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政府工作报告提出，要有效防范并化解重点领域的风险，务必牢牢守住不会发生系统性风险的底线。要更好地对发展和安全进行统筹安排，坚持在发展的过程中逐步去化解风险，努力让高质量发展与高水平安全能够实现良性的互动。在具体的各个领域当中，房地产领域一直都被置于防风险工作的首要位置。

报告指出，要持续用力，推动房地产市场止跌回稳。提出要因城施策，调减限制性措施；要在存量房收购方面，给予地方政府更大自主权；要拓宽保障性住房再贷款的使用范围；要优化城市空间结构等重要举措。

政府工作报告明确了房地产的工作部署，为今年开展房地产止跌回稳工作提供了清晰指引，会进一步促使房地产市场的供求关系达到平衡。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。

广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，房地产在风险防范方面被置于首要位置。这表明在 2025 年的重点领域风险中，防范房地产风险是最为关键的。这已经对地方财政的稳定、居民的获得感与安全感，以及全社会的消费、上下游的稳定、就业和收入等经济基本面的稳定性产生了影响。

他指出，一方面，这与 2024 年底中央经济工作会议的部署和要求是完全相符的。另一方面，虽然 2024 年四季度房地产呈现出止跌回稳的迹象，但是从今年 1 月到 2 月的数据来看，重点城市的新房销售面积无论是同比还是环比都出现了下跌的情况，回稳的基础还需要进一步夯实。目前，存量政策已经全部出台，2025 年房地产是否能够真正实现止跌回稳，关键在于增量政策。

看点一：因城施策调减限制性措施

政府工作报告提出，要根据城市的实际情况来调整和减少限制性措施。同时，要加大力度实施城中村和危旧房的改造工作。通过这些举措，能够充分释放出刚性住房需求和改善性住房需求的潜力。

严跃进指出，中央经济工作会议文件未提及“因城施策调减限制性措施”这一表述，此为今年政策的重要导向。这意味着各地的一些限购限售政策存在调整和优化的可能性，即便一线城市情况特殊，其政策也可进一步调整优化。

李宇嘉指出，城中村以及危旧房所涉及的主要是年轻人和新市民的刚性需求，还有老市民的改善需求。这些是当前住房结构性需求中的新兴力量，主要集中在人口持续净流入的大城市。在 2025 年初，广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地都规划了大规模的城中村改造，并且新开工的项目有明显的增加。同时，还将全面完成已经认定的危旧房改造。

广开首席产业研究院的资深研究员马泓称，到 2025 年，实际开展城中村改造实施计划的数量有望增加到 150 万套至 200 万套。这样会总共拉动 0.75 亿平方米至 1 亿平方米的住房需求，同时带动约 1800 亿至 2400 亿元的保障性住房贷款。

看点二：在存量房收购方面给予地方政府更大自主权

政府工作报告表明，要把存量用地和商办用房盘活起来，推动收购存量商品房这项工作。同时，要在收购主体、价格以及用途等方面，给予城市政府更大的自主权力。

李宇嘉指出，当下各地的土地库存较为庞大，其去化周期远远超过房屋。这一情况是对房地产价格稳定以及止跌回稳起到制约作用的关键因素。合理地对新增供地进行控制，也就意味着在短期内需要对供地加以管控，以此来缓解供求之间的矛盾，对市场预期进行引导，在实现稳定之后再去谋求未来的发展。同时，要盘活已经供应的未开发用地，尤其是那些不适应当前需求形势的存量用地和商办用地。只有企业手上的地盘活起来，才能够谋求发展。

提高地方自主权，收购存量房，在分析师看来是一个重大的突破。

从过去以城市自主权为视角来看，重点在于突出各地在购房政策方面放松与放宽的自主权。如今的情况相当于地方政府或城市的政策权力有所提升，这也表明对于收购存量商品房的重视程度以及期待都显著地增加了。严跃进进行了这样的表述。

李宇嘉指出，近期土地收储取得了进展。然而，房屋收储提出的时间较早，但却没有明显的进展。这主要是因为要求各地要有 2 家国企来承担，并且要坚持市场化、法制化以及资金平衡的原则，按照白菜价进行收购，也就是土地划拨成本加上建安成本再加上 5%的利润等。这些要求导致收购工作很难推进。此次明确，主体可以自主，用途可以自主，价格地方可以自主。这意味着 2025 年存量房收购将加速。这对于解决库存去化具有重要意义，对于稳定房屋价格具有重要意义，进而对于稳定市场预期具有重要意义，对于实现止跌回稳具有重要意义。

看点三：拓宽保障性住房再贷款使用范围

政府工作报告明确指出，要将保障性住房再贷款的使用范围予以拓宽。同时，需充分发挥房地产融资协调机制的作用，持续扎实地做好保交房的相关工作，以此来切实有效地防范房企出现债务违约的风险。

严跃进称，以往收购的房源类型大多被限制在住宅库存范围内。随后，库存中的商业用房以及办公用房等也有被纳入收购范畴的可能。另外，在后续的房源改造方面，用途也会得以拓宽。过去仅局限于保障房领域，特别是保租房领域，而今年可以进行适当的拓宽，像一些高校进行收储并用作宿舍，就是十分不错的用途。

他表示，融资协调机制在 2024 年是一项重要工作。这次将其写入政府工作报告，意味着该项工作的重要性提升了。

李宇嘉称，要持续完善融资协调机制。通过强化项目公司的法人实体地位，构建资金闭环，加强预售资金监管以及合理进行资金提取等方式，把房企的风险与项目隔离开来，达到风险切割和阻断的目的，在使风险最小化的同时，保障债权人和小业主的利益。这样一来，银行投放贷款的积极性得以提升，小业主购买期房的积极性也有所提升，既能够防范风险，又能够保障稳定。

看点四：优化城市空间结构

政府工作报告明确指出，要对城市空间结构进行优化，同时也要对土地利用方式加以优化。并且要合理地控制新增房地产用地的供应。

李宇嘉称，这表明城市空间不能继续进行外延式的扩张了，因为这样会使地方财政和债务压力增大。城市空间需要转向集约化、紧凑型的发展模式，实现功能互补以及产城融合。同时，用地方式也要依据人口形势和产业需求等，从增量转变为存量，从单一功能转变为功能复合。

严跃进觉得，此表述本质上需做好“四好”工作，分别是“好房子”“好小区”“好社区”“好城区”。从微观层面来讲，要做好房子的户型等相关设计工作；从宏观层面来看，要做好城市规划的工作。其出发点在于，新一轮“好房子”的建设工作，需要有一个更为优化的城市空间来作为支撑。