2016年，我国国务院国资委与财政部共同发布了《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》。该指导意见规定，国有企业家属区的供水、供电、供热以及物业管理等职能将被从企业中分离出来，并转交给专业化的企业或相关机构，以实现对这些服务的社会化管理。2017年，北京市国资委与市财政局联合发布了《关于市属国有企业非经营性资产及在京中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作相关事宜的通知》，标志着“三供一业”移交工作在北京市全面启动。到了2020年，丰台区的原北京铁路局职工集资建房项目，即京铁家园小区，顺利完成了“三供一业”的移交任务。然而，数年时光流转，该小区如今正遭遇着种种挑战与困境……

业委会：业主不满物业服务

京铁家园小区坐落于北京丰台区西翠路98号，紧挨着西四环，始建于2000年左右，作为铁路系统的一项重要集资住房工程，拥有约3600户居民。到了2020年，小区接收了“三供一业”的移交。然而，一些业主对物业管理服务感到不满，小区业委会主任陶女士就此表示：

陶女士，业委会主任：他入驻后缺乏服务观念，首先，他没有与服务方签订任何服务协议，无论是与铁路局的大致框架协议，还是其他任何形式的协议，进入小区提供服务的首要条件就是必须签订服务合同，而他却没有这样做。其次，物业费用的定价并未经过协商，也没有经过业主大会的讨论决定，结果物业费的价格竟然比原先高出近四倍。

京铁家园小区是铁路系统的大型集资建房项目/百度地图

陶女士以及其他业主们觉得，鉴于小区规模庞大，公共收益相对丰富，理应使物业公司获得较多盈利，然而，它们提供的服务并未满足业主们的期待。2022年，更换物业服务公司的工程正式启动。然而，这一进程经历了多次推迟。直至去年7月，京铁家园小区的业主大会终于得以召开。根据业委会公布的业主大会会议表决结果公告，高达84.6%的业主支持更换物业，这一比例在同意的面积占比中更是达到了84.9%。

业委会主任陶女士表示，7月29日的业主大会已经圆满结束，按照规定，他应当离场。依据《北京市物业管理条例》第七十六条的规定，业主大会结束后，必须在一个月内完成撤场并移交新的物业管理。

“问北京”此前报道：

“你不能老这么久拖不决，我们是最无辜的……” | 追问

原物业公司为何不撤场？

自2024年7月起至今，前物业公司仍未撤离现场，这究竟是什么原因呢？5月20日，记者抵达紫玉分公司，工作人员出示了2020年签署的《关于北京职工家属区“三供一业”物业管理权移交协议》并向记者进行了说明：

天岳恒：我们与他们签订的不是物业服务协议，而是所谓的“三公一业移交协议”。在这个协议中，物业服务只是其中的一小部分。除此之外，还包括了大量的资产。这些资产同样被纳入移交范围。换句话说，我们接收的是一个包含众多资产的完整包裹，而这个包裹是通过北京市国资委转交给我们的公司的。

在2020年，双方达成了协议，该协议名为《关于在京职工家属区“三供一业”物业管理权移交的协议》。

原物业：认可新物业 不认可移交面积

天岳恒紫玉分公司的工作人员表示，天岳恒公司同意业主大会决定聘请新的物业管理公司，然而，新物业将仅负责管理业主的房产面积，这一面积约为39万平方米。至于地下室、车库车场以及商业配套设施等，共计约12万平方米，则不在移交范围内。

天岳恒公司认可业主大会对新物业公司的选聘决定，然而，业主大会无权对国有资产进行处置。新物业公司仅能负责服务业主的专有区域，包括房产面积在内，共计约39万平方米。至于地下室、车库车场、商业配套设施等，面积约为12万平方米，这些都属于铁路局的国有资产。天岳恒公司不具备权力，不能代替国有资产管理机构做出资产移交的决策。在国有资产处置问题上，只有国有资产管理机构有权处置。

京铁家园小区坐落于丰台区的西翠路98号，与西四环毗邻，该小区大约在2000年前后落成，拍摄者为王小孟。

新物业：移交方式无法接受

针对此事，新任的物业管理公司——京铁家园项目的领导马先生明确指出，他们对于这种移交手段是持拒绝态度的。

满天星物业的马先生：他毫无诚意，声称大门、中控室和车库车场都不移交，却要求我们承担公共区域和水电费的责任，这实在是没有道理。我质疑这究竟是什么样的物业移交，为何责任全由我来承担，而你们却只管收钱，这种行为太过分了。

业委会：移交范围应为小区全部

业委会主任陶女士亦明确指出，依据小区业主大会所通过的《议事规则》，物业服务所涵盖的面积范围不仅限于业主个人的专有部分，亦包括公共区域，因此，物业公司应当承担京铁家园小区整体面积的移交责任。

