通州区永顺镇朝通嘉园的多位业主近日向本报进行反映。该小区在 2023 年底依照程序成立了小区物业管理委员会。之后召开了临时业主大会，并且在大会上通过了不再接受小区原物业的事实物业服务以及选聘新物业等相关议题。然而，在 2025 年 1 月 6 日新老物业的交接日，老物业却未配合新物业办理交接入驻的相关事宜。3 月 19 日，令人不可思议的是，老物业贴出了告知书。告知书称将继续留在小区提供服务，同时还会调整 2025 年物业费的收费标准。

业主反映，新老物业交接不顺畅，导致小区的一些维护和修缮工程陷入了停滞状态。经过两个多月的相互推诿、拖延，耗费了大量的精力之后，业主非常希望有关部门能够给出办法，促使新老物业尽快完成彻底移交，保证小区物业服务能够早日走上正轨。

小区部分半地下室内污水渗漏情况严重。

反映

老物业消极应对 交接一拖再拖

我们小区去年已经选出了新物业。然而，到了今天，交接工作仍未完成，这导致很多事情都陷入了停滞状态。杨女士是小区物管会的一名委员，她向记者透露，在 2024 年 10 月，小区召开了临时业主大会，选聘了（以下简称博成隆祥物业）成为小区的新物业，并且与该物业签订了物业服务合同。2024 年 11 月 7 日，小区物管会向原物业（即祥云仁合物业）发送了撤场通知函。物管会要求原物业在 2025 年 1 月 6 日前完成撤场以及交接事宜。然而，到目前为止，即便经过有关部门多次进行协调，交接工作依然陷入困局。这种因交接工作陷入困局而产生的混乱局面，让业主们深感苦恼。

朝通嘉园小区在通州区永顺镇。该小区建成于 2003 年，有 6 栋居民楼，共 439 户。从 2016 年开始，祥云仁合物业为其提供物业服务。业主王女士称，近些年来物业服务状况不佳，小区环境渐渐变得脏乱差。垃圾清运不彻底，边角地带杂物堆积，污水管道堵塞，业主车辆车胎被扎等情况频繁出现。他们多次向物业进行投诉，但情况并未得到改善。

2023 年 12 月在永顺镇政府的指导下，朝通嘉园小区成立了物业管理委员会。之后接连召开了三次临时业主大会。在这些会上，就“是否继续接受事实物业服务”进行了投票。同时，就“是否授权物管会选聘 3 家候选物业公司，提交下次业主大会表决”进行了投票。并且就“共同决定朝通嘉园小区选聘物业服务企业事项”进行了投票。其中上述三项议题均以高票通过。

选聘新物业按照流程进行后，新老物业的交接工作却渐渐陷入了困境。《北京市物业管理条例》明确规定，当业主共同决定解聘物业服务人的时候，物业服务人应当从接到通知的那一天起的三十日内履行交接的义务，同时要退出物业管理区域。对于拒不移交相关资料或者财物的情况，会处以一万元以上十万元以下的罚款；而对于拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满的次日起，每天要处一万元的罚款。物管会成员向记者透露，在 2024 年 11 月 11 日，物管会与博成隆祥物业签订了物业服务合同。然而，老物业在交接工作上一直表现消极，多次拒收物管会及相关政府部门发送的通知函。原本定于今年 1 月 6 日进行的物业管理交接工作，因老物业不配合而只能一再拖延。

困境

管道塌陷污水倒灌无人维修

新物业临时办公地空间狭小，设备设施简陋。

1 月 6 日我们依约抵达了现场，然而后续的交接工作进展得不顺利。负责朝通嘉园小区的博成隆祥物业经理指出，像业主信息、建筑规划图、竣工图等这类相关资料都没有进行移交，这给后续物业服务的推进带来了不便。

小区配套用房及设施设备的交接存在久拖未决的情况，除了资料移交不畅之外。在小区入口旁边有一间约 20 平方米的活动板房。墙上贴着写有“博成隆祥物业办公室”字样的几张纸。屋内摆放着两张办公桌、一张木板床和一个摆放杂物的架子。5 名工作人员在里面办公，显得十分拥挤。空间有限，所以笤帚和墩布等保洁工具只能摆放在墙角处。同时，锤子、管线以及疏通机等必要的维修设备也只能塞在床底下。

正常情况下，我们这个项目需要 8 到 10 位工作人员。因为缺乏配套办公用房，所以我们目前只能在这里配备 5 名工作人员，这其中包括维修工和保洁。下班后，只有一人可以在此值守，其余工作人员都得回到 6 公里外的宿舍居住。倘若夜间出现值班人员无法独自应对的突发状况，我们就只能从其他地方临时调人来帮忙。

