在2026年4月的时候，哈尔滨市民张建国拿到了一套新房的钥匙，房子所在地址仍是香坊区红旗大街的那个老小区，然而当他站在楼底下时，他却硬是没能认出来。

过往的六层红砖楼转变成为带有电梯的八层新楼，外墙张贴了保温板，窗户替换成三玻两腔。他步入其中，客厅明亮，厨房与卫生间各自独立。这套房屋的前身，乃是一栋建于1989年的C级危房，墙皮掉落，下水道时常堵塞。去年年底整栋楼被纳入原拆原建试点，他与邻居们在外过渡了半年，如今归来了。

张建国的经历，正在全国多个城市同步上演。

2026年4月28日，一份国家级文件落地，29日，又一份国家级文件紧接着落地，财政部联合住建部启动2026年度城市更新行动，中央财政资金到位，哈尔滨随后出台原拆原建新政，明确了类适用房源，分别是C级和D级危房，历史遗留非成套住房，居民意愿强烈的老旧住房 ，从广州到昆明，从北京到成都，过去一年多各地政府陆续出台规定，允许业主自主申请，自筹资金，在原址上把老房子拆了重盖。

这不是修修补补，是推倒重来。

2023年所发布的数据表明，截止到2022年的年末，在全国城镇范围之内，房龄超过30年的住宅所占的比例将近20%。贝壳研究院所做的统计更为直观，上海存在1.4万个老旧小区，成都有5200个，北京有5100个。1988年房改之后的第一批商品房，其房龄已然达到了38年。依据《民用建筑设计通则》里50到100年的合理耐久年限，这些房子已然走过了大半的历程。

房子陈旧了，然而维修基金却难以支撑，在东部某个省级行政中心城市展开的调研所呈现的是，那些建成时间超过15年的小区，其中三分之一从始至终都未曾归集过维修资金，就算是曾经归集过的，也存在将近三成的账户余额少于十万元，十万元的金额连一部电梯都无法购装，更不要说去更换管道、修缮外墙了。

疑难之处放置于彼处、政策的趋向也因此而产生变化，2026年的这一回新政策、其关键用词为八个字、自主进行更新、原来拆除原来建造，业主无需被动等待拆迁、无需承受漫长的审批进程，只要整栋楼的住户意见达成一致、那就能够自己花费钱财将房屋拆除而后重新建造。

广州的举措处在领先位置，2025年4月，广州公布危旧房改造新规，对业主自主更新予以支持，重建往后地上建筑面积能够适度增多，原则上不超过30% ，一套60平方米的旧房子，拆除重新建造后能变为78平方米，地段保持不变，学区维持不变，产权不发生改变，房子面积变大，品质实现升级，花都区新华街集群街2号属于广东首例，从D级危房拆除直至居民拿到房产证，仅仅用了9个月。

首都北京的西城区三里河一区28号楼，是又一个别样事例。政府投入资金占比达40%，运用装配式建筑技术，在不到6个月时间内完成改建，达成了交房之际就交付证件的情况。改造过后增添了电梯，将抗震等级提高到8级，每户平均面积多出十个平方米。

更早的是上海的动作，黄浦区保屯路211弄处在市中心核心地段，300多户居民在2025年春节前全都拿到新房钥匙，原拆原建之后，独立厨卫与电梯成了标配，还配备了地下车库以及全龄活动场地，杨浦区的内江大板房，房龄60年，在2026年3月正式交付，原本18平方米的一居室，改完后变为两居室，多了专属阳台。

从这些案例当中可以发现一个极其相同的点，那就是业主并未离开自己所熟稔的生活区域地段，所对应的学区依旧存在着，日常的通勤路线状态也未曾改变，就连邻居也仍然停留于此地。

政策开始落地之际，另外出现了一群人，他们也在展开行动，这群人的思维逻辑并非是等待着住进新建的房屋，而是预先进行布局，去获取这一波好处所带来的额外价值。

2025年3月，有一位来自成都的博主，在网上分享出了自身的操作，她耗费一年时间，动用110万自有资金，成功撬动220万贷款，于成都二环内购置了8套老破小，每套总价大概四五十万，月租金稳稳维持在2800元以上，她认为租售比颇为划算，经测算三十年收益是保险的三倍，成都限购放开之后，二环内老破小价格被压低，然而租赁需求稳定，回报率能够跑赢普通理财。

