广义的小产权房即“违法建筑”的买卖纠纷，在这种情况下，法院通常会以“先行后民”作为理由而不予以受理，这里的不受理包括受理之后裁定驳回这种情况；另外，法院也有可能在受理之后判决合同无效。

由此导致遇拆迁后，高额补偿归属权的争议：

卖方觉得合同没有效力，那么就会自然地要求“退房退款”，并且认为补偿的房屋以及款项都应该归自己所有。

买家认为，合同体现了双方的真实意思。卖方毁约的行为，明显违背了诚实信用原则。

法院是否会受理？受理之后，补偿到底归属于哪一方？这是双方都十分关心的问题，然而在实践中情况却非常混乱。

最高法院撤销了重庆市高级人民法院不受理的裁判，确认了法院应当受理这一情况，并且按照约定判决了补偿归属的原则，特此将此案例分享给读者和同行。

2017 年 12 月 28 日作出的（2017）最高法民再 407 号《秦**、孙**买卖合同纠纷再审民事判决书》进行了裁判。

卖方孙**和张**是夫妻关系，买家是秦**。案涉房屋一部分是有证合法房屋，不过未办理过户手续；另一部分是无证违法建筑。《房屋买卖合同》在 2008 年 6 月签订，转让份额为 50%，剩余 50%归张**所有。

2014 年 2 月，案涉房屋被纳入了重庆市南川区人民政府的征收范围。

2016 年 2 月，南川区国土资源和房屋管理局与孙**一方签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》。该协议的补偿面积中包含了无证违法建筑面积。

双方对违建部分的补偿权益归属存在争议，秦**提起诉讼，要求确认其中 50%归自己所有。

最高人民法院观点（判决原文）：

本院再审认为，各方当事人提出了再审请求与理由，并且进行了答辩和陈述意见。在本案中，焦点问题有两个，其一为利害关系人针对没有产权证照的房产的征收补偿费用发生纠纷时，能否通过民事诉讼来解决；其二为本案当事人之间诉争的无证房屋的征收补偿费用应如何进行分配。

利害关系人之间针对没有产权证照的房产的征收补偿费用产生纠纷，能否通过民事诉讼来解决呢？

根据物权法定原则，不动产要以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。然而，在现实当中不可避免地会有那种没有取得规划许可证和产权证的无证房产存在。这类无证房产是不能够按照《中华人民共和国物权法》等法律法规来进行物权的设立登记、变更登记以及消灭登记的。此类无证房产在相关的利害关系人之间流转时，相关的利害关系人只是取得了对该无证房产的占有和使用。

国家进行征收时，通常征收主体会依据事先确定好的征收方案，对无证房产给予适当的补偿。

征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额进行补偿后，有关利害关系人之间在征收补偿费的归属或分配方面产生了纠纷，他们向人民法院提起诉讼，人民法院应当将此作为民事纠纷予以受理。

人民法院受理这类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间的相关事宜。一是针对诉争的征收补偿费的归属进行裁判，二是针对诉争的征收补偿费的分配作出裁判。

征收主体已对该无证房产作出征收补偿决定。所以，人民法院在审理此类案件时，不会涉及对被征收的无证房产进行变相认定为违法建筑的确权事宜。

二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配这件事涉及到违法建筑确权。基于此，二审判决驳回了秦**就该部分的起诉。这种做法属于适用法律错误，本院将予以纠正。

本案当事人之间存在诉争的无证房屋，对于该房屋的征收补偿费用应如何进行分配，这是一个问题。

孙**认可双方签订的《房屋买卖合同》，秦**也认可该合同。双方对于依据此合同交付的有产权证的房屋及土地部分不存在争议。而争议的焦点在于，涉案无产权证明的房产，因政府征收行为而获得的补偿款的归属问题。

该无证房产处在双方所签订的《房屋买卖合同》的范围之内。……应当明确孙**与秦**之间存在流转该无证房产的意愿表达，并且已经完成了实际的交付行为，从 2009 年起，秦**就已经与第三人张**对该无证房产进行了实际的占有和使用。

一审判决对该焦点问题的认定与处理是符合法律规定的，应当予以维持。一审观点表明，无证的那部分面积包含在所转让的 50%份额当中，所以本案拆迁协议所指向的无证房屋，在经认定之后的房屋补偿费用，也应该由秦**和第三人张**共同享有。

综上，秦再审提出判令无证房产的征收补偿费用归其与第三人张共同享有，且秦享有该款项的 50%这一请求。此请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

撤销重庆市高级人民法院的（2016）渝民终 596 号民事判决。

维持重庆市第三中级人民法院在（2016）渝 03 民初 14 号案件中的民事判决。

（高院撤销中院判决，最高院：撤销高院判决，维持中院判决！）

张茂荣律师说：违建房拆补纠纷，法院应当受理并按约定判决！

从违法建筑拆迁补偿权益归属纠纷来看，本案的一二审法院观点存在完全相反的情况。重庆三中院认为应当受理并按照约定进行判决，然而重庆高院却认为不应受理。最终，还是由最高法院出面，确定了是非，平息了纷争，支持了重庆三中院的观点。

重庆高院的这种错误观点在实践中较为普遍。从笔者代理深圳的诸多小产权房拆补纠纷可以看出，法院大多裁定驳回。这严重损害了当事人的合法权益，还导致了诉讼程序持续空转。甚至出现了“自由裁量如同儿戏，程序空转熬死人”这样极端的情况。

法院基于“先行后民”的原则以及违法建筑应由行政机关先行处理违法性这一理由，剥夺了当事人拆补权益归属纠纷的诉权。这种做法违背了基本的生活常识和逻辑，其本质是行政机关怠于履行裁判职责。

违法建筑已经签约补偿并且即将或已经拆除，这属于违法建筑的一种处理方式即“消灭”。既然建筑已经被“消灭”，就如同皮已不存在，毛又怎能依附呢？此时再要求行政机关对“消灭”之前建筑的违法性进行处理，难道不是天大的笑话吗？

如果法官确实不知道行政机关不可能再处理“已拆不存在的违建”，那么最简单的求证办法就是向行政机关发函询问。然而令人遗憾的是，笔者有亲身经历，无论怎样苦口婆心地解释，哪怕是提交书面申请函询，法官都丝毫不予理会，直接就臆想行政机关会处理、应该处理，从而驳回当事人的起诉，将机械办案、权力傲慢、不负责任、冷漠无情的行为演绎到了极致。