业委会主任陶女士表示，无论是专有面积还是共有面积，物业交接都涵盖在小区的服务范围内。交接过程与产权归属无关，交接方无权以产权未移交为由发表意见。尽管产权属于铁路局，但鉴于我们是集资建房，业主持有超过六成八的股份，而铁路局仅占三成多。我们小区有明确的议事规则，包括服务面积的四至范围，即东至某处、西至某处、南至某处、北至某处。这确定了整个区域的服务面积，交接时应依据这些四至面积进行。

原物业：12万平方米没参加投票

天岳恒公司对小区业委会的观点持不同意见，依据《北京市物业管理条例》的规定，业主们就共同决策事项进行投票时，需满足专有部分面积超过建筑物总面积三分之二，且投票人数也要超过总人数的三分之二。若将12万平方米的共有面积纳入考量，则无法满足上述“双三分之二”的投票比例要求。

天岳恒：依据《北京市物业管理条例》的规定，业主们就共同决定事项进行投票时，需满足专有部分面积超过建筑物总面积三分之二、业主人数超过三分之二的条件。目前，本小区各户房产证总面积约为39万平方米，其中铁路局（国有）拥有的约12万平方米产权未参与投票。这一比例显然未达到小区总面积的三分之二。

“12万平方米”为何成为交接关键？

这12万平方米之所以成为新老物业公司能否顺利交接的关键因素，原因之一在于，这部分面积产生的经营收益占据了小区收入的大部分，业委会主任陶女士如此表示。

业委会主任陶女士表示，整个场地已经全部出租，至于车辆收入，每年至少可达四百多万元，再加上你出租的部分，大概能有三四百万。场地面积超过7000平方米，包括一层地下室和设备层，而东部区域也已被出租，用于乒乓球训练，那片区域面积同样不菲。

12万平方米成为新老物业公司能否顺利进行交接的关键因素之一，其部分原因在于，该面积范围内的小区经营收益占据了相当比重，如王小孟所摄。

王女士（化姓）认为，天岳恒公司承接的央企“三供一业”移交工作并非针对每个小区独立进行，而是涵盖了中央在京单位职工住宅区的整体移交。这包括像京铁家园这样的大型住宅区，以及规模较小的零散区域和个别楼宇。天岳恒公司需对这些区域和楼宇提供物业服务，并承担起整体协调的职责。此外，这项移交工作是根据国家相关政策由国有物业企业执行的。

天岳恒王女士提到，为何不能单独审视该小区？另外，关于“三供一业”的政策，我们承接了超过300万平方米的铁路用地，其中优劣参半。例如，成规模的小区仅有五个，而其余的则是几千平米甚至几十平米的，分布零散，最远甚至延伸至那个地方。我们常提及外出游玩，提及房山十渡，那么你是否了解十七渡指的是什么？跨过此处便是河北，那里遍布着老旧的平房，沿铁路分布的小巧板式建筑，曾是过去的工人宿舍，如今这些全都在我们的掌控之中。

原物业：移交协议没有服务期限

王女士进一步指出，该“三供一业”移交的协议中并未对天岳恒在“三供一业”移交小区的物业服务期限作出具体规定。此“三供一业”移交工作是由国有企业负责接管“三供一业”小区的物业管理，而天岳恒对于“三供一业”移交小区的持续管理则承担着必要的保障责任。

天岳恒王女士表示，关于“三供一业”的移交协议，其性质是无固定期限的。虽然我们设定了一个为期五年的过渡阶段，目的是引导居民养成缴费习惯。实际上，我们与铁路部门签订的移交协议是长期的，意味着家属区的管理权将永久性地移交至市属企业。依据“三供一业”的相关政策，这项移交并不设定期限。

小区部分资产无产权证明

服务期限尚无具体界定，加之“三供一业”小区占地属国家划拨，小区内若干资产亦缺乏清晰的产权凭证，天岳恒公司员工孙先生（化名）指出：，

天岳恒孙先生，在我们这个商品房小区，业主的物权界限划分得非常明确，包括专有部分和固有部分，以及公摊面积，都进行了细致的分割。至于地下室、配电室、水泵房、楼道和候梯厅，也都明确划分。而“三供一业”由于是国有划拨土地，我们专门划拨了一块土地，用以解决北京铁路局集团员工的住宿问题。铁路的众多资产中，许多并未办理产权证明，这主要是因为投资方和受益者都直接使用这些资产。

