2025

《晨光地产行研》比别人更早看懂房地产

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晨光地产行研

-少谈主义，多解决具体问题-

老大不好当。

4月底，保利发展的2024年业绩报告才姗姗来迟。

在说明会上，刘平董事长指出，目前行业已显现出止跌企稳的明显迹象，结构性机遇也在持续涌现，他本人对行业前景保持坚定的信心。

根据数据表现，2024年保利集团的销售签约额达到了3230.29亿元，营收额为3116.66亿元，归属于上市公司股东的净利润为50.01亿元。此外，公司还特别指出，其经营性现金流已经连续七年保持正值。

保利对于2024年的业绩进行了全面梳理，总结出多项行业领先指标：其业绩连续两年位居行业首位、在38个核心城市的市场份额达到行业顶尖水平（占比7.1%）、现金储备更是行业之最（高达1342亿）。

但是，规模稳居行业龙头的保利，利润却明显下滑。

2024年，尽管保利集团的总营收达到了三千亿以上，但与去年同期相比，其营收出现了两位数的下滑，降幅达到了10.14%。更令人关注的是，其利润更是大幅减少，全年实现的净利润仅为50.01亿元，同比大幅下降了58.56%。在与同等级别的央企进行横向对比时，2024年保利集团的归属于母公司的净利润仅为中海的1/3，华润的1/5。

根据保利的阐述，利润的下滑主要源于项目结算的规模减小和结算毛利率的降低，还有计提的减值损失。具体到2024年，保利公司计提的减值准备总额达到了55.3亿元。

值得注意的是，保利集团的净利润已连续四年呈现下降趋势，且下降幅度逐年加大。具体来看，从2021年到2024年，其归属于母公司的净利润分别为274亿、184亿、121亿和50亿，较上年同期分别下降了5%、33%、34%和59%。与2021年相比，2024年的归母净利润已经减少了八成。

保利发展近年毛利率、净利率变化趋势

显然，这几年，保利保住了面子，却没保住利润。

百因必有果。

2021年，刘平担任保利发展董事长一职，他提出了保利发展的战略目标——“进三争一”。自那时起，保利在扩大规模的道路上不断加快步伐。在这一阶段，保利不仅在一线和二线城市成功获取了多宗高价地块，还深入三四线城市，成功拿下了不少土地。

随后，一场涉及房地产市场的广泛而深刻的调整浪潮席卷而来。在这波市场变革中，相关项目不是降价促销，就是库存积压，无论如何，都对保利的整体盈利造成了侵蚀。更不用说，众多合作开发的项目更是加剧了利润的流失，少数股东因此进一步稀释了公司的归母净资产（占比高达58%）。

保利自然对这一问题有所察觉，在2024年，其投资总额的99%被分配至38个关键城市，其中74%的资金流向了北上广等一线城市内的核心地带及关键区域。

保利在2024年针对去库存问题，不止一次、不止一个地点采取了降低价格以保持销量的营销手段，引发了多波降价风潮，其成效显著，到年底时，其手头库存项目的面积降幅已超过20%。

保利发展在2025年发布的最新经营方针中，将“保持销售规模稳定”和“巩固行业领先地位”作为首要任务。

好不容易当上的大哥，怎能轻易拱手让人。

保利集团在行动上，一方面在北京、杭州等关键城市积极进行库存补充和产品研发，另一方面，对内部的组织结构及人员配置进行了优化调整，将原本的八个区域公司整合为四个。

总体而言，当前房地产市场正经历深度调整阶段，保利若想维持其在行业中的领先地位，尽管管理层信心十足，然而所面临的实际压力恐怕不容小觑。

关于保利公司的深入分析与最新动态追踪，我们已在《一周敏感信息速递》以及《晨光地产行研》中进行了详尽的论述与展示，敬请垂询。