图源：龙湖集团

地产开发或将不再是民营房企巨头龙湖的最大收入来源。

在3月27日，龙湖集团也就是那00960.HK召开了2025年年度业绩会，在2025年全年的时候，龙湖达成了营业收入973.1亿元，可同比却下降了大概23.7%，实现了公司拥有人应占的溢利10.2亿元，在剔除投资物业以及其他衍生金融工具公允值变动影响之后，公司拥有人应占的核心亏损成为了17.0亿元，而这还是龙湖上市以来首次出现亏损的情况。

就亏损的主要缘由而言，龙湖集团管理层于业绩会上称，“近些年整个地产开发市场的量与价均在持续走低，公司的开发业务毛利率显著承受压力，此压力会在2025年以及2026年的结算周期里显现，这亦是整个行业共同面对的问题”。

从2021年下半年起，房地产行业步入深度调整阶段，克而瑞于去年9月发布的房企盈利能力报告表明，行业典型上市房企自2021年起便维持毛利润下滑态势，并且因营收规模下降、资产减值等众多因素，自2022年起，行业典型上市房企的净利润呈现大幅亏损状况。

业绩报告显示，龙湖集团的地产业务是影响其总体表现的板块，2024年该业务分部溢利为13.2亿元，到了2025年，其地产开发业务实现合约销售金额631.6亿元，其中一二线城市销售占比约90%，销售单价为12179元/平方米，该业务分部收入为705.4亿元，分部溢利却录得亏损81.4亿元。

龙湖集团管理层表示，于地产开发业务而言，今年我们的策略依旧会着重于盘活存货，激活存量土储投后价值加以关注，并且开展少量的从优质项目里进一步挑选的增量投资。

2025年全年，一份业绩报告表明，龙湖集团新增收购了7宗土地，这些土地对应的总建筑面积是37.7万平方米，其中权益面积为26.5万平方米；到2025年12月31日时，龙湖集团的土地储备总计为2235万平方米，权益面积是1732万平方米。此外，截止到2025年12月31日，龙湖集团已售出但还未结算的合同销售额为991亿元，面积大概约为806万平方米。

哪怕当前开发业务因为外部环境因素的作用，出现了一定程度的下滑态势，然而，像收取租金以及物业管理等作为代表的经营性业务，依旧维持着稳健的状态。

时间来到二〇二五年，龙湖集团旗下存在着这样的情况，以租金收入以及物业增值作为主要内容的运营业务，达成了分部收入一百四十一点八六亿元，分部溢利八十八点四亿元，而在二〇二四年的同一时期，该数额为八十八亿元；服务业务，这里面涵盖了物业管理以及代建业务，达成了分部收入一百七十一点五亿元，分部溢利四十八点九亿元，在二〇二四年同期时为五十二点七亿元。

未来龙湖集团的转型方向会是这两大业务，2025年，龙湖集团额外运营了13座商场，其中5座属于轻资产，到期末的时候，龙湖商业总共运营着99座商场，期末出租率维持在97% ，全年租金收入相比去年增长4%达到112.1亿元，2026年计划新开大概9座商场，在物业服务方面，龙湖智创生活全年达成收入112.3亿元，期末在管面积约为3.6亿平方米。

由龙湖集团管理层进行预计，到2028年这个时间点最晚的时候，龙湖集团当中运营及服务业务所产生的收入，将会比地产开发的收入还要多，这就意味着，龙湖集团的主营收入，将不会再是地产开发，而是能够持续发展的运营服务收入了。

模式极为之稳定以及清晰透彻这等情况，乃是地产开发业务逐渐地减少亏损，运营以及服务业务维持两位数的增长态势，管理层做了预期，龙湖集团会于2025年至2026年抵达低点，自2027年起始复苏公司整体的增长。

另外，据管理层透露，在2025年的时候，龙湖集团的运营及服务业务，其毛利率超过了50%，净利润约为30%，并且为公司贡献的核心溢利约为79亿元。此外，“今年我们预计（运营及服务业务）也会实现10%以上的增长，并且力争尽快达到100亿元的利润规模。”。

保持业务发展同时，龙湖集团仍需努力还债。

在2025年时，龙湖总计达成了135亿元境内债券以及92亿港币境外银团的安全兑付，到了2026年，剩余到期债务大概是61亿元，而在2027年到期的约为62亿元。截止到2025年12月31日，龙湖这儿的有息负债减少了235亿，变为1528亿元，平均借贷年期从10.27年被拉长到12年以上，平均融资成本由4.00%下降至3.51%。