五月，房地产市场持续呈现降温趋势。不妨来关注一下最新的市场数据。在五一假期期间，市场曾出现一段时间的强劲反弹。这一点我们之前已有分析，其与五一节日的临近以及近期新楼盘和新品集中上市密切相关。然而，进入五月第二周，广州地区的楼市周度平均成交量已恢复至四月份的水平。值得一提的是，四月份在关税影响下，市场已经经历了剧烈的降温。第三周的表现依然不容乐观，其周均认购量较前一周进一步下降了5%。第四周的情况同样如此。在客户访问量和成交情况上，两者呈现出相似的趋势。（这些数据均来自广州两家领先的一手销售代理公司。）

总体来看，4月与5月的整体交易量相较于今年前三个月明显偏低。此外，尽管成交总量下降幅度并不算大，但全市的成交总量实际上主要是由几个市区新开发的楼盘所推动。例如，保利天河与琶洲的新项目，越秀地产在海珠的新项目，以及绿城的两个新项目等。与此同时，郊区的楼盘，尤其是远郊的楼盘，表现则相当不尽如人意。或者那些不是全新的楼盘，而是滞销的老楼盘，情况都不理想。

在二手市场领域，情形大体相同，主要表现为两个显著特点：首先，二手房的挂牌数量持续上升；依据市场份额最大的那家二手中介的最新统计，广州的二手房挂牌数已逼近20万套，这一数字远超去年底的18万套；其次，近期二手房的成交价格出现了显著下滑。二手房价格的下降，加之新房的使用率持续提升，导致两者之间的价值重新评估。

综合来看，广州需尽快制定出更为深入的支持措施。切不可等到市场完全冷却后再行动，那时必然需要付出更多的努力。

近期，某专家在接受媒体采访时，提及了其对房地产市场的看法，表示今年市场有望逐步实现稳定，销售下滑的幅度也将显著减小。他的言论看似专业且合理，实则不过是空谈。何以见得是空谈？原因在于，我国新建商品房的交易总量已从2021年的峰值18万亿降至2024年的9.6万亿，而今年预计的总量仅约8万亿。也就是说当前的房地产市场总规模只剩下当年的零头了。

换个角度来考虑，这也就意味着即便总体规模持续减少，哪怕减少到仅剩零，其减少的总量也不会超过之前的数值。因此，说销售下降的幅度将会显著减小，虽然这话听起来真实，但实际上却毫无意义。

换个视角来看，若不着眼于整体规模，转而关注下跌幅度，其中的逻辑实则大同小异。在过去四年中，房地产市场经历了如此大的跌幅，即便没有政策的干预，也难以维持如此高的跌幅比例持续较长时间。需明白，市场背后有一只无形的手在操纵，过度的上涨必然会有回调，而过度下跌同样会引发反弹。近年来，市场状况不佳，无论是土地供应量，还是新开工项目以及新开发规模，都出现了大幅度的下降。供应的自动减少，市场会自行实现供求平衡。

因此，那些渴望深入了解经济走向或准确预测房地产市场变化的朋友们，务必不能仅凭那些听起来既稳妥又乐观的观点，亦不能仅仅依赖专家们的意见和看似公正的表面数据。毕竟，尽管数据本身是客观的，但它们往往如同一位“小女生”，要么被人随意装扮，要么仅展示了其最光鲜的一面。若您希望获得更多、更贴近实际的楼市信息，请持续关注我的分享。