不得不说，深圳核心区的信号很强烈。

近期宝安拿出了黄金靓地进行招商。这表明，在宝中片区，继中铁阅臻府、保利瑧誉府之后，将会再次迎来处于天花板级别的网红盘。

地块光环

近日，宝安发布了关于前海城市新中心·宝中西组团南街坊地块的招商推介会消息。即将推出的是宝中西组团南街坊的复合型黄金地块，其目的是打造新的文旅商住综合体的最高标准。

推介会临近了，地块的具体位置已经被曝光，这个地块是宝中西组团南街坊的 DY-01 地块。

公开信息表明，DY - 01 地块整体占地面积是 47548 万㎡，总建筑面积为 27.67 万㎡，容积率约为 5.7，其中包含 13.23 万㎡的住宅和 3.5 万㎡的酒店，预计面积为 10.25 ㎡。

这对任何阶段的深圳楼市而言，都是实打实的黄金地块。

地块处于宝安中轴的重要位置。它的背后是宝安图书馆和青少年体育中心，前方对着大铲湾，能够将海景尽收眼底。它不仅紧邻宝安顶级的滨海文化公园，而且与前海桂湾产业集中地距离很近，一步之遥。

一是地块位置交通便利，能够近距离抵达深圳机场。二是地块位置交通便捷，能够快速通往福田 CBD。所以，该地块是空港经济圈的核心辐射节点。

关键在于，宝中区域的土地资源较为稀缺。整个片区的住宅用地数量并不多。这些年来，只能通过调整规划来增加住宅用地的供应。

而每块住宅用地入市，也几乎都是各大房企的必争之地。

去年，A001 - 0219 宗地（保利瑧誉府）与 DY - 01 地块直线距离约 700 米。9 家房企参与角逐，经过 80 多轮的竞争。最终，保利以 28.2 亿元拿下该宗地，溢价 35.58%，楼面价约 5.2 万/平。

去年 A001 - 0219 宗地不设置 70 / 90 户型限制，也没有价格指导及自持物业要求，仅竞地价。在这种情况下，大概率推介的南街坊地块将会迎来新一轮拍地热。

全国土地市场方面，尤其是一线城市，去年就已经开始回暖，并且诞生了不同的地王。

最近上海 2025 年的第一场土拍涉及四宗宅地。这些宅地全部以溢价的方式成交。其中在静安区有一宗宅地被拍出约 16.23 万/㎡的楼面价。这宗宅地成功问鼎上海新的“单价地王”。

那么成为新的地王，也不是遥不可及的事。

宝中天花板

地块的变化，基本上影响的是两到三年内片区内的新房市场。

尤其是网红地块，一出现便会被市场盯着。

新诞生的住宅用地上所带来的住宅，与新房的体系有关，也关乎周边二手房的未来。

从地块的实际情况来看，DY-01 这块地是没有建筑物的平地。如果这块地进行挂拍，那么宝中新的一批住宅进入市场也就很快能够实现了。

这个项目加上了位置地段以及“文旅商住综合体天花板”的建设定位，其目的是打造片区内的新标杆。所以，这个项目落地后的规格自然不会低。

叠加 70/90 户型限制政策被取消，同时深圳有建筑设计新规，这样就有望打造出高端大平层社区。

而这样的项目，基本上也就代表了宝安中心新房的下一块天花板。

整个宝中片区一方面，过去入市的新房数量不算多；另一方面，宝安中心现存的新房住宅户型大多以 150 平以下为主，并且实际得房率也较为普通。

近5年，新房入市的数量，根据统计是个位数。

最近一次是今年1月以现房入市的都市茗荟花园。

272 套住宅，面积在 90 平到 104 平之间。这些住宅的备案均价约为 11.79 万每平。总价的区间大约是 987 万到 1899 万每套。

市场消息称，有 498 批客户入围。开盘后去化了 178 套。去化率约为 65.4%。同时，据深圳房地产信息平台显示，目前还剩余 104 套住宅。

2024 年 5 月入市的鸿荣源胤璇，价格为 8.45 万/平，面积段是 122 到 189 平；2025 年 7 月入市的中铁阅臻府，价格为 8.59 万/平，面积段是 95 到 138 平；2023 年 8 月入市的越秀瑞樾府，价格为 8.85 万/平，面积段是 108 到 145 平。

也都基本售罄。

深圳房地产信息平台显示，中铁阅臻府有 1 套房源待售，越秀瑞樾府也有 1 套房源待售，同时鸿荣源胤璇同样有 1 套房源待售。

除此以外，中铁阅臻府现在正在销售的部分预计在今年进入市场。保利瑧誉府也处于建设的过程中，等它进入市场之后，能够带来大约 114 到 143 平方米的户型。

周边二手房方面，楼龄在 10 年以上的。其最新成交价格水平处于 7.6 万—13.6 万/平。像距离 DY-01 地块较近的有幸福海岸、深业新岸线以及第五大道高发西岸花园。

楼龄在 10 年以内的房子，其成交价格水平处于 11—15 万/平。像熙龙湾、壹方玖誉、云玺锦庭、都市茗荟花园等楼盘就是这样。

所以，对于拿地的开发商而言，DY - 01 地块拍地的楼面价存在一定限制。并且，该地块未来的定价也有一定的上限。

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