顶端新闻首席记者 杨晓妍 记者 王磊/文 受访者供图

2017 年 5 月，广东惠州的许女士在淘宝网进行竞拍。她花费了 146 万余元，成功竞拍下惠阳区的一处法拍房。然而，八年时间过去了，她依然没能入住这处房子。

许女士称，她收到了惠阳区人民法院的协助执行通知书。之后，惠阳区不动产登记中心以“集体土地”作为理由，拒绝为她办理过户手续。

2024 年 11 月，许女士的家属就此事向惠阳区人民政府办公室提出了政府信息公开的申请。然而，答复书显示，法拍房所在的土地是“城镇住宅用地”。到了 2025 年 3 月 13 日，当地自然资源局的工作人员再次告知许女士，该土地为集体所有，无法办理过户手续。

惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋（涉事法拍房）

146万元购得法拍房

付款后被告知无法过户

许女士主要从事财务会计类工作，在惠州务工已有十多年。

她向顶端新闻记者讲述，早年她的父亲在惠州开设了一间杂货店，而母亲在梅州的老家种植橄榄树。一家人历经多年的辛勤劳作积攒下了积蓄，之后打算在惠阳火车站附近购置房产，这样能方便一家人乘坐高铁往返于梅州。

2017 年 5 月，许女士在浏览淘宝网。她看到一处房产，其位置名为“惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋”，且该房产即将进行司法拍卖。

顶端新闻记者在该法拍信息的详情页面看到，此房产处在惠州市惠阳区淡水镇。它是被惠阳区人民法院查封的自建房，起拍价还不到 80 万元，被执行人姚某持有房屋的钥匙。

地图显示该房产距离惠阳火车站在 2 公里以内。无需承担还房贷的压力，也无需缴纳物业费。一家人需要在惠州有个“根”，考虑到这些因素，许女士与父母商量过后决定参与竞拍。

5 月 27 日 9 时开始竞拍。许女士参与竞拍花费了 3 个小时。她一共出价 34 次。经过加价 60 多万元后。她最终以 146 万余元的价格竞拍成功。

惠阳区人民法院之后向她出具了协助执行通知书。许女士携带着该通知书前往惠阳区自然资源局不动产登记中心，她本想办理过户并解除查封，然而却遭到了拒绝。

她回忆起，从 2017 年 6 月份开始一直到现在。在这段时间里，她多次在自然资源局和法院之间往返。而这两家单位都告诉她，由于法拍房的土地是集体所有的，所以无法办理过户手续。

土地性质存疑

买家8年无法入住法拍房

许女士向顶端新闻记者讲述，8 年时间里，这栋自建房的原房主姚某及其家人一直居住在法拍房内。她多次尝试与姚某进行协商，然而都遭到了对方的拒绝。当她带领勘测人员进入法拍房去测量土地面积时，有人持刀阻拦测量。

顶端新闻记者查询了该房产的拍卖公告。通过查询，他们发现房屋用途以及土地性质为“自建房”。需要注意的是，在公告当中有着明确的规定。规定指出，竞买人需要提前前往相关职能部门，去了解是否能够过户。如果不符合条件却参加竞买，那么竞买人需要自行承担相应的法律责任。

广州有一位法律业内人士告知顶端新闻记者，上述拍卖公告里的“自建房”其土地性质是，在进行拍卖的时候，法院把该土地认定为集体所有的。并且，对于集体土地，在司法拍卖时会对竞拍人的身份进行限制，通常情况下需要是同村的居民。

对此，许女士向顶端新闻记者作出回复。在购买法拍房的时候，她的心态如同平时逛淘宝那般。她没有留意到上述规定，并且也没有提前向有关部门去了解自己是否具备过户资格。

许女士对有关部门所说的土地属于“集体所有”这一说法存在疑问。在此期间，她委托家属向惠阳区人民政府申请政府信息公开，内容涉及“惠阳区淡水街道叶挺东路大埔石古坳村周边的详细规划情况，古坳村及周边的土地类型、用途以及古坳村的土规和征地情况”。

2024 年 11 月 16 日，该政府出具了《惠阳府办公复〔2024〕24 号》答复文件。文件显示，经惠阳区自然资源局和淡水街道办核查得知，在 20 世纪 90 年代，受政府委托进行了征收和征用。原淡水镇东华管理区大埔村的集体土地 1200 亩被征收征用，其中涉及石古坳村小组约 71.69 亩。征地补偿款以及地上附着物补偿款按照当年的补偿标准已经付清，村民的安置问题也已经得到落实。

