智通财经APP消息，中信证券发布的研报指出，2025年下半年将是中国房地产行业的重大转折点。传统的简单扩大再生产模式难以持续，政策导向已从原先的鼓励供给量增转变为支持供给质量提升。行业或许将迎来模式创新的密集期，对消费者需求和市场运营空间的洞察能力正在不断细化与重组，这或许将催生更加成功的新商业模式。自然，新机制下，只有超越同行才有持续的价值，因此，在挑选投资目标时，该行注重自身实力，并考虑资源因素。凭借强大的实力和知名品牌所形成的壁垒，企业得以拥有更高的估值。同时，该行依然重视企业的分红意愿和良好的公司治理结构。

中信证券主要观点如下：

该观点指出，2025年我国的房地产市场将迎来一场剧烈的变革，其影响之大或许仅次于一九九八年住房制度改革，并且远超过去二十年间发生的任何一次周期性波动。

尽管在技术运用及规模效应上与汽车行业存在显著差异，然而，在供需环境、政策倾向、竞争态势以及产品革新等方面，当前的变革程度与十年前汽车产业迈向电气化与智能化的初期阶段不相上下。

传统的住宅开发模式，其粗放且追求快速周转的特点，在满足产品需求方面，以及在获取融资支持上，均已显现出其不可持续性。

新的需求焦点在于提升居住品质，企业应将重心放在产品质量上，而非追求开发进度。政策扶持的导向已发生根本转变，由原先的推动供应量增加，转变为推动供应质量提升。在供给侧，产能过剩问题逐步得到解决，行业竞争格局亦发生剧烈变动。这种变化不仅体现在企业排名的变动上，更体现在整个产业链中各企业社会影响力的显著变化。该行观点指出，这种变化与政策调整有所关联，然而其根本原因在于，社会对住房的需求与十年前相比已发生了显著变化。

房地产发展的新模式，意味着不动产业的宏观叙事重构。

自2022年起，房地产业的投资额连续三年呈现下降趋势。该机构分析认为，受整体开发活力不足影响，三四线城市的市场份额减少，因此房地产开发投资、新项目开工以及竣工项目数量预计在未来较长一段时间内将继续减少。然而，值得欣慰的是，随着房价逐渐显现出企稳回升的迹象，居民按揭贷款的平均利息成本有所降低，房地产在居民家庭资产中的占比也有所下降，该机构预测，房价对消费的负面影响可能会逐渐减弱。核心城市得益于开发商的聚焦战略以及优质供应的潜力，其土地出让金的下降幅度并不显著，然而，其他城市的情形却并非这样。这种情况或许会对区域未来的发展，乃至整个财政体系产生深远的影响。

新模式也意味着房地产企业运营的剧变。

该行不仅正遭遇史上最严峻的住宅销售挑战，而且正巧碰上史上最有利的经营性不动产现金回笼机遇。无风险利率的降低、多层次REITs市场的逐步建立、政策对城市更新和建筑功能优化的高度重视，均有力地支持了擅长运营不动产资产的房企，使其未来能够更加灵活地回笼资金。当然，企业还需花费更多时间进行降杠杆、去库存。而收储政策对于库存的消化也大有裨益。

行业进入活跃创新阶段。

新模式在房地产领域，依托于对消费者偏好的深入理解和运用，以及新空间开发与运营的双重主线，推动着执行能力的全面升级、创新与重构。该观点提出，这种新模式并非源于政策的塑造，而是由企业家精神所驱动，并由新的供求关系所孕育而成。重资产投入所累积的商业运营实力，在轻资产服务领域得以复制；集中式的长租运营模式或许能培育出新的行业领军者；消费者对市场的深刻理解，有望通过C2M模式实现价值转化；新兴的生产力或许将引领产品更新换代；物业服务的优化可能与银发经济在社区层面实现交汇等。

风险提示：

经营性资产总体上供过于求，不少未充分积累的公司盲目涌入，这可能导致它们面临资金链断裂和经营亏损的双重风险。部分房地产企业的不良资产负担沉重，即使进行资产收储，也可能难以迅速缓解困境，未来前景依旧充满变数。在下半年，核心城市的房价持续走低，而相关政策的成效难以达到预期，存在一定的风险。