房价出现翻涨情况，人们参与连夜抢房，炒房团呈现扎堆景象，发生在2026年的，处于中国大陆当时已经销声匿迹了，然而由于有着一群人，他们皆是强大的中国人，当下的迪拜则正在复刻“楼市黄金时代”。

(迪拜哈利法塔所在的核心区域/风财讯摄)

近日，阿联酋总理公布了该国 2025 年的各项数据，其中迪拜房地产再创历史纪录，全年成交额达 9170 亿迪拉姆，折合人民币约 1.74 万亿元，同比增长超 20%，经济型公寓及别墅租金涨幅平均为 20%至 24%，售价在 2021 年至 2024 年的年均涨幅处于 15%至 30%，2024 年上涨约 20％，部分郊区家庭型别墅价格翻倍增长。

阿联酋七个联合酋长国之中有迪拜，其占地面积是4114平方公里，首府为迪拜市，迪拜市占地面积3980平方公里。在一个面积略小于常州市的地方，创造了成交数据，这个成交数据相当于中国2025年全国新建商品房总销售额的1/5，堪称恐怖。

在这一波楼市的狂潮当中，来源于中国的买家群体显得极为亮眼呀，据数据所显示的情况来看，迪拜常住的华人数量为37万，其所占总人口的比例是8%至9%，稳稳地居于外籍购房主力的阵营之中呢，在部分热门楼盘里，华人所占的比例甚至可达到20%至30%！

在私募行业从业的称作李姐的那个人，常年以来都不停地洞察以及投资各类前沿赛道，最近这六年的时间里，她以一种类似“兼职”的方式干起了迪拜房产中介的活儿，究其原因，其实特别简单，国内存在着数量不少的人群，他们有着通过多种渠道去分配自己财富的需求，同时还要给资产进行避险操作，而迪拜当地的行情能够给予他们那种所谓的“想象空间”。

跟迪拜线长期担任导游的小陈，也开始从事起“导客”这份工作，对于那些对在迪拜买房有兴趣的中国游客，若她推荐成功，便能够获得2%的佣金奖励。她声称这是在行业里较为普通的佣金费率，存在着更高的情况，然而总价以及门槛要求同样更高，她自认为自身能力有所局限，相较于从事代购、抽取购物返点，能够成功推荐出一套房子已然算是很不错的了。

于看似为“造梦之城”的迪拜那儿，凤凰网风财讯于同多位迪拜房产投资链的参与者展开交谈期间，察觉到在处于上行态势的市场里“发财”的那份信心，然而大家也全都清楚所有呈现“发疯”状态的时刻或许都暗中潜藏风波。

疯狂：又见熬夜排队抢房

迪拜楼市正在“造梦”

凤凰网风财讯，被李姐公司迪拜房产投资业务负责人告知，其实多年前中国买家身影已然深度嵌入迪拜市场，早在2013年，上千名中国个人投资者斥资3.5亿美元于迪拜购房，跻身外资购房成交榜单前列，此数据由迪拜土地局披露了。

当下，中国客户已然稳稳占据了迪拜房产买家“前十大来源国”的位置，其中大部分人是冲着“资产避险”以及“高租售比”而来的。依据上述负责人的讲述，阿联酋的《房地产法》准许外国人在指定的区域进行房屋买卖。在迪拜，是允许在房子尚未交付的时候就转手的，买房时最低的首付比例为10%。鉴于如今迪拜核心区的房产净租金回报率处于4%至7%之间并且没有所得税，所以被一些中国人当作美元资产的“替代”，特别是中产阶层以及小企业主。

当中，小企业主是值得被提及的对象，在迪拜存在着大约4200家中资企业，这些企业主要所从事的领域为贸易、电商以及物流。除此之外，那些来自东南亚地区以及地区情况不详的博彩类企业和灰色金融企业，也正呈现出越来越多的态势在迪拜购置产业园以及写字楼。

(迪拜市区写字楼/风财讯摄)

