海外房产投资中，亚洲投资者特别重视与教育相关的投资项目。例如，澳大利亚悉尼Lindfield地区便是众多购房者青睐的优选区域，该地段的风景如画，吸引了不少人的目光。图片由受访者提供。

2024年，美国在吸引中国富豪购置高端住宅的排行榜上，由原先的榜首位置下滑至第七位，而泰国则实现了飞跃，成功攀升至榜单首位。

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

由于投资移民签证政策及地缘政治因素，自2024年开始，美国房产对亚洲投资者的吸引力有所减弱。特别是对于相对富裕的华人投资者来说，他们的购房意愿正逐渐转向以泰国、马来西亚等为代表的东南亚国家，以及澳大利亚等地。

该信息源自亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）在吉隆坡总部近期发布的一项研究报告。该集团致力于为全球范围内的房地产买卖及产权事宜提供全方位的支持。

目前，这些潜在买家对生活方式和投资表现出更高的兴趣，而非移民。居外IQI的联合创始人兼集团CEO卡希夫-安萨里在接受《财经》采访时指出，泰国等地已超越美国等传统移民目的地，成为他们的首选。他们所购买的，是度假别墅、子女的学业公寓以及便于日常生活的住宅，而非仅仅是一份护照。

依据这份报告对2024年数据的分析，我们发现，在众多国家中，对于中国人而言，购买价值超过500万美元的超高端住宅的热门目的地排名发生了显著变化：美国从前一位的领先地位下滑至第七位，英国也由第二位降至第五位，新加坡则从第三位下降至第九位；与此同时，泰国成功跃升至第一位，澳大利亚排名由第四位上升至第二位，加拿大则从第八位攀升至第三位。

中国买家在美国房地产市场的购买量依然领先于其他国家的买家。不过，相较于几年前，他们的投资规模有所减少。在2023年至2024年间，每十个外国购房者中至少有一个是中国买家，他们共斥资75亿美元购买了住宅型房地产。然而，这一数字与2020年的115亿美元相比，降幅超过了三分之一。安萨里强调，由于地缘政治的冲突、贸易保护主义的抬头以及房地产交易监管的加强，诸多潜在买家因此心生顾虑。

美国外国投资委员会正在实施更为严格的审查程序，佛罗里达州及其他地区亦出台了类似的规定，这些因素都可能导致潜在买家产生犹豫。另外，安萨里指出，在一些美国地区，买家可能难以准确判断哪些房产是受禁的，哪些则是允许购买的。

相较之下，泰国房地产信息中心（Thai Real Estate Information Centre）的资料显示，2024年，中国买家计划购置5848套公寓用于长期投资，这一数量几乎是位居第二的缅甸买家或第三的俄罗斯买家购买总数的五倍。除去美国市场的因素，泰国近年来也推出了众多高端房地产项目。项目数量众多，导致买家咨询的需求相应增加，这无疑会在我们的询盘数据中显现出来。”居外IQI的相关人员这样表示。

2024年，这些拥有较高资产或被外派的人员在海外购房的行为中，绝大多数，即94%，是出于为自己或家庭成员购买自用住宅的考虑；而将购房视为投资手段的占比为6.5%，而将购房作为移民手段的仅占3%。相较之下，2023年，因移民目的而购房的比例为7.25%，而在2019年，这一比例高达11%。

从客观环境的角度来看，部分华人投资者流向东南亚和澳大利亚等地，这一现象或许也与欧洲多国政府正在终止购房以换取居留签证或投资移民的方案有关。这一举措被认为可能是促使高净值人士改变海外房产投资初衷的诸多因素之一。

以西班牙为例，该国正准备正式废除之前的“黄金签证”项目。在此之前，该项目曾向那些购置价值不低于五十万欧元房产的外籍人士提供居留资格。此外，西班牙还计划对非居民购置第二套房产的行为实施全面禁令。

