众所周知，去年上海的高端豪宅市场出现了供应激增的现象，随之而来的是成交量的显著攀升。

在全国范围内，3000万元以上的新房总共售出了4307套；而上海一地，这一数字达到了2600套。

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不仅如此，今年以来上海顶豪市场延续了这股火热的势头

仅一个季度，成交总价超过5000万元的新房就达到了238套，这一数字占去年全年总套数的40.7%。

当然大家可能会说，三五千万可能还不够极致

那么，如果我们进一步发挥想象力，尝试一举突破价格上限，将总价直接提升至亿元级别，这样的豪宅又会呈现出怎样的市场表现呢？

最近我们看到两个消息

5月21日，上海壹号院成功实现了三批次“日光”，这一壮举使得它成为今年全国范围内首个单盘销售额突破百亿的项目。

认购名单里更是星光熠熠，出现了潘x柏、沙x亮等多位明星

此外，露香园还将推出约489平方米的空中平层住宅，而其云端顶层的复式面积更是高达900平方米。

正式宣告黄浦的一手大平层也进入了亿级时代

而且露香园不光越卖越大，还越卖越贵

去年三月，该楼盘入市备案的平均价格仅为16.3万元每平方米；然而到了十一月，其价格已攀升至17.6万元每平方米。

不禁要慨叹，单价持续上升、面积不断增大，二者相加，共同促使总价持续上涨。

都丝毫没能阻挡富豪们手握重金、加速入场的热情

这也让我们不禁好奇，从去年到今年5月，这接近一年半的时间里

上海到底成交了多少套上亿的房子，都是谁在买这些更贵的房子？

01

去年起，多个亿级新房项目排队入市

从2015年至2023年，在这近十年的时光里，上海的顶级豪宅市场始终维持着相对稳定的供应与交易态势。

基本上每年都只在个位数，2023年一二手加起来也不过31套

让人没想到的是，这一平衡从去年开始被彻底打破

2024年成交了138套过亿新房，加上二手高达165套

今年，上海亿级豪宅的成交量已超过二十套，这一现象再次激发了众人对于上海豪宅市场的浓厚兴趣。

具体来看，都是哪些一手豪宅杀进了“超亿俱乐部”？

首先要说的就是豪宅大平层

去年头八个月，上海那些总价超过亿元的顶级豪宅项目总共只完成了17笔交易，换算下来，平均每月仅成交2套，这样的数字并不显得过分夸张。

直到9月底，期待已久的翠湖天地六期正式登场

翠湖天地六期效果图

轻轻松松就刷新了全国亿级豪宅认筹和日光两项记录

再次向大家证明，翠湖就是当之无愧的中国豪宅第一IP

凭借一次性的销售高峰，上海亿元级别豪宅的成交数量提升了29套，其中包括19套为大面积平层住宅，另有10套为复式结构。

其次是一些项目的“顶复楼王”

