊的服务费用比300户以上的社区高出三到五成，这是因为人员无法实现规模化的配置，导致设备折旧的成本在每户上有所增加。

而且，采用高端定价的物业管理服务，在人力资源方面的投入显著高于一般项目，这些不易察觉的成本同样导致物业费用有所上升。这一点正是云庐即便收取9.5元的高价，物业运营依旧感到吃力的根本所在。

业内人士透露，物业公司倾向于承接规模较大的项目，即便项目价格不菲。然而，若项目规模过小，他们在合作时往往显得更为谨慎。尤其是当物业费单价超过5元每平方米每月时，业主对服务的容忍度几乎为零，这无疑大大增加了物业服务工作的难度。

如何破局？“质价相符”是关键

小地块物业如何突破困境？有一些高端项目的做法作为参考。

一方面是，通过差异化服务来提升自身价值。

成都五城区目前实行的物业服务指导价格是每平方米每月3元，然而这一价格只能保证基本物业服务需求得到满足。

高档住宅区的居民对服务质量有着更高的期待，因此物业管理公司常会增设额外的服务项目，例如提供2公里范围内的代跑腿服务、定制化的会所服务，以及与一般社区活动有所区别的社区公共活动等。通过这些专门针对业主的定制化服务，物业公司的收费水平得以提升。

将增值服务设定为必选项目，既避免了因面积赠送而引发的计费纠纷，又能有效提高每单的平均价格。例如，璞逸锦江的收费为12元每平方米每月，包含基础服务、增值服务和绿色建筑科技费用；而锦宸院的收费为7.8元每平方米每月，涵盖基础服务、增值服务和会所场地服务，均采用了这种定价策略。

另一方面，是以户型作为收费标准，收取物业费。

传统物业费用的计算基于产权面积，然而新规定实施后，尤其是四代宅赠送面积有所增加，这种按面积单价的收费模式导致物业公司的收入有所下降。为此，交子缦华采取了根据户型来收取物业费的新方法。

据调查，交子缦华在每平方米每月3元的物业费基础上，额外提供增值服务，具体费用为一期大平层每户增加1500元、二期大平层每户增加1200元、顶跃每户增加4000元、头排别墅每户增加6000元、非头排别墅每户增加5000元。这种做法既避免了因面积赠送而引发的计费纠纷，同时也直接增强了服务内容，进而提升了物业服务的平均收费标准。

交子缦华效果图

负责人指出，物业服务的关键在于实现“性价比匹配”，业主与物业产生矛盾，其根本原因在于业主认为所缴纳的物业费用与其所获得的服务不相匹配。

在房屋交付初期，部分业主可能尚未及时入住，此时空置房屋的物业管理费用收取方式，便能显著反映出物业管理公司的服务水平。

小区公共区域的服务属于物业服务范畴，而对于那些尚未搬入新居的业主来说，既然人不在小区，那么何来享受服务的可能？负责人这样解释道，他们为空置房业主推出了“房屋托管套餐”，其中包括通风、保洁以及安全巡查等服务，旨在通过提供差异化的服务来增强业主的付费意愿。

物业不仅为业主提供租赁和销售服务，并且持续与客户保持沟通，协助客户进行资产运营，通过频繁的互动将他们转化为具有潜在增值服务需求的客户，从而增强他们缴纳费用的意愿。

物业若能实现从“成本中心”向“价值创造中心”的转变，或许才能有效缓解“高价小社区”在运营过程中所面临的困境。