更具参考价值的数据是哈尔滨的，2026年4月时，哈尔滨的租金房价比约是29，年租金回报率为3.45%。并且在50个重点城市当中，它身为省会城市，是唯一一个长期稳定处于3%到5%这样的国际合理区间之内的。还有，有媒体报道过，有人于哈尔滨在半年时间里拿下了15套老破小，如此提前锁定了长期现金流。

楼市的逻辑的确是在发生变化，以往买房时，众多人所赌的乃是房价会急剧暴涨，凭借于短期内转手来赚取差价，而如今更多的人关注租售比，关注月供覆盖情况，关注复利收益，从去赌未来房价上涨，转变为去抓取当下的稳定现金流。

不只是原拆原建政策，能让老房子更具底气，还有一项用于铺开全国的制度安排。也有一项制度安排，正于全国进行铺开，它同样能让老房子更有底气。

在2026年4月17日的时候，住建部负责人公开解读了房屋养老金制度，由政府起到牵头表率作用，去建立公共账户，该账户的资金来源是财政补贴以及土地出让金的归集，居民无需额外再交钱，这笔钱主要被运用在，房屋安全体检方面，隐患排查方面以及房屋保险方面，简单来讲，以往老房子出现问题之后没人管，也没有钱去维修，而如今有了官方账户，日常体检以及公共设施维护就有了制度化的资金来源。

从2024年起，上海、天津等22个城市开展试点，十五五规划显著地明确提出要建立房屋全生命周期安全管理制度，这表明房屋养老金正从试点朝着全国制度化推进迈进。

制度得以完善，使得城市更新的步伐变得更为稳健了，然而红利的分配向来并不是等额均匀的。

不是每一座老旧房子都能够被纳入到原拆原建之中，政策所覆盖的范畴，被严格限定于C级以及D级危房、不存在独立厨卫的非成套住宅，还有一个硬性条件是全体业主必须百分百同意，仅仅是最后这一条，许多小区就无法跨越过去，有的楼里面居住了二三十户人家，有的人嫌麻烦，有的人担忧掏钱，有的人想要趁着拆迁套现然后离开，意见达成统一，是原拆原建的第一道关卡。

那地段呢也一直都是核心变量，哈尔滨的租金回报率高，这是为啥呢，是因为房价基数低，而且租房需求稳定，投资者为啥扎堆成都二环内呢，是由于配套成熟，且交通方便，还有租客来源稳定，远郊那种没有配套，没有学区，也没有人流的老房子，即便政策再好那也很难升值。

窗口于市场在收窄，全国已有60多个城市，放松限购或者取消限购，一线城市也在逐步放开其外围，核心城区老破小的价格洼地，正被买家以及政策红利一点点填平。

抖音之上，有关原拆原建的讨论，热度并非很低。有网友发出感慨，以前嫌弃老旧且破败狭小的房子，如今却渴望拥有一套。有人进行算账，三里河改造工程在半年时间就完成了，增加了房屋面积还安装了电梯，就如同中了彩票一般。也有人直接表明，低容积率、小公摊以及处于核心地段的这些优势，新建的房子根本无法与之相比。

这些评论并非存在夸大情况，原拆原建之后的房子，其容积率一般而言并未出现增加的状况，并且得房率较高，而地段处于城市的核心地带，与远郊位置的新盘相比，其具备的优势的确显著，政策所指向的方向已然清晰明确，并非再刻意去刺激众人购买新房，而是致力于盘活存量资产，其中的主角并非开发商，而是普通业主自身，资金方面有国家专项补助以及超长期特别国债进行兜底，模式上采用原拆原建无需漫长等待拆迁，后续维护有房屋养老金制度给予保障。

房子的事，正在变成一件可以自己说了算的事。