去年四月正式开放的滨江凯旋门三期项目，其首日亮相时，价值高达1.1亿元的顶层复式单位，很快就被3号买家成功购得。

香港置地启元紧随其后，4套价值过亿的顶复也一售而空

到了今年3月金陵华庭首开，3套顶复的面积都在640平左右

平均价格已经远远超过了联动价格，达到了每平方米25万元以上的水平，而总价区间则介于1.63亿至1.69亿之间。

近期备受关注的徐汇滨江“小米地王”——绿城潮鸣东方项目，同样吸引了众多目光。

共有6套顶复的价格超过一亿元，最贵的一套接近1.54亿

而上海壹号院三批次推出的顶复更夸张

该空间层高约为3.6米，其总面积一举突破1000平方米，而其总价更是猛涨至2.5亿元。

设计方案独树一帜，采纳了框架核心筒构造，并配备了全景落地玻璃，使得业主得以尽情领略全方位、无死角的极致环幕风光。

开盘现场在前28号叫完之后就被果断选走了

上海壹号院三批次顶复的建筑结构平面示意图

最后是一些更为稀缺的别墅产品，包括新物种风貌别墅在内

代表性的就是我们实地踩盘的前滩百合园三期别墅

该联排别墅项目仅有10套房源，其认购比例竟高达260%，其中最大的一套面积达557平方米，总价高达1.02亿元。

绿城巧妙融合了法式韵味与海派特色，使业主得以尽情体验低密度居住环境的舒心与自在。

这两年不知不觉中，风貌别墅已入市的体量也有几百套了

板块分布涵盖了黄浦新天地、豫园、人民广场等地，进而延伸至虹口北外滩、静安苏河湾、杨浦滨江等区域。

去化方面也有不俗的表现

中海顺昌玖里&恒昌玖里首批次成交了49套

截至5月27日，虹口弘安里所推出的48套房源中，已有超过40套成功售出；同时，海玥黄浦源和翠湖滨江的房源去化量也都超过了20套。

的确，这些项目作为上海最核心区域最优质产品的典型，每一项都无疑是吸引人关注的焦点。

本身的价值逻辑早已超越了地产本身

也难怪引发全球亿万富豪扎堆上海疯狂扫货

02

二手市场很多上亿的房子也开始被挂牌

众所周知，这两年上海二手挂牌总量维持在高位

即便是总价高达1亿的房产，诸如众多家喻户晓的明星楼盘，也日渐增多地出现在市场上。

以链家挂牌房源为例，在巧克丽丽于2023年6月进行统计时，整个平台上的挂牌房源总价超过一亿元，然而这样的房源数量却仅有十几套。

两年之后再次查阅，我发现挂出的数量已增至47套，比之前增长了不止三倍。

从老洋房到独栋别墅还有大平层，各种稀缺至极的房源应有尽有

链家对于豪宅的挂牌条件一向非常严格，通常情况下，他们不会选择在外部网络平台上进行集中展示。

像目前显示的两套汤臣一品房源，都是高楼层直面江景

面积在400平以上，单价分别是27.7和30.2万/㎡

图源链家

而古北壹号显示的5套挂牌房源中，有3套价格过亿

我重新审视了丽兹提供的统计数据，发现古北壹号今年那些价值亿级的豪宅产品，目前已有9套房源对外公布挂牌信息。

该户型为485平方米的共有6套，而680平方米的楼王户型则拥有3套，前者起价为一亿一千五百万，后者起价则是两亿五千万。

资深豪宅经纪人指出，与过去数年相比，近两年上亿级别的豪宅上市数量显著增加。

在成交领域，今年总计完成了7笔超过亿级总价的二手房交易，这其中包含了2处历史悠久的洋房。

当然，去年上海亿级别的二手豪宅成交更多

不包含老洋房在内有差不多17套，平均一个月1套

成交价格最高的已达到每平方米37.6万元，此外，还有数套配备地下空间的别墅，其总建筑面积超过了1000平方米。

尤其在年末的12月份，豪宅的成交总价纪录竟两次被打破，令人惊讶不已。

初月初，檀宫内一套具有意大利风格的独立别墅成功售出，成交额高达3.5亿元，其单价更是超过了30万元每平方米。

紧接着，翠湖天地在同一日成功交易了两套价值亿级的豪华住宅，分别位于四期和五期，各有一套。

图源小红书

到了16号，坐落在黄浦内环内的万竹街41号更是超越檀宫

在上海联交所的交易中，该豪宅以3.79亿元的价格成交，成功刷新了2024年上海豪宅成交总价的历史最高纪录。

观其图，此别墅乃徽派豪宅风范，整体建筑面积逼近两千平方米，地下部分更是达838平方米，堪称市区内当之无愧的“楼中之王”。

万竹街41号别墅实景图

此外，在去年，大约有十套亿级的老式洋房完成了交易，这些房产遍布多个重要的梧桐区域。

最高总价达到了三亿元，涵盖的面积范围从255平方米至500平方米，其中大部分房源都配备了露天花园。

这些亿级二手房虽然年限相对较老

