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巨亏328亿元，行业第2？

碧桂园 2024 年发布的业绩表明，2024 年的营收为 2527.56 亿元，比上年降低了 36.97%；净利润是亏损 328.4 亿元，和 2023 年相比，亏损的幅度明显变小了。

营收规模为 2527.56 亿元，在已发布年报的上市房企里，其排名居于第二，华润置地排在它之前。在尚未发布年报的房企当中，万科和保利发展有可能在营收上超过碧桂园。

2024 年的营收情况与碧桂园自身的营收相比较而言，2024 年的营收基本恢复到了 2017 年的水平。

2024 年碧桂园的营收情况如下：房地产开发业务在其中占比 97.22%；科技建筑业务占比 1.36%；其他业务占比 1.43%。

很明显，碧桂园的营收主要依靠房地产开发。楼市的状况对其命运有着直接的影响。

目前已发布年报的上市房企中，亏损额度为 328.4 亿元，这是其中亏损额度最高的。在尚未发布年报的房企里，万科的业绩预告亏损额度超过了碧桂园。

这表明，碧桂园在 2024 年的亏损额度，有可能在中国的房企当中居于第二位。

2024 年除万科、碧桂园外，亏损超百亿元的房企有融创、金科、远洋、富力。同时，亏损额在 70 - 100 亿元的房企有华侨城、中骏、金辉、合景泰富、花样年、华南城。

突然发现，对于房企来讲，这两年一年亏个几个亿都不叫亏了。

2022 年碧桂园亏损 60.52 亿元，2023 年碧桂园亏损 1784 亿元，2022 年到 2024 年这三年时间里，碧桂园总计亏损 2172.92 亿元，这些亏损的金额相当于 2012 年到 2021 年这十年的利润总和。

2024 年末时，碧桂园的净资产是 512.54 亿元。

但这个净资产数据，实际上要打上一个大大的问号的。

大家都知道碧桂园被称作“三四线之王”。三四线城市是这一轮楼市调整中情况最为严重的。在房价持续下跌的情况下，碧桂园在三四线城市的大量土地储备以及资产价值，实际上会继续降低价值。真正意义上的总资产很可能并没有那么多。

此时，碧桂园实际上就处于一个资产能否覆盖债务的界线上。

碧桂园目前重点在推进三件事，一是保交付，二是进行债务重组，三是加速销售并盘活资产。

保交付是底线，不容商量。2024 年，碧桂园交付了 38 万套房屋。累计交付面积达 4608 万平方米。这些交付涉及 31 个省以及 242 个城市。

碧桂园在今年 1 月份抛出了境外债重组的方案，其中包含债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据及/或贷款融资等选项。然而，大家对这个方案的评价并不高。倘若境外债能够重组成功，一方面可以降低碧桂园短期内的债务负担，另一方面有望确认数百亿大额重组收益，进而使净资产逐步大幅增加。

碧桂园的销售回款方面，其销售额呈现持续下降态势。2024 年碧桂园的销售额为 472 亿元，与 2023 年相比下降了 72.92%。今年 1 至 2 月的销售额总计 45.6 亿元，相较于去年同期再度下降了 50.49%。对于碧桂园而言，在售项目现在已不是考虑利润率的阶段了。更为重要的是通过以价换量的方式来换取现金流。近期碧桂园云顶进行降价销售，这就是一个例子。

在出售资产方面，2024 年碧桂园将其持有的珠海万达商管 1.79%的股份以 30.69 亿元出售。同时，引入广东中为合作开发 300 米超高层地标白鹅潭国际金融中心项目。此外，还以 20 亿元出售长鑫科技 1.56%股权。通过这些举措来解决流动性压力。

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6年时间，员工减少10万人

碧桂园的年报中，还披露了一个比较重要的数据：在职员工数量。

截止2024年末，碧桂园员工数量为22794名。

而2023年末的时候，这个数字是43146人。

这说明，2024年这一年时间，有将近一半员工离开了碧桂园。

如果把时间周期拉得较长，达到过去的十年。那么就会察觉到碧桂园的员工数量有着快速增长的阶段，同时也有着下跌的过程。

2015 年末，碧桂园员工数量为 35206 人。到了 2016 年末，员工数量已经达到 94450 人。这期间实现了翻倍式的增长。

2015 年碧桂园的销售额为 1402 亿元。2016 年碧桂园的销售额是 3088 亿元。2016 年的销售额相较于 2015 年是翻倍式的增长。

更多的项目，就必然需要更多的员工。

2018 年时，碧桂园的流量销售额达到了“7000 亿 + ”，权益销售额达到了“5000 亿 + ”。在这个时候，其员工数量达到了 131387 人，且达到了顶峰。

随后，员工数量开始逐渐减少。尤其在 2021 年之后，减少的速度变得更快。到 2024 年底，仅剩下 22794 人。

这意味着，在过去6年时间里，有超过10万人离开了碧桂园！

离开碧桂园的地产板块之后，有一小部分人进入了碧桂园的物业等其他板块，然而大部分人都离开了碧桂园体系。

当年碧桂园高管中有“三斌”组成的豪华天团，在 2017 年 5 月份之后，实际上就仅剩下了莫斌这一人。

这几年，实际上不止碧桂园的地产企业在大幅裁员，有一大批地产人离开了地产行业。

中国统计年鉴表明，2020 年地产行业从业人数为 290.13 万人。到了 2023 年，从业人数只剩下 200.23 万人。而最新的数据肯定会比 200.23 万人还要少。

这几年，百万地产人离开了这个行业。

离开地产行业后，一部分人开始了自住创业，另一部分人进军了其他行业。

泰康人寿是进军其他行业中最典型的。在西安，有一大批我熟悉的地产人入职了泰康，其中有多位曾经是中国 TOP20 房企的管理层。

地产行业下行，这不仅仅影响到了地产行业本身，上下游的各大产业链也都受到了影响。

转型，已经成为大家谈论最多的一个话题。

在这一轮黄金行情当中，有地产媒体的小编开始转变成黄金博主。