属地：沟通已无法解决矛盾

在这种背景下，业委会依照《北京市物业管理条例》的规定，顺利地完成了物业公司的更替工作。然而，随之而来的是一系列问题和争议逐渐显现。六里桥街道办事处社区办的赵科长指出，尽管街道办多次组织了沟通协调会议，但双方的分歧仅靠沟通已无法得到有效解决。

六里桥街道办事处社区办赵科长表示，双方之间的沟通一直不够顺畅。为此，我们已进行了多达10余次的协调工作。起初，双方均不愿移交，但如今至少在39万平方米的移交面积上达成了共识。街道办将一如既往地加强对物业移交的监管力度。然而，关于权属问题的争议并非我们所能轻易解决的，具体的移交方案仍需双方进一步达成一致意见。

街道办组织物业移交沟通会/受访者 供

业主看法不一

物业服务与小区居民的生活紧密相连。在采访过程中，记者发现，当前小区的物业费用缴纳比率不高，众多居民纷纷表达了对提升物业服务质量的强烈愿望。

业主于先生表示，小区的公共设施尚可，停车条件也尚可，环境卫生方面，但若您走访每栋楼宇，会发现卫生状况相当不尽人意。

然而，部分业主表达了期望，他们希望业委会能更积极地引领业主群体，共同对现行的物业管理公司施加监督和指导，以促进其服务质量的提高。

王先生表示，这并非是物业更换的问题，首先涉及的是产权的第一归属，其次是业委会存在诸多问题。2002年的小区既不算新也不算老，面临着众多挑战。在我看来，业委会理应发挥督促、监督和引导的作用，但他们却总是挑剔不已。并非是说组织一群人去与物业争执，不属于你的，就无需多想那些事情。

小区内公示的收费标准/王小孟 摄

属地剖析矛盾根源

苟光茂，作为丰台区六里桥街道办事处二级调研员，针对小区当前的情况发表看法。他透露，回溯至五年前，六里桥街道尚不存在。那时，天岳恒公司进驻小区后，便与业委会产生了分歧。在他看来，双方均有各自的理由。而矛盾的深层次原因可能源自于，政府针对“三供一业”的文件与北京市颁布的物业管理条例之间缺乏有效的对接。

苟光茂，六里桥街道办二级调研员表示，在基层进行工作指导时，我们时常会感到迷茫。2016年，国务院发布的45号文件（该文件针对国有企业职工家属区的“三供一业”分离移交工作提出了指导意见），以及2020年北京市人大常委会颁布的北京市物业管理条例，这两者之间如何实现相互协调，法规层面缺乏明确的衔接。双方意见不一，我们在进行基层指导工作时遇到了不小的难题，很难将双方观点统一。

原物业：达成良性互动还需十年

王女士，天岳恒公司的一名员工，认为由于确权过程繁杂，以及原国有单位职工对物业服务市场化的接受程度不高，要让“三供一业”移交的小区如同商品房小区一般，实现物业服务的良性循环，以及业主委员会与物业公司之间的良性互动，仍需付出相当长的时间和努力。

天岳恒王女士提到，自接管小区以来，我们在多个领域如“三供一业”改造升级、物业服务以及疫情防控等方面投入了巨大的人力、物力和财力。即便在收费率起初并不理想的情况下，天岳恒公司依然在品质把控、垃圾分类、社区共建共管和社区文化建设等方面付出了诸多努力。然而，若要实现完全市场化，达到目前商品房的水平，即实现一级物业服务标准，即我支付两元，就能获得等值两元的服务，这一点已得到大家的普遍认同。我认为，要实现这一目标，“三供一业”的改造至少还需十年时间。在这个行业内，每个人心中都承受着痛苦，因为很难界定是非曲直。换个立场，原本的错误可能变成了正确，反之亦然。在这样一个环境中，没有人敢轻易地评判对错。

双方等待法院判决

苟光茂，六里桥街道办二级调研员，指出相关纠纷已转入司法诉讼阶段，现正等待判决结果。在此期间，街道和社区将依照法律法规，认真履行职责，督促物业公司提升服务质量，确保小区居民生活无忧，同时维护辖区的社会和谐与稳定。

苟光茂，六里桥街道办二级调研员表示，针对物业移交事宜，我们已召集相关各方进行协调，并形成了会议记录。办事处对此事的态度十分坚定：首先，鉴于各方对移交面积存在分歧，各方需协商一致，明确移交的具体区域、范围和面积；其次，若各方在移交问题上仍有分歧，导致问题无法顺利解决，建议各方依法依规，通过法律途径解决争议，以切实保障自身合法权益。

后续进展，“问北京”将持续关注。

小 问 说

“三供一业”移交小区可以更换物业吗？

业委会与物业公司如何实现良性互动？