文件显示：惠阳区自然资源局进行了核查。依据《惠州市国土空间总体规划(2021 - 2035 年)》县级规划数据库成果中的“规划用地用海”数据，你申请的所涉地块处于城镇开发边界内。该地块的主要用地性质（类型、用途）为城镇住宅用地。

当地：法拍房为集体所有，无法过户

许女士提供了一份裁定书，顶端新闻记者通过这份裁定书发现，惠阳区人民法院在 2017 年 6 月 13 日作出了(2016)粤 1303 执 1633 号之三执行裁定，该裁定表明位于惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋的房地产（所有权证号 2977587）的所有权益归买受人许女士所有。

2025 年 3 月 13 日，惠阳区的自然资源局以及惠阳区人民法院等单位和许女士开展了协商会议。许女士表示，自然资源局与法院的代表再次清楚地向她传达，她所拍下的房屋土地属于“集体所有”，这种情况下是无法进行过户的。

工作人员认为上述答复文件中没有明确给出土地坐标，所以无法说明法拍房所在的土地是国有土地。

被查封的房产，原房主为何能够居住 8 年呢？许女士已经支付了 146 万元，她所遭受的损失责任该如何划分呢？3 月 26 日，顶端新闻的记者就上述这些问题联系到了惠阳区自然资源局，工作人员表示，法拍房的相关情况应该联系不动产管理科。

惠阳区自然资源局不动产登记中心的工作人员进行了回应。他们表示许女士的法拍房属于历史遗留问题，对于具体的情况他们并不清楚，需要去询问有关部门的领导。

同日，顶端新闻记者给惠阳区人民法院执行局的工作人员打了电话。对方回复说：“这个（法拍房）的事实是比较清楚的。不过，详细的情况需要院领导进行研判之后，才能够决定是否给予答复。”

告诉顶端新闻记者：“我们这边会去把具体情况了解清楚，之后再给您答复。”在发稿之前，顶端新闻记者没有收到相关的回复。

3 月 25 日，惠州市惠阳区自然资源局向惠阳区人民法院作出复函。在《惠州市惠阳区自然资源局关于协助调查叶挺东路大埔石古坳村片区土地情况的复函》里写明：该局经过调查得知，叶挺东路大埔石古坳村所在的片区，其控制性详细规划尚未获得法定效力。并且该片区大多处在城镇开发边界之内，不涉及永久基本农田以及生态保护红线。

专家提醒：竞拍前做到这三点

华东师范大学法学院的教授刘加良在接受顶端新闻记者采访时表示，该纠纷主要原因在于法院在组织拍卖之前，未曾对房屋的情况以及土地的性质进行详细的调查；其次要原因是竞买人在参与竞拍之前，没有到现场查看房屋的情况，也没有前往不动产登记管理部门去了解是否能够办理过户手续。

这种情况下，法院能够依据法律撤销相关裁决，并且会对竞买人的损失进行国家赔偿等。然而，由于涉及拆迁补偿问题，竞买人或许无法接受相关裁定被撤销。

政府信息公开方面，未明确指出该法拍房所处土地的性质。同时，开发区内的土地并非全部为国有土地。所以，不能将其作为过户的依据。

同时，自然资源局拒绝办理过户是有相应法律依据的。国家对于城里人到农村买房目前持否定的态度。

刘加良表示期待法院在处理类似问题时能有更细致的举措。他认为法院应在拍卖前将房屋情况、土地性质等调查明晰，并在拍卖公告中进行具体阐释。同时，他建议许女士以平和的态度与法院进行沟通，以寻求各方都能接受的处理办法。

刘加良提醒公众，法拍房的购买程序较为复杂。在参与竞拍之前，首先要仔细地阅读拍卖公告，并且要理解公告里的土地性质以及房屋现状等关键问题。

第二，要通过公开的途径去进行检索，或者联系不动产登记管理部门。通过这些方式来了解法拍房所在地区的土地规划情况，进而确认是否能够进行过户。

第三，可以去实地查看法拍房的实际状况。还可以与街道办事处进行沟通，了解相关情况。同时也可以和物业取得联系，获取一些信息。并且与邻居们交流，从而了解更多的细节。