爱尔兰和葡萄牙等国家已经将房地产从其投资签证的选项中剔除，而希腊则对热门地区房地产市场的最低投资门槛进行了上调，由原先的25万欧元增加到了80万欧元。

从主观意愿的视角来看，依据安萨里的阐释，自2025年起，华人中的高净值人群在财富管理策略上，或许将不再仅仅着眼于减少不确定性，同时也会开始关注增强自身的影响力和实现个人成就。

普吉岛上的顶级别墅过去主要掌握在欧洲人手中，但近年来，俄罗斯人和华人也开始涉足其中。在这个由众多国际高净值人群构成的长住社区里，华人逐渐成为不可或缺的一部分。今年四月，一位来自成都的买家首次踏足普吉岛看房，便果断决定以1500万元人民币的全款价格购买了一套房型。普吉岛地产商T. H集团旗下Ayana项目的主管苏纮纬向《财经》杂志如此描述。

这位来自成都的买家属于高收入群体，目前正处在半退休的生活阶段。他频繁地出国旅行，但普吉岛却是他首次踏足。他计划每年冬季都来此度过，而其他季节则将房产出租。这样的投资既能满足个人居住需求，又能通过出租获得稳定的现金流，同时海外资产的配置也给他带来了一份额外的安全感。这或许反映了某些人士的观点。苏纮纬这样说道。

《财经》杂志近期对多位教育领域咨询专家以及海外房地产中介进行了访谈，他们指出：在曼谷、悉尼、墨尔本等城市，对这类需求的增长趋势明显。在这种背景下，与教育相关的投资项目依然被列为优先考虑的对象。

以澳大利亚为参照，根据FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）公布的官方信息：中国居民再度成为该国住宅房地产海外投资的首要资金提供者。这一现象一方面是由于澳元对人民币的汇率持续走低，另一方面还得益于超过20万名中国学生目前在澳大利亚的各类学校中接受教育。

近期，一位来自上海的买家在悉尼的Lindfield购置了一栋价值500万澳元的住宅。起初，他计划移民至美国，因为相较于美国，在美投资房产的花费更低。然而，他最终决定定居澳大利亚，这一决定基于他在悉尼大学获得硕士学位的经历，那里积累了一定的人脉。同时，他也考虑到了在美国申请绿卡相较于在澳大利亚更为困难这一因素。悉尼一家年销售额突破三亿美元的房产经纪机构Plus Agency的执行合伙人杨菲向《财经》杂志透露。

相较之下，近期备受瞩目的东南亚国家为马来西亚。根据前述报告的研究成果，2024年，马来西亚在中国寻求购买价值500万美元（约合2230万马币）或以上房产的高净值买家咨询热度排行榜上，实现了显著提升，由原先的十名开外一跃升至第四名。

家长们在选择在马来西亚购置房产时，教育因素愈发受到重视。据当地媒体报道，2021年至2023年间，就读于马来西亚高等教育机构的中国学生人数上升了35%。为了便利子女的学习，众多家庭倾向于在大学或国际学校周边购置住宅，尤其是在吉隆坡、新山以及槟城等主要城市。

马来西亚在教育领域近年来展现出一定的优势，这一现象值得系统性的探讨。例如，在学前教育、小学、中学和大学阶段，马来西亚提供了良好的英语学习环境，且其教育体系在国际上享有较高的认可度。对于中国学生来说，即便在国内成绩处于中等或偏下水平，在马来西亚他们仍有机会进入一些与我国一本院校相当的学校就读。马来西亚大学UM今年在QS排名中位列第60位，而当地其他25所高校同样成功上榜，展现了良好的性价比。在教育领域之外，该地区华侨众多，文化归属感强烈，且与新加坡有着紧密的联系。对此，曾担任多所马来西亚国际学校和大学校代创始人的李艳艳向《财经》杂志进行了详细解读。

在此基础上，众多高净值客户实为常客，他们通过旅游、教育或商务活动与马来西亚建立了个人情感纽带。截至2024年前五个月，中国游客赴马来西亚的人数已接近120万，这种频繁的互动显著提升了买家对当地环境的了解和信任。相较曼谷、新加坡等城市，吉隆坡及沿海地区的优质住宅价格低至九成左右。不仅如此，这里也没有签证问题和资本管制。”安萨里称。