2025 年 3 月 31 日晚。万科公布了 2024 年度业绩公告。这份公告让市场很是关注。其营业收入同比降低了 26.32%。归属母公司的净利润为 -494.78 亿元。实现了由盈利到亏损的转变。

在行业进行深度调整的这种大背景当中，万科的这份业绩引发了许许多多的思考。万科是否已经度过了最为艰难的时刻，这成为了市场所关注的焦点。

从业绩亏损这一角度去看，万科的确面临着较大的挑战。2024 年出现巨额亏损并非是偶然发生的，而是由多种因素相互叠加所导致的结果。

一方面，过往的高地价项目进入了结算周期。由于市场下行，毛利受到了损失，所以万科对未结算项目计提了减值。房地产市场存在周期性波动，这使得前期高价获取的土地在当下的市场环境中成本变得很高，利润空间也被大幅度压缩。在部分三四线城市的项目中，因为市场需求萎缩，销售价格难以覆盖成本，所以只能通过计提减值来反映资产的真实价值。

一方面，万科实施瘦身健体方案以优化资产结构并加速资产去化来补充现金流，在此过程中出现了亏损加大的情况。在资产处置时，部分资产以低于其账面价值的价格售出，虽回笼了资金，却直接造成了账面亏损。部分非核心业务的投资，因市场环境变化和经营不善而出现减值，这进一步加重了亏损的负担。

万科在困境中正在积极地寻找破局的办法，并且已经开始初步见到成效。从新项目收益这方面来看，自 2022 年起主动获取的 70 个新项目的收益有了显著的提升，已售部分的毛利率水平大约在 16%左右。

这表明万科在项目选择方面做出的调整开始发挥作用，同时在项目运营上也开始发挥作用。万科更加注重项目的盈利能力，也更加注重项目的市场前景。经营服务业务在稳步发展，2024 年相关收入占比接近 15%，并且扣除折旧摊销后已经贡献了正向利润。

万物云依靠蝶城、多元客户以及科技这三大战略，使得存量拓展能力得到了提升；长租公寓业务在管理规模方面处于行业领先地位，并且在经营效率上也领先于同行，这些情况都为万科未来的业绩改善起到了支撑作用。

在现金流方面，万科的表现也值得肯定。尽管 2024 年销售情况不佳，同比下降 34.6%，经营端压力很大，但公司依然能够保持经营稳定，如期归还 292 亿元的到期公开债。

在交易方面，实现大宗交易签约 259 亿元；在资源盘活方面，完成资源盘活回款 104 亿元；并且经营性净现金流连续 16 年为正。

在融资这一端，新增的融资达到 948 亿元，再融资也是 948 亿元。平均的融资成本为 3.54%。获批了白名单项目，并且落地了经营性物业贷等举措。这些举措有效地化解了公开市场的债务风险。

2024 年末时，合并报表中的有息负债呈现增长态势。然而，实际付息债务的总额却下降了 220 亿元。这些数据表明，万科在债务管理方面以及现金流的把控上拥有较强的能力，并且为公司应对困难的局面提供了坚实的财务基础。

万科认为行业已渡过最困难时期。

从市场需求端进行观察，去年四季度全国商品住宅的销售面积，其环比情况是上升了 21.4%，同比情况是上升了 2.9%。并且今年的成交量处于较为稳定的状态。在各地，持续依据城市的实际情况来制定政策，对限制性措施进行调减，这样进一步稳固了市场回升的基础，有希望形成成交量上升、价格稳定的局面。

供给端方面，2025 年土地以及商品房的盘活力度在加大。企业的现金流会得到改善，新增投资的能力也会得以提升。行业的造血能力增强了。拿地的情况有了显著的好转，民营房企拿地的信心在上升，市场的活力逐渐地恢复了。

万科自身也制定了清晰的发展战略。

在战略布局方面，将注意力集中在主业主营以及重点城市上。同时，加快资产的处置速度，并对业务进行优化。通过这些举措，能够确保销售回款率得到提升。

在模式创新方面，积极地转换为轻资产模式，并且推进 REITs 战略平台的建设。

在科技创新上，依托科技打造新质生产力；

在产业协同上，强化与深铁集团合作，共创城市新生态；

在组织管理上，坚持阳光运行体制，打造高效组织。

在存量盘活这一方面，会积极地去研究相关政策，并且大力推进项目的盘活工作，以此来提升新增产能所具备的造血功能。

万科经历了业绩亏损的阵痛。之后，在业务结构调整方面取得了一定进展。在债务管理方面也取得了一定进展。同时，在市场信心恢复方面同样取得了一定进展。

前行之路存在挑战，然而，由于行业整体环境得以改善，并且自身进行了积极的战略布局，所以万科很有可能已经度过了最为艰难的时刻。

万科如果能够持续推进各项战略举措的落地实施，并且不断适应市场变化，那么它就有望重回健康发展轨道，能够在房地产行业新一轮发展中实现稳健前行，进而为股东和社会创造更多价值。