负责日常维修的工作人员告知记者，他们不掌握小区的规划图以及管线走向等情况，并且配电室等设备间也不在他们手中。正因如此，他们的维修服务只能局限在居民家中，而对于公共区域的维修和排险，他们则无从着手。

朝通嘉园小区的居民楼有 7 层，其中地上 6 层，还有半地下室 1 层，这些楼层都有居民居住。半地下室的居民遭受到污水渗漏的困扰。在 1 号楼 4 单元的半地下室，污水达到了脚面那么深。两侧的墙皮由于长期处于潮湿环境，出现了大片大片脱落的痕迹。楼梯最深处的储物室被污水环绕着，铁门底部布满了锈迹。要进出的话，只能蹚着污水。该楼 6 单元居民展示的视频和照片显示，半地下室的阳台被渗漏的污水灌满了。同时，卫生间的马桶因污水倒灌而满冒。居民称，类似的情况已经持续了好几年，并且一直未得到解决。

新物业的工作人员介绍说，经过摸排发现，污水管道破损塌陷很可能是导致污水渗漏的主要原因。小区内的污水是依靠管道的高低差向外排出的，然而倘若 1 号楼南侧的污水管道发生塌陷，那么污水在向外排出时就会在此处受到阻碍，进而会顺着塌陷后的缝隙流入地下室的公共空间，或者倒灌回居民家中。因为缺乏相关资料，所以新物业难以制定出相应的维修方案。即便知晓该如何进行修缮，然而在尚未完成移交之前，我们很难正式进入场地开始动工。当半地下室出现满溢的情况时，我们仅仅能够拿着桶去协助业主清理污水。

记者获悉，从 1 月 6 日新老物业交接日开始到现在，新物业还没有完成入驻。在这期间，老物业一直在进行污水井清掏、卫生清理等相关工作。有一些业主对老物业的动机产生了疑问。让人觉得更难以想象的是，3 月 19 日老物业在小区的多个单元门上张贴了告知书，说会继续留在小区提供服务，并且还会下调 2025 年物业费的收费标准。

老物业已经被解聘了，但它仍在小区内违规发布 2025 年度物业费的相关通知。

建议

行政手段和法律诉讼双管齐下

记者针对新老物业交接的相关问题，分别联系了通州区的住建委以及永顺镇的政府。

永顺镇政府称，老物业曾对朝通嘉园物管会及临时业主大会的合法性提出疑问，并且拒绝进行后续的交接工作，致使新物业到现在还没能正式进入场地开展服务工作。在这一过程中，小区的大部分业主都要求老物业尽快离开，支持新物业全面接管，从而引发了与物业更换相关的矛盾纠纷。经核实，此次朝通嘉园物业管理委员会进行了组建，并且完成了备案。此前还召开了三次临时业主大会，并且达成了相关决议，这些组建、备案以及召开和达成的行为均合法有效。

通州区住建委称，依据《北京市物业管理条例》的规定，若物业服务人拒不移交相关资料或财物，那么将被处以 1 万元以上 10 万元以下的罚款；倘若物业服务人拒不退出物业管理区域，就会被处以每日 1 万元的罚款。当下，区住建委已针对其相关违法行为展开立案调查，后续将借助行政处罚等方式持续督促老物业撤场并完成交接事宜。

据了解，依据民法典的相关规定，若原物业服务人拒不办理交接手续，那么在完成移交之前，应当维护小区的正常秩序，同时不得要求业主支付物业服务合同终止后的物业费。对于祥云仁合物业仍在小区内张贴收费通知这一情况，朝通嘉园临时业主大会已经决定不再接受祥云仁和物业的服务。

永顺镇政府表明，后续会主动与小区物管会进行沟通，也会和业主进行沟通，同时还会与区级的有关部门进行沟通。通过运用行政手段以及司法手段，进一步促使新老物业交接问题得以解决。

遭遇新老物业交接困境的小区，业主除了等待行政处罚之外，还能有以下做法。物业维权专家陈凤山认为，业主需要留意维权行为的合法性。在新老物业交接期间，若出现障碍，业主们可以向属地部门寻求帮助，也可以向住建部门寻求帮助，还可以向公安机关寻求帮助，在必要时向人民法院提起诉讼，通过合理合法的方式来维护自身权益。有关部门应积极履行自身职责，在这个过程中要严格进行监督，并且要杜绝老物业有可能出现的违法行为，从而为小区居民营造出安全和谐的生活环境。