也有数量不少的中国人，是出于拿居留身份的目的， 投资170万元可获得全家长期居留签，还有子女国际教育、度假自用等缘由，在迪拜买房，并且当下这类买家的数量越来越多，市场上纯投机的比例，已低于2014年以及之前。

可是在温州那有着“炒二代”之称的Kris眼中，迪拜的楼市属于那种投资类型的房地产市场，这种情况是很难被改变的，毕竟只需10%的首付就能够撬动一套房子，在中途还可以转手，特别便于进行炒房这件事情。

难度仅在于得去抢，那些好的楼盘，无疑有成百上千的买家以及中介在盯着，要是碰到没有开放线上抢购渠道的，凌晨三四点跑去排队抢购这种情况极为常见，对于通过线上卖房的，其中有些还会前往现场“锁盘”，而提前获得消息的人，会开好定金支票，填好抢购链接，等到开盘的时候马上在网上锁定房源。

Kris的母亲，于00年代就跟着温州同乡炒房，见识过一天之内包揽半个楼盘那般的疯狂，见证过一批房子转手就能赚取几百万的风光，还经历过房价暴跌、房子无法到手的惨烈状态。丰富的阅历、经验以及资金，让她们对迪拜市场满怀野心。

Kris称，他认识一名中介人士，其在两年之内使五个期房项目实现转手，其中收益率最低的那个项目也达到了35%。然而，他表示自己不敢随意进行投资，那是因为他们有着严格的选盘标准，并且倾向于挑选像伊玛尔这类具有国家背景的知名开发商所开发的期房。

风险：多样不确定性与灰色产业链

迪拜房产有其优势，但也并非没有风险。

中国炒房团前辈对这一点有着深刻体会，在2008年金融危机时期，因为和美元高度挂钩，迪拜楼市迅速下滑，在2009 - 2011年期间，房价整体下跌幅度为45% - 55%，并且经历了长达十年的低位徘徊，不少人的数十亿资产迅速蒸发了。

就算当下楼市正处在往上走的一个周期的时候，然而历史给出的数据却是表明，迪拜方面房价的那种波动特性是极其强的，处于上涨行情和下跌行情的相互转变常常会在短的时间范围之内就给完成了。

另外，政治方面的不定性亦是值得进行长期的思量考量，这里在此处就不予以展开阐述了。对于身为中国买家的人来讲，迪拜的房产是以迪拉姆来进行计价的，然而迪拉姆却是与美元相互挂钩的，人民币兑换美元的汇率出现波动将会直接对投资所获取的收益造成影响。与此同时，迪拜的房产交易相关法律以及税收政策和国内是存在着显著不同差异的，已有不少买家由于对当地的规则不太熟悉从而遭遇了维权方面的困难。

需留意的是，有越来越多的“灰产园区”，其会对迪拜未来发展造成何种影响，这值得思考，其对迪拜投资空间会造成何种影响，这同样值得思考。

尤其是博彩业，2026 年底，拉斯海马永利赌场即将开业，这座投资 39 亿美元、规模是拉斯维加斯赌场两倍的超级赌场，已然成为中东首个合法的大型博彩项目。相关房产项目迅速升温，比如说迪拜开发商伊玛尔推出的拉斯海马麻将岛 Address 酒店公寓，66 平方米的一居室起价 321 万人民币，短短三个月就售出了八成，其中有不少来自中国的神秘买家。

听人讲，有好些客户，明确地去询问赌场周边的商业物业，这些买家，大多跟国内严令禁止的博彩以及灰色金融业务存在关联，企图凭借迪拜的房产当作据点，构建跨境操作的平台，他们一般是一次性付清全部款项，并且要求中介务必严格保密个人信息，买完房子后极少现身露面，只是委托托管公司去打理，这种特别的需求，虽说不占据主流，然而已然形成了隐秘的交易链条，给迪拜的楼市增添了复杂难懂的色彩。

将“造梦”当作那样的市场的迪拜楼市，对高净值人士来讲充满着诱惑，然而这颗糖里究竟有多少程度的甜，多少滋味的苦，在去品尝的这个行为以前也是需要用心仔细思考明白的。