该地段位置更显要，且吸引了不少年纪较长的客户，他们对那些老洋房类产品怀有深厚的情感。

它们的交易再次向全球展示，位于上海市中心的独一无二的高端住宅市场，根本不缺乏强劲的购买力。

03

背后其实想表达几个观点

第一，上海的新房正在进入亿级时代

广州与成都等一二线城市的新房价格，无论是单价还是总价，都频繁创下新高，现已领先于上海。

鹏瑞1号的顶复面积达到了2160平方米，其单价已超过每平方米56万元，总价更是超过了12亿元人民币。

去年六月，单日成交的两套750平方米的豪宅，每套的成交价格都超过了2亿元人民币。

成都麓湖区域推出了单价高达1.8亿元的单套新房，其顶层复式住宅的面积更是达到了1700平方米。

去年6月份，上海刚刚解除了对土地拍卖的限价政策，重新启用了“价高者得”的拍卖机制，同时也在逐步放宽对大户型产品的销售限制。

才造就了这一年来的“地王”频出，项目单价一个比一个高

最典型的就是丰隆&联发新天地项目

楼板价格合算下来竟高达每平方米12万元，甚至超过了翠湖天地六期的价格，每平方米高出2000元。

规划构筑多层住宅及具有独特风格的别墅，鉴于该地块不存在对中小型比例的限制，其单价必然将远超翠湖天地六期的水平。

第二，上海强悍的的上亿购买力开始被外省承包

在此之前，我们工作室对当前的高端住宅客户进行了细致的划分，他们可以被归类为土生土长的本地居民、资历深厚的传统富豪以及新兴的富裕阶层。

即便身份地位相当，不同成长路径的客户在个人喜好和需求上却有着显著差异，他们对产品的喜好也呈现出鲜明的对立。

几个豪宅项目的认购名单也透露出这样的分化趋势

去年4月开盘的滨江凯旋门三期，套均超过3314万

在摇号名单中，以310开头的上海本地居民比例达到了75%，而那些非310号码的外地居民以及新近迁入上海的居民，他们共同占据了25%的份额。

浦东、黄浦和崇明位列土著购买力最强区域前三名，其中浦东客户占比高达19%，而黄浦和崇明分别占据10%和8.4%。

浙江和江苏两个大省，加起来占比接近7.5%

到了套均1.1亿的翠湖天地六期，名单占比就发生了显著的变化

310开头的上海土著占比下降到了51.8%

外地籍贯非310地区的人口以及新近迁入上海的居民比例增加至47.8%，在这其中，大约有一半的份额被来自江浙地区的人们所占据。

克而瑞的数据亦表明，在2024年上海的豪宅购买者中，江浙地区的企业主占据了40%的比重，而海外归国的家庭则占据了30%。

剩余30%则是上海本地以及来自其他城市的高净值人群

换句话说，土著和老钱只会驰援塔尖住宅和部分改善

激活整个房地产市场有待新兴富豪的涌现，同时推动大量刚性需求和中等收入群体的收入增长。

第三，亿元豪宅越来越靠产品说话，超越地段本身价值

顶豪的竞争格局也发生了微妙的变化

无论是坐落于前滩的百合花园，抑或是坐落在徐汇滨江的潮鸣东方，其售价均已超过了所处区域的正常价值水平。

凭借超强的产品力获得了市场的认可，是其热销的最根本因素

特别是以潮鸣东方为代表的新兴豪宅，它们以艺术与科技为核心，采纳了更多体现人性化理念的创意设计。

建筑立面设计大胆突破常规，采用香槟金色与超大规格玻璃相结合，其效果几乎与效果图相吻合，实现了极致的通透感。

该小区拥有约3000平方米的下沉式庭院，这一庭院贯穿了整个小区，内部设施齐全，包括室内泳池、健身房以及会客厅等高端休闲设施。

绿城潮鸣东方实景图

室内设计采用LDKB一体化布局，既实现了承重结构的尽可能减少，又最大化了室内空间的利用和采光效果，从而为业主呈现了一幅全景舱式的广阔视野。

从外到内，精准满足了新贵们对“个性化表达”的诉求

为居住的舒适度、空间的合理性以及生活的便利性加分

04

总的来说，现在上海的房子还真是越贵越好卖

主要是因为长时间内，价格和户型等多方面的因素造成了限制，因此已经很久没有给那些富裕人士提供消费的机会了。

其实他们对顶豪产品的需求，一样旺盛

亿元豪宅的热卖，其实就是城市竞争力的最好体现

经济学家张五常曾言，房价所体现的并非砖瓦的本身价值，而是城市各项服务的市场价值。

去年，上海豪宅的成交总量超过了迪拜、纽约、伦敦和香港，位居全球首位。

今年将推出更加丰富、更具竞争力的项目，同时，还将配备医疗、教育、商业等领域的全面资源支持。

继续吸引世界范围内资本的目光，创造属于自己的新纪录

联系我时，请说是在二手彩钢网看到的，谢谢！！